Садовые участки не в моде
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Еще несколько лет назад на петербургском рынке загородной недвижимости господствовала стихия: разброс цен на аналогичные объекты мог достигать 20 - 30% ; в каждом районе действовали собственные правила игры и специфические правовые схемы, 60 - 70% сделок проходили напрямую, без участия профессиональных посредников. "Коттеджем" в рекламном предложении легко могли назвать щитовой домик 60-х гг. постройки. Все это делало пригородный сектор неинтересным (по крайней мере - проблемным) для крупных игроков и солидных инвесторов. Однако стабильный - на протяжении четырех последних лет - рост спроса привел к структурным переменам, и теперь пригородный сектор рынка выглядит хотя и не идеально, но вполне цивилизованно.
Разумная середина.
Общая тенденция вторичного рынка - смещение интереса покупателей в сторону более дорогих и качественных объектов практически по всем сегментам рынка кроме элитного. Как отмечает исполнительный директор компании "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков, покупатель, который раньше интересовался непритязательной дачей за $7000 - 10 000, теперь предпочтет объект за $20 000 - 25 000. Заметнее всего подорожали дома средней ценовой категории ($30 000 - 50 000) , с зимы рост цен на них составил 25 - 30%. По мнению генерального директора фирмы "Адвекс-РОССТРО" Владимира Гаврильчука, происходит "заполнение социальной пирамиды": люди, решившие квартирные проблемы в городе, стремятся теперь обеспечить себя и загородным жильем. Причем это заполнение идет, прежде всего, по нижнему и среднему ценовым сегментам. Но человека, купившего новую квартиру даже в типовом доме, щелястый "курятник" на шести сотках уже не устраивает. Поэтому в низшей ценовой зоне цены застыли. Домик с участком в садоводствах под Лугой, Волховом или в Толмачеве можно приобрести за $1500 - 2000, однако желающих немного.
В дорогом секторе ситуация также непростая. По загородным домам стоимостью более $200 000, по данным специалистов "Александр-Недвижимости" и агентства "Авторитет", в последние полгода цены практически не растут, а по самым дорогим объектам - от $500 000 и выше - даже снижаются. Возрастает время экспозиции, увеличивается разрыв между ценой предложения и сделки. Так, очень приличный дом в Лисьем Носу, выставленный на продажу полтора года назад за $700 000, был продан только этим летом - и за $465 000. Проблемы со сбытом готовых дорогих домов непосредственно связаны с развитием первичного рынка. Заложены несколько новых коттеджных поселков (Репино, Ленинское, Солнечное). Развивается и рынок индивидуальных проектов. Президент компании "Элита-Девеломент" Владимир Любомиров констатирует: за последний год заметно увеличилась доля заказов на проектирование крупных объектов - от 500 - 700 кв. м и более. Причем, если раньше клиенты старались контролировать проект на всех стадиях (вплоть до пересчета кирпичей на площадке) , то теперь отношения в цепочке "клиент - заказчик - проектировщик - подрядчик" стали более ответственными и профессиональными. Наиболее перспективным и востребованным направлением могли бы стать коттеджные поселки средней ценовой категории (до $100 000). Однако для их успешного развития необходимы длинные кредитные деньги и крупные земельные массивы, расположенные в привлекательных местах. А вот с этим пока проблемы.
Непростая география.
Географические предпочтения сохраняются неизменными. Максимум платежеспособного спроса приходится на северные направления (Репино, Зеленогорск, Токсово) и на модные южные зоны (Павловск, Пушкин, Сестрорецк, Стрельна). По завершении торжеств, связанных с юбилеем Петербурга, ажиотажный спрос на южное направление, связанный с реконструкцией Константиновского дворца в Стрельне и других объектов, несколько поутих. Но теперь моду уже можно считать тенденцией: по цене наиболее привлекательные участки под застройку на севере и на юге сравнялись. Впрочем, они в дефиците независимо от географии. Например, по престижным зонам Курортного района объем предложения в специализированных изданиях и на соответствующих сайтах составляет всего 20 - 30 участков, по Всеволожскому району Ленобласти счет уже идет на сотни. Экзотические предложения (свыше $15 000 за сотку) из прайс-листов практически исчезли. Генеральный директор агентства "Авторитет" Светлана Ботвич считает такие предложения "мифическими": сведений о реальных сделках по таким ценам нет. Для наиболее привлекательных территорий сложилась цена на уровне $6000 - 7000 за сотку.
Рынок стал более чувствительным к местоположению и правовому статусу объектов. Например, участок под индивидуальную жилую застройку в центре Зеленогорска продается за $60 000 - 70 000, а шесть соток в садоводстве (в том же Зеленогорске, но существенно дальше от залива) можно приобрести за $2000 - 3000. Гаврильчук отмечает, что пригородный рынок и должен быть прежде всего рынком земли - но как раз в этой сфере наибольшее число нерешенных вопросов. Это в первую очередь проблема перевода земель из одной категории в другую (из лесного фонда или земель сельхозназначения - в земли жилой застройки) , а также проблема изменения назначения участка. Недорого приобрести несколько гектаров бывшего пионерлагеря на берегу озера нетрудно, а вот зарегистрировать построенное здесь жилье практически невозможно. По словам Дьячкова, выкуп арендованной земли в собственность (типичное предложение: "12 соток плюс четыре в аренде") тоже обычно сопряжен с юридическими сложностями, а главное - с неприемлемыми для клиента затратами времени. Поэтому риэлторы вынуждены придумывать разного рода юридические заплатки и промежуточные схемы. Именно земельный рынок остается последним прибежищем административного ресурса чиновников и неформальных вариантов решения "нерешаемых" правовых проблем. Нередко, впрочем, обходятся и без них - бывает, что ветхие академические дачки в Курортном районе, находящиеся под охраной Комитета по охране памятников, просто горят - и проблема охранных обязательств снимается автоматически.