Чувство глубокого неудовлетворения
Загородное жилье с каждым годом все больше привлекает нижегородцев. Многие состоятельные граждане не прочь приобрести коттедж в окрестностях города, но пока на рынке очень мало предложений. Основная причина в том, что в окрестностях города остается все меньше удобных площадок, а желающих вкладываться в подведение коммуникаций к удаленным участкам практически нет. Однако риэлторы считают, что предложение скоро догонит спрос.
По словам директора по продажам агентства недвижимости "Адрес" Елены Соловьевой, спрос на загородные дома превышает предложение: каждый строительный сезон неудовлетворенными остаются около 3000 заявок на дома площадью от 80 до 200 кв. м и стоимостью, в зависимости от удобств, от $7000 до $60 000. "Люди хотят жить в загородных поселках с охраной и нормальной инфраструктурой, а не в садоводческих товариществах или деревнях. Но пока реальных предложений на рынке загородного жилья нет, ежегодно удовлетворяется только 15 - 20% спроса, появляются отдельные строения, которые лепятся хаотично", - говорит Соловьева. Она отмечает, что рынок загородной недвижимости в Нижнем Новгороде находится в "зачаточном состоянии" и вопросы покупки и продажи, как правило, решаются через знакомых. По ее словам, на продажу выставляются в основном "неинтересные" объекты с большой площадью (500 - 600 кв. м) , которые очень дорого содержать, в то время как обеспеченные слои населения предпочитают дома площадью 100 - 150 кв. м. "На таких площадях можно комфортно разместиться, а на прилегающем участке обустроить территорию отдыха", - считает Соловьева. По ее данным, спросом пользуются также дачи площадью 40 - 50 кв. м, а по данным директора строительной компании "Проминвестсервис" Олега Жаркова и заместителя директора компании "Нижградстрой" Андрея Расторгуева, нижегородцы охотно покупают дачи площадью 250 - 350 кв. м.
Сложности возникают и с арендой дач. По словам Соловьевой, люди хотят снимать только комфортное жилье (с водой, газом и другими удобствами) , но таких дач практически нет и компания не может удовлетворить даже немногочисленные заявки.
По данным Жаркова, за последние год-полтора цены на загородное жилье выросли в полтора-два раза, что связано с ростом доходов населения и цен на строительные материалы.
Деньги к деньгам.
Риэлторы и застройщики отмечают желание покупателей с одинаковым достатком селиться на одной территории. Олег Жарков говорит, что состоятельный человек в деревню жить не поедет - ему важен достаток и репутация соседей, поэтому ему лучше подходит коттеджный поселок. Соловьева отмечает, что строить такие поселки пока могут позволить себе только крупные ведомства из-за дороговизны коммуникаций, поэтому на свободном рынке подобных предложений нет. По ее мнению, строительство коттеджных поселков - направление новое и рисковать пока особо никто не хочет. Проблему строительства поселков могло бы решить создание инвестиционных холдингов, куда бы вошли строительные компании, риэлторы и банки, но пока такие объединения не возникают. Создание холдингов может стать реальностью через два-три года, когда спрос вырастет еще больше и строители вынуждены будут обратиться к банкам и риэлторам, считает Соловьева. По данным строительных компаний, на подведение коммуникаций приходится 10 - 15% от стоимости работ по строительству коробки здания. Расторгуев говорит, что переговоры с инвесторами о вложении денег в загородное строительство ведутся постоянно, но пока договоренностей не достигнуто. По мнению Жаркова, инвесторов нет, потому что еще не все свободные деньги вложены в строительство торговых центров и офисов, которые быстрее окупаются. "При загородном строительстве есть риск, что, вложив в трубы и построив дома по своему проекту, инвестор не сможет потом продать их, потому что у покупателя индивидуальные взгляды на жилье", - говорит он. Соловьева считает вложения в загородное строительство перспективным направлением. "Нормальные рыночные условия заставят решить эту проблему, спрос копится, и тот, кто сделает первые вложения, получит хорошую прибыль", - говорит она. По данным директора инвестиционно-строительной компании "Агентство "Выбор-Недвижимость" Александра Жилевского, инвесторы, назвать которых он отказался, начинают разрабатывать проекты строительства загородных поселков и сейчас изучают емкость этого рынка. По его мнению, реальные проекты начнут появляться через два-три года, а на строительство поселков с хорошими дорогами, школами, медчастью и детскими садами потребуется еще пять-шесть лет.
Риэлторы и строители отмечают, что строительство коттеджей осложнено процедурой выделения участков. Участок под застройку получить очень трудно, город не предоставляет землю с подведенными коммуникациями, а инвесторы не хотят тратить деньги на прокладку коммуникаций, говорит Расторгуев. Жарков соглашается, что хороших мест для строительства рядом с городом осталось мало. В пригородах, относящихся к городской черте, участки выделяет администрация Нижнего Новгорода, за ее пределами - администрации прилегающих районов области.
Где лучше?
У риэлторов отсутствуют данные о количестве коттеджных поселков в области. Строители говорят, что их не больше десятка. Наиболее часто упоминаются такие застройки, как "Лагуна" в Верхних Печерах, коттеджные поселки в Щербинках, на Сахарном Долу, в Зеленом городе и в поселке Приозерное (Богородский район). По данным риэлторов, стоимость домов в таких поселках составляет в среднем $200 000, содержание же их обходится владельцам от 1500 - 2000 руб. в месяц. Предпочтение заказчики отдают домам, расположенным не дальше 50 км от города, чтобы на дорогу уходило не более 40 мин, имеет значение также близость водоема и ландшафт. Строители отмечают, что в последнее время стало непопулярным борское направление из-за постоянных пробок на Борском мосту. По словам Соловьевой, нижегородцы любят селиться также вдоль берега Волги.