ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Город, дай порулить!

Законодательное собрание (ЗС) Петербурга приняло за основу законопроект "О доверительном управлении имуществом СПб". Его цель - повысить доходность городских объектов недвижимости, передав их частным управляющим. Работа над документом продолжалась несколько лет и сопровождалась острыми дискуссиями. Очевидно, что по ходу второго и третьего чтений законопроекта в ЗС споры продолжатся. Это неудивительно - цена вопроса высока. Город остается самым крупным собственником имущества в Петербурге. Кто и на каких условиях получит доступ к этому недвижимому ресурсу, сегодня волнует и депутатов, и сотрудников администрации, и профессиональных управляющих.

Идея переложить на наемных менеджеров часть забот о городском добре давно занимает петербургские власти. Максима "Государство по определению не может быть эффективным управляющим" стала вполне органичной в устах городских чиновников и парламентариев.

Первая попытка принять закон, регулирующий передачу госимущества в доверительное управление (ДУ) , была предпринята еще в 2000 г. Документ одобрило Законодательное собрание, но экс-губернатор заблокировал его из-за того, что депутаты отвели себе главную роль в распределении объектов. Они предложили создать специальные контрольные органы (конкурсный комитет и наблюдательный совет) с участием членов ЗС и с расплывчатыми полномочиями.

В прошлом году свой текст закона предложил Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). Вариант администрации, естественно, не устроил парламентариев. Законопроект, по их мнению, перенес центр принятия решений в Смольный. ..

На защиту закона.

К этому времени в полемику между ветвями власти в качестве третьей силы включилось профессиональное сообщество - Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД). Члены ГУД обратились с открытым письмом к городской администрации. В нем, в частности, было сказано: "Уже который год по разным причинам в Петербурге тормозится принятие закона о доверительном управлении. Мы обращаем внимание чиновников на то, что конъюнктура на рынке коммерческой недвижимости не всегда будет столь же благоприятной, как сейчас. Пока на фоне высокого спроса на офисные площади управляющие готовы браться за городские объекты, нуждающиеся в серьезном ремонте, и развивать их на безынвестиционной основе, за счет реинвестирования арендной платы. По мере насыщения спроса на офисные помещения в Петербурге среди потенциальных арендаторов будет все меньше желающих платить за неотремонтированные площади. Соответственно, и управляющие перестанут рассматривать такие здания в качестве объектов управления.

Если чиновники не воспользуются преимуществами нынешней рыночной ситуации, вскоре город будет вынужден снижать арендные ставки и распродавать за бесценок недвижимость, чтобы предотвратить ее разрушение.

Мы готовы с цифрами в руках доказать преимущества нашего подхода и приглашаем чиновников к диалогу".

Диалог такой действительно состоялся. Заинтересованные стороны дважды встречались на "круглых столах", организованных по инициативе гильдии и профессиональных СМИ. Пожалуй, впервые в истории петербургского законотворчества в обсуждении проекта активно участвовали представители бизнеса. Причем происходило это не в кулуарах, а в ходе открытых дискуссий.

"Я думаю, закон так бы и не появился, если б не активная работа управляющих, - комментирует депутат ЗС Михаил Амосов. - Надо чаще сажать нас за один стол с представителями исполнительной власти. Тогда мы будем продвигаться [вперед] значительно быстрее".

В первом приближении.

В сентябре 2003 г. члены ЗС в первом чтении приняли новую редакцию законопроекта. Документ представил депутатам вице-губернатор, председатель КУГИ Валерий Назаров. "Многие петербургские здания, которые и по расположению, и по своим параметрам являются высоколиквидными, сегодня практически ничего не стоят из-за неудовлетворительного технического состоянии, - считает он. - Если подключить к работе с ними управляющих, то через 5 - 10 лет мы получим объекты с иными качественными характеристиками, которые могут быть проданы в частные руки совсем за другие деньги. Это один из механизмов пополнения казны".

