Министр Починок ответил за дачу

Только министр никогда бы не арендовал свою дачу по коммерческой цене. И еще маленькая натяжка у вас - вы слишком мало указали фамилий. И называете тех, кто как раз подороже заплатил. [Помимо Александра Починка в этом эпизоде статьи "Ведомости" назвали фамилии бывшего главы налоговой полиции Сергея Алмазова, нынешнего министра юстиции Юрия Чайки, его предшественника Павла Крашенинникова.] - А кто же там еще? - Не могу сказать. Налоговая служба данные о физических лицах не выдает.

Министр по налогам и сборам Александр Починок отреагировал на опубликованный в "Ведомостях" 1 октября материал под заголовком "Дачный роман". В нем, в частности, говорилось, что в 1997 г. Починок купил себе дачу в районе Рублево-Успенского шоссе примерно за $70 000. Учитывая размеры дома и стоимость арендной платы в этих местах, мы утверждали, что министр приобрел дачу по цене, примерно равной годовой арендной плате.

При подготовке материала "Ведомостям" не удалось получить комментарий Починка - в его пресс-службе заявляли, что он недоступен.

С некоторым опозданием Александр Починок (кстати, единственный из тех, кто был упомянут в статье) согласился ответить "Ведомостям" на вопрос о том, как и за сколько он купил свою дачу.

- По-моему, я заплатил больше, чем кто-либо из тех, кто приватизировал дачи в этом районе.

Это первое. Второе. Дом построен был в 37-м году. Это брус, и с тех пор... Увы. Сейчас там протекает крыша. В следующем году я собираюсь его сносить.

Теперь о цене. $70 000 я заплатил за сам дом как таковой. За землю пришлось платить отдельно.

- А сколько вы заплатили за землю? - По-моему, тогда это было около 6000 руб. за сотку. 25 соток.

- По курсу того времени получается примерно $25 000.

- Совершенно верно. Так что эти деньги прибавьте. Плюс я должен был его ремонтировать - это еще $20 000.

Оценка самого дома производилась как раз из возможности сдачи его в аренду. Та цифра, которая в конце концов получилась, - это максимум, что могли выдать оценщики. Я специально попросил сделать нормальный вариант.

Подороже.

Действительно, если эту дачу сдавать, то будет доход. Но вы посчитали валовую стоимость. А вы учтите налоги и выкиньте затраты на содержание дачи. Сейчас, как владелец дома, затраты по содержанию дачи я оплачиваю сам.

Обращу внимание вот еще на какой момент.

С 1997 г. я мог бы пользоваться государственной дачей. Однако я отказался и этого не делаю. Так что теперь государство, во-первых, не несет затраты, связанные с моим проживанием. А во-вторых, государство получило от меня в 1997 г. эти деньги. [$70 000 за дом и $25 000 за землю]. По-моему, для государства это совсем не плохо.

- То есть вы считаете, что государство от этого только выиграло.

- Да.

- Объясните, пожалуйста, зачем вы покупали дом за $70 000, вкладывали в его ремонт еще $20 000, если все равно собирались его сносить? - Я покупал дом, потому что мне очень понравился этот участок. Место там действительно изумительное.

- А разве нельзя было купить просто землю, без дома? - А каким образом, если это дачный поселок? Вариант был только такой.

- А найти участок с домом под снос. Вышло бы дешевле? - Это было невозможно.

- Почему тогда вы не снесли этот дом сразу, как только его купили, а вложили в его ремонт $20 000? - Денег не было. Строить дом очень дорого.

- На дачу вы потратили в общей сложности приличную для госчиновника сумму. Можно спросить, откуда столько у госслужащего? - Моя декларация о доходах за 1996 г. была опубликована. Там все зафиксировано. Все налоги я заплатил.

- Спасибо. Жаль только, что вы даете этот комментарий после того, как материал был опубликован, хотя мы приложили все усилия, чтобы получить ваши ответы до публикации.

- Я пытался дать комментарий до того как.

Но проблемы нет. Вы написали все правильно.

- Но вы имеете в виду министров и замминистров.

- Там не только замминистры.

- То есть там и министры.

- Там много интересных людей.

