Температура повышается

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - За первое полугодие на петербургском первичном рынке цены выросли на 16%. В июне среднестатистический квадратный метр в строящейся типовой квартире обходился покупателю в $600. К концу года рост составит, по прогнозам аналитиков концерна "Петербургская Недвижимость", 27 - 30%. Пока спрос остается стабильным, однако девелоперы все чаще говорят о перегреве рынка.

Основным фактором, подталкивающим цены вверх, специалисты считают рост цен на основные строительные материалы. Генеральный директор компании "Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук отмечает, что только в июне цемент подорожал на 35% , песок - на 12 - 15%. При этом крупных продавцов в Северо-Западном регионе немного, и картельные соглашения между ними вполне возможны. Стоимость стройматериалов составляет около 70% в себестоимости типового жилищного строительства. Генеральный директор компании "Элита-Девелопмент" Владимир Любомиров также отмечает необоснованное завышение себестоимости строителями и несоответствие уровня цен качеству конечного продукта.

Второй момент, определяющий ценовую динамику, - валютная нестабильность. Петербург относится к "долларовой зоне" российского рынка недвижимости, договоры девелоперов с частными инвесторами номинируются в денежных единицах США, причем многие застройщики закладывали в проекты перспективу плавного роста курса доллара по отношению к рублю. Сегодня такие проекты оказались в тяжелой финансовой ситуации: девелоперы вынуждены или фиксировать убытки, или затягивать сроки реализации.

Сергей Галалу, генеральный директор риэлторской компании "Итака", отмечает такой тревожный симптом как сокращение доли сделок с мигрантами (в прежние годы летом, как правило, количество сделок с участием иногородних покупателей возрастало, причем последние чаще, чем петербуржцы, приобретали крупногабаритные дорогие квартиры). Одновременно возрастает спрос на дешевые (до $25 000) однокомнатные квартиры.

Девелоперы полагают, что перегрев рынка начнет серьезно сказываться на ситуации в конце текущего - начале следующего года.

География и квартирография.

В оценке объемов строительства есть существенные расхождения. Специалисты холдинга R.B.I. полагают, что объем предложения нового жилья сейчас составляет 2,088 млн кв. м. Маркетологи концерна "Петербургская Недвижимость" считают эту оценку заниженной; по их данным, сейчас на рынке фигурирует 331 объект суммарной площадью более 4 млн кв. м. Нижняя граница оценки объема предложения - 1,5 - 1,6 млн кв. м. Объем текущего спроса, по данным управления аналитики "Петербургстрой-Skanska", в 2003 г. составит около 1,41 млн кв. м. То есть пока все, что строится, продается. Квартир со сроком сдачи в 2003 г. на рынке около 10% , самая массовая категория (по срокам) - дома, которые должны быть сданы в конце 2004 г. (около 26% ).

География предложения меняется медленно. По объему нового массового строительства лидирует север: Калининский район аккумулирует 21% от общего объема застройки (средняя цена предложения, по данным АН "Итака", - $560 за 1 кв. м) , Приморский - 16% ($578) , Выборгский - 12% ($617).

Активизировалось строительство в южной и юго-западной зонах: доли Московского, Красносельского, Фрунзенского и Кировского районов - по 6 - 8%. Самое дорогое новое строительство ведется в Приморской части Васильевского острова - $665 за 1 кв. м. Самое дешевое предложение - в Красносельском: $527 за 1 кв. м.

В центре (Адмиралтейский, Петроградский, Центральный районы) типовых проектов нет вообще, здесь строится жилье только комфортного и элитного классов. Генеральный директор "Петербургстрой-Skanska" Виталий Вотолевский отмечает, что если в конце 2001 г. элитный и высоко комфортный секторы в сумме давали 7% предложения, то к концу 2003 г. доля такого жилья возрастет до 15% , причем цены $1500 - 2000 за 1 кв. м уже воспринимаются как нормальные; есть предложение и по $5000 за 1 кв. м.

В типовом секторе практически все аналитики отмечают дефицит однокомнатных квартир. В кирпичных и кирпично-монолитных домах доля "единичек" составляет, по данным "Петербургской Недвижимости", 51,6% , в панельных - 44,2%. И тем не менее спрос на "единички" превышает предложение, такие квартиры, как правило, распродаются еще на начальной стадии реализации проекта. Малоэтажный сектор тоже реагирует на эту тенденцию: Любомиров из "Элиты-Девелопмент" даже считает необходимым и в таунхаусах, изначально ориентированных на семью с детьми, планировать некоторое количество студий стоимостью $40 000 - 50 000.

Политический вектор.

Впрочем, ситуация в жилищном строительстве может радикально измениться уже в ближайшие месяцы. Законодательные риски в Петербурге никто не отменял. ..

В июне городской парламент продавил поправки к городскому закону об инвестиционной деятельности. Если раньше в состав Инвестиционно-тендерной комиссии (орган, который решает, кому и на каких условиях предоставлять участки под застройку) входили только чиновники плюс один муниципальный депутат, то теперь расклад иной: пять чиновников и пять депутатов Законодательного собрания (ЗС).

Застройщики относятся к переменам настороженно. Первый заместитель гендиректора "Петербургстрой-Skanska" Валерий Гутовский считает, что любое изменение регламента инвестиционному процессу не на пользу. Кроме того, в ЗС очень немного профессионалов, досконально разбирающихся в проблемах строительства. А те, что есть, связаны с определенными фирмами и скорее всего будут лоббировать собственные интересы. Кроме того, возрастает вероятность принятия популистских решений, особенно по участкам в историческом центре, где и без того редкие проекты реконструкции и нового строительства регулярно наталкиваются на ожесточенное сопротивление общественности.

Гаврильчук ( "Адвекс-РОССТРО") также полагает, что изменение регламента приведет к затягиванию процедуры. Хотя и сегодня в Петербурге девелопер до начала строительства в среднем тратит на общение с властями 438 дней (данные "Петербургстрой-Skanska"). Да и стоимость прав на застройку за последние четыре года возросла на порядок: если в 1999 г. квадратный метр земли в центре обходился девелоперу в $40, то теперь - до $400; на окраине было $10 за 1 кв. м, теперь - $120. Впрочем, как раз усложнение процедуры может привести к сокращению числа новых проектов и отчасти компенсировать неизбежно следующую за перегревом рынка стагнацию.