Новая редакция законопроекта о доверительном управлении (ДУ) довольно лаконична и носит рамочный характер. Цели ДУ определены в ней как "наполнение доходной и (или) сокращение расходной части бюджета СПб. .. , сохранение и приумножение имущества, поддержание и развитие инженерной инфраструктуры. .. " Принимая решение о передаче объектов управляющей компании, администрация намерена учитывать размер уставного капитала претендента, состав и стоимость его имущества, отсутствие задолженности по налоговым и другим платежам в бюджет Петербурга.

Управляющие будут бороться за объекты на конкурсах. Получить недвижимость целевым назначением тоже можно, но только в оговоренных законом случаях: если это предусмотрено соглашениями с федеральными органами власти, международными договорами и пр. ; если претендент - акционерное общество со 100% -ным участием города; если по результатам конкурса на объект нашелся только один желающий.

При оформлении имущества в доверительное управление должны быть определены размер и форма вознаграждения управляющего, критерии оценки его работы, его ответственность за невыполнение обязательств и т. п.

Депутаты считают, что текст законопроекта нуждается в существенной доработке. Так, в нем толком не прописана процедура досрочного расторжения договора управления, нет ограничений по имуществу, которое нельзя передавать частникам (например, стратегические объекты) , и пр. На шлифовку документа парламентарии отвели два месяца.

Депутат Амосов пригласил всех желающих поучаствовать в этом процессе.

ГУД уже сформулировала свои поправки к проекту. Во-первых, гильдия предлагает ввести аккредитацию управляющих, претендующих на городские объекты. Среди ее условий - требования к деловой репутации и опыту компании (она должна работать на рынке не менее двух лет, иметь в управлении объекты общей площадью не менее 5000 кв. м) , отсутствие задолженности перед бюджетом, страхование профессиональной ответственности. Во-вторых, передача объектов целевым назначением возможна, с точки зрения ГУД, только в одном случае: наличие единственного претендента. В-третьих, администрация должна ежегодно определять минимальное число адресов, подлежащих передаче в ДУ.

Президент ГУД и группы компаний "Бекар" Александр Шарапов комментирует: "Мы надеемся, что закон будет окончательно принят в ближайшее время. Отдавая недвижимость в доверительное управление, город реализует принцип пообъектного управления, при котором за здание отвечает одна компания. Она одновременно занимается и сдачей площадей в аренду, и их эксплуатацией. Я считаю, что КУГИ постепенно должен отказаться от роли арендодателя, в которой он в основном сейчас и выступает. Высоколиквидные или, наоборот, безнадежно запущенные объекты нужно продавать. Здания, нуждающиеся в ремонте, но способные приносить доход, следует передавать управляющим. По подсчетам ГУД, доходность объектов, за которые уже взялись частные компании, увеличивается на 200 - 300% ".

Эти выкладки подтверждаются на практике. По временной схеме, регламентированной распоряжением КУГИ, город уже передал в ДУ несколько зданий.

Пятилетка на доверии.

Первой из частных управляющих компаний работать с городской недвижимостью стала BCM Group. Осенью 1998 г. КУГИ передал ей здание на Марсовом поле, 5, которое прежде занимал Институт торфа. К этому времени в управлении у BCM Group уже было несколько офисных объектов, принадлежавших частным собственникам. В компании вспоминают, что чиновники внесли в типовой текст договора более 20 поправок и отстаивали бюджетные интересы жестче, чем некоторые из частников - свои.

Принципиальные условия договора: управляющий берет на себя эксплуатацию здания, своевременно вкладывает средства в его ремонт и не может сдавать площади дешевле, чем это предусмотрено массовой методикой расчета арендной платы за городской нежилой фонд. Доход, вырученный от аренды, делится на три части: на первоначальном этапе 20% получает управляющий, 30% - город, 50% расходуется на ремонт и содержание здания. После двух лет доверительного управления доля города в доходах бизнес-центра, названного "Михайловский", начала постепенно расти за счет сокращения эксплуатационных затрат.

