Рынок обманутых ожиданий
Главное событие на петербургском рынке аренды жилья - несбывшиеся юбилейные ожидания. В преддверии праздничного ажиотажа и наплыва туристов многие квартировладельцы переводили свои апартаменты из долгосрочного сектора в режим посуточной сдачи. Арендодатели предполагали, что типовые однокомнатные квартиры в спальных районах удастся сдавать по $50 - 60 в сутки, цены на апартаменты в центре доходили до $500 - 900. Однако вместо ожидавшегося подъема случился спад: туристы, напуганные дефицитом гостиничных номеров и беспрецедентными мерами безопасности, в Петербург не поехали. В результате в июне можно было снять квартиру в центре за $30 - 40 в сутки.
Необоснованные ожидания собственников жилья подогревались предъюбилейной шумихой и повышенным вниманием СМИ к праздничной тематике. "Риэлторы предупреждали владельцев, что ажиотажного спроса не будет. Теперь им приходится подсчитывать упущенную выгоду", - говорит менеджер по аренде компании "Адвекс-РОССТРО" Виктор Панасенко.
Тем не менее рынок краткосрочной аренды остается весьма перспективным. Это связано в первую очередь с недоразвитостью петербургского гостиничного сектора. Если в столице предложения отелей начинаются от вокзала, то в Петербурге эту нишу прочно занимают частники. Особенно это заметно в центре: по данным риэлторов, до 70% квартир в пределах "золотого треугольника" (Невский проспект - Нева - Фонтанка) выкупаются для последующего ремонта и сдачи в аренду. Руководитель отдела аренды копании "Бекар" Елена Исаенко отмечает, что в секторе элитной аренды присутствие апарт-отелей и мини-гостиниц уже становится заметным и влияет на уровень сервиса и ставки. По качеству интерьеров, мебели и наличию необходимой бытовой техники частные квартиры гостиницам не уступают (можно снять хоть "мини-Эрмитаж" с малахитовыми колоннами). Однако типичное требование состоятельных клиентов - наличие охраны и парковки - частники, как правило, удовлетворить не могут.
Увеличился приток корпоративных клиентов, предпочитающих безналичный расчет; владельцам это, с одной стороны, выгодно (плюс НДС) , с другой - приходится светиться в налоговых службах и платить 13% от дохода. Руководитель отдела аренды АН "Итака" Елизавета Соловьева отмечает, что число легализованных арендодателей постепенно растет.
В этом году на рынке появилась и такая экзотическая услуга, как почасовая сдача квартир. Предлагают главным образом небольшие квартиры в центре, ставки - от $20 в час; риэлторские фирмы этим бизнесом не занимаются.
С началом осени арендный рынок входит в привычную колею. За счет вернувшихся дачников на 20 - 25% сокращается предложение квартир; приток абитуриентов и студентов дополнительно стимулирует спрос. Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте недорогих однокомнатных квартир: по данным "Адвекс-РОССТРО", на 20 - 25 заявок приходится одно предложение, по сведениям АН "Итака", соотношение - 10 к 1.
Наименее востребованный товар - трехкомнатные и крупногабаритные квартиры. На трешки, по словам Виктора Панасенко, приходится лишь 2 - 5% заявок. Отчасти дефицит единичек восполняется развитым рынком комнат: комнату в петербургской квартире можно арендовать за $100 - 150 в месяц.
По данным "Бекара", к началу сентября арендные ставки на типовые однокомнатные квартиры в спальных районах достигли $250 в месяц, для двухкомнатных - $350 в месяц. В "Адвексе" заявки на единички ниже $200 не принимают.
В элитном сегменте ставки стабилизировались. Однокомнатная квартира обойдется арендатору в $800 - 1200, двухкомнатная - в $1200 - 1500 ежемесячно; верхний предел для элитных апартаментов - $5000. Рост арендных ставок за год составил около 15 - 20% , что существенно ниже темпов удорожания жилья на вторичном рынке (за год квартиры на продажу подорожали на 30% ).
Сейчас месячная ставка аренды составляет примерно 0,8% от стоимости сдаваемого жилья, доходность арендного бизнеса - 8 - 10% в год. Однако инвестиционная активность в этой сфере растет: доход от аренды воспринимается владельцами как приятное дополнение к неуклонному повышению стоимости имущества.
При этом ремонт на продажную стоимость жилья влияет незначительно (в пределах 5 - 7% ), а вот на арендные ставки - заметно: прибавка за счет качественного ремонта в спальных районах составляет 20 - 30% , в центре - до 50%.
Состав клиентов существенно не меняется: учащиеся, иногородние специалисты, молодые семьи, клиенты первичного рынка (ожидающие завершения строительства). По наблюдениям специалистов "Итаки", появилась на рынке и довольно необычная группа арендаторов: владельцы особняков в пригороде, которым городская квартира нужна на случай непогоды или заносов.
Практически все риэлторы отмечают возросший уровень требований. Квартиры в советском состоянии, обставленные старой мебелью, с плохой кухней и ванной, спросом практически не пользуются. Или сдаются по ставкам на 30 - 50% ниже рыночных. Зато возрос спрос на квартиры в недавно построенных домах, в подъездах с домофонами и консьержами; ставки на такие квартиры на $100 - 150 выше средних.
Сентябрь традиционно рассматривается как пиковый для рынка аренды месяц. Риэлторы не ожидают существенного роста ставок до конца текущего года. По-видимому, некоторое повышение ставок аренды будет обусловлено увеличением коммунальных платежей и удорожанием ремонта (в пределах 5% ).