Дабы не быть голословным, Александр Починок предоставил "Ведомостям" отчет об оценке дачи, выполненный независимым оценщиком - ООО "Нэко". (Эта компания, по данным "Ведомостей", оценивала все дачи, которые были проданы госчиновникам в оздоровительном комплексе УД президента "Сосны".) На титульном листе документа указано, что экспертами определена именно рыночная стоимость объекта.

При внимательном изучении документа возникла масса вопросов, однако представитель фирмы "Нэко" заявил "Ведомостям" по телефону, что никаких комментариев не будет.

Это и не мудрено - в отчете столько натяжек и неточностей, что можно смело предположить: либо управлению делами президента было выгодно продать, а Починку купить дачу ниже рыночной стоимости, либо ни министр по налогам и сборам, ни хозяйственники из УД ничего не понимают в оценке недвижимости.

Отчет об оценке дачи Починка "Ведомостям" согласились прокомментировать несколько экспертов в области оценки недвижимости - правда, при условии полной анонимности (никому не хочется испытать на себе гнев налогового министра).

По мнению специалистов, все действия Починка при покупке дачи были абсолютно законными. Но при этом министр уплатил за свою дачу никак не по рыночной стоимости.

И вот почему.

ООО "Нэко" оценивало дачу Починка двумя разными способами: так называемым затратным методом и методом капитализации дохода.

В первом случае бралась стоимость строительства точно такой же дачи, прибавлялся НДС и вычитался процент износа, который, по данным "Нэко", очень велик, - 44%. Ни земля, ни местоположение при этом не учитывались, что, по словам экспертов, является грубым нарушением. Ведь если так считать, получится, что одинаковые дома в районе РублевоУспенского шоссе и, например, в Рязанской глубинке будут иметь одинаковую рыночную стоимость.

Главное, считают эксперты, фирма "Нэко" не учла тот участок земли, который при приобретении дачи можно выкупить у местных властей по так называемой нормативной стоимости. (По данным администрации Одинцовского района Московской области нормативная цена одной сотки земли в этом районе в 1997 г. равнялась $1000, а рыночная, по словам риэлтеров, $5000.) Этот вариант оценки, считают эксперты, серьезно уменьшил стоимость дачи. Сумма получилась просто смешная - всего $45 000.

Во втором случае ООО "Нэко" оценивало дачу по методу капитализации дохода. Он заключается в том, чтобы высчитать возможный доход от эксплуатации оцениваемого объекта за один год и поделить его на так называемый коэффициент капитализации, который, по мнению экспертов, выбран правильно, - 0,3.

Однако при вычислении стоимости дачи с помощью этого способа, по словам экспертов, фирма "Нэко" допустила еще один серьезный просчет - вычла из предполагаемого дохода все налоги. Хотя, по словам экспертов, при выбранном методе оценки должен анализироваться доход до налогообложения.

Много вопросов вызывают у экспертов и другие вычеты. Например, эксплуатационные расходы, указанные в отчете "Нэко", составляют приблизительно $20 000 в год. Но не указано, что именно в это понятие входит. Отдельной строкой при этом почему-то указаны затраты на содержание дорог и коммуникаций примерно $12 000 в год с одной дачи. Эта цифра тоже вызывает серьезные сомнения.

В конечном итоге доход от аренды дачи получается, по мнению экспертов, необоснованно заниженным, что дает и заниженную окончательную стоимость - примерно $105 000.

Получив с помощью первого способа $45 000 и с помощью второго - $105 000, "Нэко" высчитывает среднее арифметическое, получая таким образом финальный результат. Однако и это, по мнению экспертов, очередное нарушение: ведь в одном случае земля и местоположение учитывалось, а в другом - нет.

И наконец, самая любопытная деталь, которую замечают эксперты в отчете об оценке дачи Починка. По данным "Нэко", дом, купленный министром, может сдаваться в аренду примерно за $115 000 в год. Как при этом понимать указанные в начале отчета 44% износа зданий и сооружений, непонятно.

Эксперты считают, что, если базироваться на данных, приведенных в отчете "Нэко", и не учитывать сомнительные величины расходов, стоимость дачи Александра Починка, рассчитанная по методу капитализации дохода, будет равна примерно $350 000. В эту цифру входит и рыночная цена земли, но не учитываются данные об износе здания, которые вызывают серьезные сомнения.