Срок действия договора - пять лет (как и положено по Гражданскому кодексу). В январе 2004 г. он истекает. Управляющие надеются на пролонгацию отношений. Тем более им есть что предъявить городу.

Здание на Марсовом поле, 5, имеет статус памятника. Явный плюс объекта - его место расположения (тихий центр, роскошный вид на Марсово поле и Летний сад). Явным минусом было техническое состояние. За время ДУ отремонтированы все арендопригодные площади, фасад и кровля, заменены электрические сети, объект оборудован противопожарной сигнализацией.

Все эти годы бизнес-центр "Михайловский" демонстрирует заполняемость, близкую к 100% -ной. С осени 1998 г. арендные ставки, которые и тогда были отнюдь не демпинговыми, выросли в 2,5 раза и достигают $300 за 1 кв. м в год (включая эксплуатацию и НДС). Это соответствует верхней ценовой планке петербургских офисных центров класса С, к которому относится "Михайловский".

Другой интересный момент - КУГИ передал BCM Group помещения площадью 3000 кв. м. Управляющие сумели увеличить полезное пространство, умудрившись сдать антресоли, где высота потолков не превышает 2 м. Арендаторы охотно используют их под подсобки, серверные и т. п.

В "Михайловском" практически нет типовых офисов с коридорной системой и унылым евростандартом. В некоторых помещениях сохранились сводчатые потолки и изразцовые печи, отсюда - ощущение уюта. Ротация арендаторов невелика. Якоря - популярное в Петербурге "Эльдорадио", фирма "Аудит-Ажур" и др. - обитают здесь со времени создания бизнес-центра.

Второй городской объект - здание на Большой Морской, 35 - BCM Group получила в 2002 г. Его особенность в том, что к моменту прихода управляющих 70% площадей из 6300 кв. м уже были заняты. Пришлось налаживать отношения с действующими арендаторами, среди которых преобладают госструктуры, занимающие помещения по льготным расценкам, - ГУП ТЭК, "Ленсвет", Управление судебного департамента при Верховном суде РФ. .. За полтора года в историческом здании удалось решить ряд технических проблем, а арендные ставки увеличились на 30 - 70%.

"Совершенно необязательно, что в заселенном здании управляющего примут в штыки, - считает зампредседателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. - Многие арендаторы, наоборот, вздыхают облегченно, когда у объекта появляется хозяин, готовый отвечать за его эксплуатацию и решать насущные проблемы - вплоть до замены лампочек и уборки туалета".

BCM Group готова поучаствовать в будущих конкурсах за городские объекты. "Здания, которыми мы сейчас управляем, мы вычислили сами и сами же предложили КУГИ наши услуги. Если петербургская администрация проявит инициативу, рынок ДУ может пополниться десятками объектов, - считает Черевко. - С КУГИ, конечно, работать сложно. Частный собственник гибче, он быстрее принимает решения и готов оперативно пересматривать условия договора. С другой стороны, город не вмешивается в дела управляющего так, как это делает частник. Хотя проверяющие из Комитета финансов у нас бывают регулярно и работают тщательно".

Елена Черевко уверена, что передавать здания в ДУ для города выгоднее, чем самостоятельно сдавать их в аренду: "Большинство недвижимости, принадлежащей государству, - это объекты, построенные более века назад и требующие капитального ремонта, причем, как правило, с элементами реставрации. Но арендатор 100-метрового офиса не будет менять в здании кровлю или лифт. Ему проще залатать очередную дыру в крыше, глядишь - на срок его договора хватит. Комплексно решать проблемы эксплуатации сложных объектов могут только профессиональные компании".

Бизнес по-домашнему.

Два года на ул. Льва Толстого, 7, рядом со ст. м. "Петроградская", функционирует "Офисный дом". Бывшее здание НИИ токов высокой частоты (общей площадью 4140 кв. м) находится в госсобственности. До появления управляющих единственным арендатором здания был сам институт (плата за стены для научных работников рассчитывалась с коэффициентом социальной значимости 0,1). Фактически же большая часть площадей была занята неформальными субарендаторами. КУГИ перестало устраивать такое положение дел, и объект отдали в управление. Городская комиссия по недвижимости выбирала из девяти претендентов. Бизнес-план управляющей компании "Питер" показался чиновникам наиболее удачным.

