Кодекс обещаний
Земельный кодекс, принятый на прошлой неделе, вводит ряд прогрессивных новаций. Декларируется единство объекта недвижимости, будущая приватизация вместе с участками. Права бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения переоформляются в собственность. Однако принятый текст, мягко говоря, далек от совершенства. Так, без всяких конкурсных процедур передаются участки в аренду, а при бесплатной передаче - и в собственность. Сохраняется административное перераспределение участков - путем изъятия для неопределенных "государственных и муниципальных нужд" у одних и предоставления другим. Административно ограничиваются права землевладельцев по использованию участков, причем без какого-либо возмещения. Узаконивается произвол при кадастровой оценке для налогообложения... Особое внимание привлекают два момента. Во-первых, обижены все собственники строений, предприятий, которые не успели выкупить свой участок. Право давать или не давать такой участок в собственность даровано чиновнику: администрация принимает решение "о предоставлении земельного участка в собственность... либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора". Это означает, что судьба каждого строения - а значит, и бизнеса - по-прежнему будет находиться в руках чиновника. Договоры муниципальной аренды участков фактически стали новым, не предусмотренным законами налогом, который устанавливается администрацией индивидуально с каждым землепользователем - на основе договора, который имеет все признаки кабальной сделки. И это феодальное землепользование кодекс к тому же закрепляет непомерной ценой выкупа участков под строениями.
Второе. Совсем недавно законодатели ввели в действие главу 17 ГК РФ, где подтверждена возможность оборота земельных участков. И вдруг в главе 17 - но уже нового Земельного кодекса - возможность оборота участков ставится под сомнение. В самом конце текста вдруг выясняется, что многократно поминаемая по тексту "охрана земель" есть административное изъятие их из оборота, т. е. "охрана" от граждан. Посудите сами: к охраняемым территориям отнесены земли, "изъятые постановлениями органов власти федеральных субъектов или решениями местных органов власти полностью или частично из хозяйственного использования гражданского оборота". Иначе говоря, чиновник может своим решением прекратить гражданский оборот любого участка, а значит, всего объекта недвижимости - достаточно объявить его какой-нибудь особо охраняемой территорией научного, историко-культурного, эстетического (!) или иного (!!) значения.
Представители правительства и президента, убеждая депутатов принять проект, дали гарантии, что сразу после подписания президентом нового кодекса они готовы рассмотреть пакет поправок к нему. По словам депутата от фракции "Яблоко" Сергея Митрохина, Герман Греф и Александр Котенков обещали поддержать изменения новорожденного закона в части обеспечения в сфере "земельных отношений" принципов прозрачности, публичности, контроля и ясности. Как видим, ясности в проекте действительно не хватает. Остается надеяться, что текст закона будет серьезно улучшен. Но до тех пор, пока этого не сделано, за "теоретические" проблемы спешно принятого нового Земельного кодекса будут расплачиваться - в прямом и переносном смысле - участники рынка недвижимости.
Автор - эксперт объединения "Яблоко"