Кредиты под недострой
Первые прецеденты залога незавершенки уже есть. Как сообщил Сергей Игонин, заместитель генерального директора строительной компании КЦ "Питер", Альфа-банк выдал его компании кредит в $5 млн сроком на два года для завершения строительства торгового центра "Сенная". Открытие центра запланировано на август 2003 г. КУГИ разрешил сделку при условии, что "Питер" досрочно перечислит деньги на развитие городской инфраструктуры. По словам Игонина, эти средства, составляющие около $820 000, уже выплачены. По словам Чичканова, кредит по новой схеме, которая пока реализуется в тестовом режиме, уже выдал ПСБ. Он не назвал получателя средств.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Петербургская администрация решила упростить отношения строителей с банками. КУГИ подготовил распоряжение, которое позволяет получать кредиты под залог недостроенных зданий. Раньше для этого требовалось специальное разрешение администрации или участие банка в проекте в качестве дольщика.
У строительных фирм не так уж много собственного имущества, которое могло бы служить залогом. Даже землю под новые объекты они, как правило, арендуют у КУГИ. Передать банку-кредитору недостроенное здание нельзя из-за того, что права собственности на него не зарегистрированы. (Чтобы все-таки получить банковский кредит, строителям приходится участвовать в сложной схеме: банк через аффилированную структуру становится дольщиком строительства, принимая в залог вексель на сумму оценки своей доли.) Залогом может служить и договор аренды земельного участка, предназначенного под застройку. Но для этого нужно специальное разрешение арендодателя - городской администрации. Из-за этих формальностей отношения между банками и строителями развиваются достаточно вяло, а наиболее распространенной формой финансирования новых проектов остается долевое участие. Например, в жилищном строительстве на дольщиков приходится около 80% всех объемов. Теперь строителям будет проще получить разрешение КУГИ на передачу прав аренды земли. Раньше это мешало оформлять недострой в качестве залога по кредиту: банки не были уверены, что им удастся реализовать залог без права аренды земли.
По словам Алексея Чичканова, заместителя председателя КУГИ, проект распоряжения "О порядке выдачи согласования на залог прав аренды на инвестиционных условиях и реализации прав собственности" разрешает строительным компаниям, выполнившим инвестиционные условия (кроме сроков окончания строительства объекта), передавать права аренды земли вместе с недостроенным объектом в залог. Проект распоряжения начал разрабатываться в КУГИ около трех месяцев назад и на прошлой неделе отправлен на подпись губернатору. По словам Чичканова, новый документ упростит процедуру регистрации недвижимости до окончания ее строительства. Проще будет и получить разрешение КУГИ на залог прав аренды. "Банки осознают, что такой актив, как залоговое имущество, можно в случае чего реализовать на торгах", - говорит Чичканов. Теперь, с упрощением процедуры, им станет интереснее давать кредиты под недострой.
По словам Александра Шарапова, президента строительной корпорации "Бекар", новый механизм, который позволил бы строителям привлекать кредиты под недострой, однозначно необходим.
"Сейчас строительные компании, по сути, сами выступают в качестве банковских институтов, привлекая средства дольщиков, - объясняет Шарапов. - Возможность взять в банке кредит избавит строителей от выполняемой ими работы и рисков, по сути не связанных с самим строительством". "Это большой шаг вперед, которого строители уже давно ждали", - говорит он.
По оценке Шарапова, объем строительного рынка Петербурга в 2002 г. составил около $700 млн. В ближайшие 3 - 5 лет новый механизм позволит строителям привлекать в виде кредитов примерно половину средств от существующего объема расходов на строительство.
"Исходя из опыта западного строительного рынка этот прогноз несколько пессимистичен, однако оптимистичен для России, так как первое время новый механизм будет работать в тестовом режиме", - говорит Шарапов.