Заместитель генерального директора УК "Питер" Елена Никуличева вспоминает: "Дом встретил нас разбитыми дверями, облупленными стенами и фанерной будкой охраны в вестибюле. Крыша была повреждена настолько, что последний (7-й) этаж несколько лет не эксплуатировался, а протечки доходили до 5-го этажа".

За два года управляющие вложили в ремонт около 7 млн руб. В бизнес-центре обновили кровлю и ликвидировали аварийность фасада, отремонтировали коммуникации и заменили сантехнику, установили лифт Otis и цифровую телефонную станцию, создали систему охранной сигнализации и видеонаблюдения.

Осенью 2001-го офисы на Льва Толстого сдавались по $120 за 1 кв. м в год, теперь вакантные площади предлагаются по $220 - 260 при заполняемости на уровне 95%. Ежемесячный доход бизнес-центра превысил этой осенью 1,4 млн руб. Вознаграждение УК "Питер" по условиям договора составляет 15% выручки.

Елена Никуличева комментирует: "Мы раскрутили бизнес-центр без привлечения сторонних ресурсов, исключительно по схеме реинвестирования. Сейчас редкая управляющая компания откажется от городских объектов. Ими столько лет нормально не управляли, что рецепты превращения этих зданий в доходную недвижимость достаточно очевидны".

Офисы федерального значения.

Не всегда законодательство позволяет работать с государственным имуществом по схеме ДУ. Федеральная собственность не может быть передана управляющим на возмездных условиях. То есть взять такой объект можно, но на вознаграждение рассчитывать не приходится. Единственный выход - заключить с КУГИ договор аренды с правом сдачи помещений в субаренду.

Так и поступила управляющая компания "Бекар", став в конце прошлого года арендатором двух федеральных зданий на Выборгской стороне. Срок действия договоров - 10 лет. Оба объекта являются памятниками федерального значения. "Мы намерены доказать городу, что умеем обращаться с исторической недвижимостью", - поясняет Александр Шарапов.

Первый из бизнес-центров, расположившийся в особняке на Пироговской набережной, 17, по плану заработает этой осенью. Инвестиции в проект составят $1 млн. Половина этих денег - вложения управляющей компании, остальное - средства арендаторов. Офисный центр "XIX век" невелик - 3500 кв. м. Все площади уже разобраны. Здесь поселятся крупные по питерским меркам фирмы, занимающие от 350 до 1700 кв. м.

Актуальные арендные ставки - $180 за 1 кв. м в год. Из этой суммы "Бекар" готов зачесть субарендаторам по $100 на 1 кв. м в счет выполненного ремонта. В контрактах предусмотрен постепенный рост платы - до $300 за 1 кв. м в 2006 г. Проект не сулит быстрой прибыли. Расчетный срок его окупаемости - 6 - 7 лет.

По словам директора УК "Бекар" Татьяны Скаландис, арендная схема создает для управляющего дополнительные трудности. Заключив договор, он должен сразу же перечислять в бюджет арендную плату независимо от того, нашлись ли уже субарендаторы. Как правило, быстро привлечь их на объект не удается из-за аварийного состояния недвижимости. Вновь приходится тратить собственные деньги. На Пироговской набережной, 17, "Бекар" за свой счет отремонтировал кровлю и парадную лестницу, а также заменил все инженерные и телекоммуникационные сети. Идут фасадные работы. Дополнительные проблемы создает охранный статус здания: все работы необходимо согласовывать с Комитетом по охране памятников.

"С учетом суммы вложений 10-летний срок аренды явно недостаточен. Было бы оптимально заключать договоры с КУГИ на 25 лет. А в перспективе необходимы федеральный закон о доверительном управлении и поправки в Гражданский кодекс, увеличивающие срок ДУ с 5 до 10 лет", - резюмирует Скаландис.