Риэлторы не делятся
Риэлторы Екатеринбурга, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Ульяновска посматривают на московских коллег свысока и имеют на это право. Им удалось создать в своих регионах механизм обмена информацией между фирмами - так называемые мультилистинговые системы (МЛС), а вот столичным торговцам недвижимостью мешают амбиции и недоверие друг к другу. Все проекты москвичей в этом направлении жестко конкурировали между собой, и в результате ни один из них не развился в общегородской и, соответственно, не стал эффективным инструментом бизнеса. До сих пор дело дальше благих пожеланий не идет.
Идея МЛС на первый взгляд очень проста: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже или сдающиеся в аренду объекты недвижимости. Если предложением - квартирой, домом, бизнес-центром, магазином и т. д. - заинтересовался клиент другой компании, риэлторы должны поделить причитающиеся комиссионные между собой. Премиальные, естественно, сокращаются, но скорость реализации объекта возрастает. Однако красиво это выглядит только на бумаге.
Системы обмена информацией между риэлторами о выставленных на продажу объектах зародились в США еще в конце XIX в. К 1920 г. мультилистинговая система становится общепринятой в Америке. Региональная ассоциация риэлторов собирает данные по объектам, выставляющимся на продажу или аренду, и предоставляет их фирмам пользователям. Одновременно они поступают на общенациональный интернет-сайт Realtor.com. На нем можно ознакомиться с 95% информации о продающихся жилых объектах в Америке.
В России МЛС активно используется, например, в Екатеринбурге. По словам представителя Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, в местной прессе вообще отсутствует публикация табличной (т. е. систематизированной) информации по выставляющимся на рынок объектам недвижимости - это настоятельная рекомендация МЛС. С тех пор как публикации прекратились, плата за доступ в мультилистинговую систему выросла в три раза, правда, ее конкретный размер Галеев назвать отказался.
В Москве такой системы нет, и проблема не только в том, как делить комиссионные. Во-первых, риэлторы не верят, что их конкуренты помещают в системе все объекты, - где гарантия, что самые "доходные" они не приберегли для себя? Во-вторых, не удается договориться о сроках. Когда риэлтор должен поместить объект в базу данных - через час после того, как к нему обратился клиент, или через неделю? В-третьих, открытость доступа к информации подразумевает, что риэлторы будут базу данных наполнять и финансировать, а черные маклеры - приходить на готовенькое и снимать сливки. В-четвертых, как проконтролировать, что проданные объекты вовремя изымаются из листингов? В Москве первые попытки создания мультилистинговых систем предпринимались в 1994 - 1995 г., но амбиции участников рынка не позволили развиться какой-то системе в единую, считает председатель совета директоров риэлторского агентства "Миэль" Григорий Куликов. В частности, Московская ассоциация риэлторов (МАР, позднее объединившаяся с Московской гильдией риэлторов) затратила более $50 000 на создание Единой информационно-справочной системы, которая так и не стала развитым инструментом бизнеса. Одновременно зарождался проект Российской мультилистинговой системы (РМЛС), у истоков которой стояла Российская гильдия риэлторов. Она функционирует до сих пор, однако конкуренция с проектом МАР и некоторыми частными сайтами также не позволила ей развиться в полноценную национальную базу данных. Сейчас есть и другие проекты - в частности, создается сайт компании "Мосжилрегистрация".
В то же время, по оценке Куликова, сейчас только 15 компаний из 70, входящих в МАГР, постоянно размещают информацию о своих объектах на сайте МАГР, еще 10 фирм делают это время от времени. И это при том, что МЛС становится эффективным инструментом, только если охватывает не менее 70 - 80% информации рынка. Когда проводились исследования, почему московские компании не интересуются МЛС, ответ был: "Размещение информации там неэффективно". Ответ же на второй вопрос, а почему неэффективно, звучал так: "Потому что там никто не размещает". Замкнутый круг.
Пока же основной инструмент бизнеса риэлторов - газета "Из рук в руки". Реклама в одном ее выпуске каждой квартиры обходится риэлторам в $3 - 4, тогда как размещение информации на сайте МАГР для членов объединения - бесплатно. Если опубликованная в газете информация заинтересовала клиента другого риэлтора, комиссионные делятся между фирмами, но пропорция нежестко установлена в размере 50: 50, а является предметом активного торга. По мнению Григория Полторака, президента МАГР и главы агентства "Бест", из всех функций мультилистинговых систем сейчас московским риэлторам нужна только информационная часть. А все функции по разделу комиссионных, установлению этических и других стандартов, которые сегодня на себя берут на Западе МЛС, - прерогатива общественных организаций. Он указал, что риэлторская деятельность - это не торговля информацией, а именно предоставление услуг. Риэлторы должны обеспечить связи с банками, юридическую очистку документов, проверить историю квартиры и выполнить другие специализированные функции.
В то же время, по мнению президента Русского агентства недвижимости "САВА" Константина Апрелева, крупные компании неизбежно будут настороженно относится к развитию мультилистинговых систем (правда, и "Бест", и "Миэль" входят в десятку крупнейших). Он объяснил это тем, что от введения МЛС на рынок недвижимости больше выигрывают мелкие компании, получающие доступ к огромному массиву информации, который сейчас остается в распоряжении "гигантов". А учитывая, что МЛС в американском понимании очень часто требует оплаты пользования за каждого агента, которых в больших компаниях бывает более 1000, крупным фирмам придется платить за эту услугу намного больше, чем мелким.