НЕДВИЖИМОСТЬ: Новостройки в осаде
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Структура нового жилого строительства в Петербурге определяется главным образом двумя факторами: возможностью выделения площадок под застройку и платежеспособным спросом. Ресурс инженерно подготовленных площадей сокращается, а реальные доходы населения растут, но гораздо медленнее, чем этого хотелось бы застройщикам. Серьезную опасность для всего рынка новостроек начинает составлять городское законотворчество.
Строители Северной столицы не имеют резерва для снижения цен. Тарифы на транспортные перевозки и энергоносители, стоимость стройматериалов растут. Кроме того, строительство не всегда возможно там, где спрос гарантирован (Крестовский и Каменный острова, Сосновский лесопарк, престижные улочки "тихого центра"). В то же время граждане, участвующие в долевом строительстве, становятся месяц от месяца все требовательнее и грамотнее: если раньше визит к застройщику с юристом воспринимался как экзотика, то теперь клиент нередко приглашает с собой еще и специалиста-сметчика.
Платежеспособный спрос (если судить по статистике заявок на покупку и реальных продаж на вторичном рынке) ориентирован главным образом на престижный центр, Петроградку и Московский район (до 40% от общего объема спроса). А девелоперы предлагают жилье там, где проще получить разрешение на застройку: в Приморском, Выборгском, Кировском районах (около 40% предложения нового жилья, по данным аналитиков "Петербургской недвижимости"). Хотя пока фактор расположения не определяющий - качественные характеристики дома для покупателей все же важнее. Именно это пока дает возможность позиционировать, например, "дом с каминами", строящийся в Ульянке, как элитный, хотя по местоположению дальний юго-запад Петербурга к престижным зонам никак не относится.
Генеральный директор компании "Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук отмечает, что уже есть ощущение некоторого сокращения спроса, но не по рынку в целом, а по его отдельным сегментам. Уникальные зоны будут по-прежнему пользоваться повышенным спросом, а, например, крупногабаритные, но неудачно расположенные квартиры, по мнению Гаврильчука, могут уже в ближайшие месяцы попасть в разряд низколиквидных объектов.
Местный парадокс.
Специалисты агентства "Итака" составили долгосрочный ценовой прогноз. По их расчетам, спрос стабилизируется, но станет более избирательным, что приведет к стабилизации средних цен по типовому жилью в коридоре $430 - 440 за 1 кв. м. А к лету 2003 г. в этом секторе, считают в "Итаке", возможен даже некоторый (недолгий, впрочем, на 2 - 3 месяца) ценовой спад.
Отсутствие пространства для ценового маневра аналитики "Итаки" иллюстрируют так называемым петербургским парадоксом: по мере приближения сроков сдачи объектов цены не только не растут, но нередко даже снижаются. Объяснение простое: продажами занимаются субподрядчики, с которыми застройщик рассчитывался будущими квартирами, да и самому застройщику срочно нужны средства для освоения новых площадок.
Первый заместитель генерального директора компании "Петербургстрой-Skanska" Валерий Гутовский считает, впрочем, что общее снижение цен маловероятно. По его оценке, пока еще существует дефицит адекватного покупательским запросам предложения новостроек и этого запаса хватит примерно на год. И вот уже тогда - в строгом соответствии с предписаниями классиков девелопмента - на первое место выйдет расположение, расположение и еще раз расположение.
Рекомендации, которые аналитики выдают потенциальным покупателям, достаточно очевидны: с приобретением престижных, дорогих, хорошо расположенных объектов стоит поспешить, а вот с покупкой типовой квартиры в "проблемном" районе можно и подождать.
Социальный фактор.
В конце июня депутаты Законодательного собрания (ЗС) города утвердили обращение к губернатору. Их озабоченность связана с протестами граждан против новостроек в сложившихся кварталах. В списки социально небезопасных проектов, "ухудшающих качество жизни населения Петербурга", попали 25 адресов на севере, на Петроградке, на Васильевском острове. По некоторым из площадок вся положенная документация выдана (и получена застройщиками) в полном объеме.
Депутаты предлагают приостановить деятельность Инвестиционно-тендерной комиссии (т. е. выдачу разрешений на застройку) до тех пор, пока правовые акты городской администрации не будут приведены в соответствие с федеральным законодательством (в частности, с Градостроительным кодексом, требующим учитывать мнение граждан). Буквальное выполнение этих предложений вызвало бы немедленный коллапс петербургского строительного комплекса.
Незадолго до обращения к губернатору ЗС приняло в третьем чтении закон об учете мнения граждан при градостроительной деятельности. В соответствии с ним, чтобы заблокировать (без объяснения причин) любой инвестпроект, достаточно собрать 30% подписей от общего числа проживающих на территории муниципального округа совершеннолетних и правоспособных граждан. Округа в Петербурге мелкие, их на территории города более сотни. Задача вполне посильная для любой PR-фирмы, к примеру, нанятой конкурентами застройщика. Этот документ может лишить экономического смысла любой инвестпроект, реализуемый в городе. Скорее всего, губернатор наложит на законопроект вето, поэтому депутаты предпринимают обходной маневр.
С одной стороны, идет нормальная торговля. Органы муниципального самоуправления хотят от строителей неких преференций (благоустройство, новая котельная и пр.). Пока по некоторым реализуемым проектам "социальная составляющая" в цене квартир - от $5 до $50 на 1 кв. м. Но кроме вменяемых политиков, с которыми можно договориться, везде есть некоторое количество граждан, политически активных при любой погоде и любом режиме, тех, кто считает всех девелоперов жуликами. Или же пенсионеров, трепетно относящихся к скверу, где они выгуливают собачку. И если - при неблагоприятном развитии событий - судьбу инвестиций в жилищную сферу будут решать эти категории граждан, о новом строительстве в Петербурге можно будет надолго забыть.