За город на ПМЖ
Все больше и больше нижегородцев приобретают себе для постоянного проживания загородные коттеджи. Как такового рынка загородной VIP-недвижимости пока нет, так как существующие объекты представляют собой готовые поселки, обитатели которых с неохотой пускают в свою жизнь посторонних людей. Однако, по мнению риэлторов, такая ситуация скоро изменится: спрос рождает предложения, и потенциальные инвесторы уже готовы покупать землю, тянуть коммуникации и строить дома на продажу.
Одно из основных пожеланий потенциальных потребителей - близость к городу. Наиболее пристальным вниманием пользуется 20 - 30-километровая зона, которая дает возможность минут за 40 добраться до центра города. Обитатели нагорной части чаще всего выбирают богородское или кстовское направления, заречной - еще и городецкое. Еще совсем недавно популярное борское направление утратило привлекательность из-за постоянных пробок на мосту, из-за чего коттеджи на Бору падают в цене, и канатная дорога, которую намереваются построить от центра Нижнего Новгорода до центра Бора, эту проблему не решит: в автомобиле по ней не переправишься.
Также необходимо наличие коммуникаций, обеспечивающих все основные городские удобства: воду, канализацию, газ, электроснабжение. Еще одно важное условие - наличие дороги, покрытие которой должно быть качественным в любое время года. Очень важно и обеспечение безопасности жителей поселка - охрана, контроль въезда автомобилей, огороженная территория и пр.
До недавнего времени клиенты особое значение придавали родственному социальному окружению. Причем зачастую выбирали не только покупатели, но и потенциальные соседи. "В одном из поселков правление не рекомендовало владельцу коттеджа продавать свой дом покупателю, который не вписывался в местное общество, и тот вынужден был прислушаться - ведь соседи часто бывают партнерами по бизнесу", - рассказывает Елена Соловьева, директор по продажам агентства недвижимости "Адрес".
Всем названным требованиям в полной мере соответствует только один поселок - Приозерное в Богородском районе. Поселок небольшой, и возможность купить там коттедж появляется редко. Однако не так давно недалеко от поселка была выделена земля, поэтому в продаже уже появились и недостроенные коттеджи, и свободные участки. По словам Соловьевой, в Приозерном участок площадью 15 соток осенью продавался за $25 000. В Козловке Кстовского района стоимость земли чуть ниже - $15 000 - 20 000 за участок в 20 соток. Но и условия там попроще - нет такой надежной охраны, как в Приозерном, хотя въезд в поселок тоже контролируется.
Как сообщила Ирина Сергеева, агент, специализирующийся на загородной недвижимости фирмы "Адвекс", в Кстовском районе есть еще несколько коттеджных поселков. В Вязовке - поселке с газом и водой - землю продают по $4500 за 15 соток. Коттеджной зоной стал практически весь Зеленый город. В этой курортной зоне коттеджи строят прямо на территориях домов отдыха. Например, вокруг пансионата "Рассвет" формируется один из таких поселков. Все коммуникации обеспечиваются от дома отдыха. Есть и свободные участки - по $20 000 за 14 - 15 соток.
По данным Людмилы Кузнецовой, консультанта АН "Выбор", у любителей загородной жизни заречной части популярностью пользуются поселки Высоково и Большое Козино - близко от города, хороший воздух, сосновый лес, а цены ниже, чем в нагорной части.
О ценах на готовые коттеджи говорить довольно сложно - слишком они индивидуальны. Но в пересчете на квадратный метр и с учетом качества и комфортности жилья они существенно ниже, чем на жилье в многоквартирных домах в городе. "Фактически коттеджи продаются по себестоимости, а иногда и ниже, - считает Людмила Кузнецова из "Выбора". - Строят и покупают коттеджи, как правило, для себя, а не для продажи. Среди покупателей загородного жилья нет так называемых инвесторов - тех, кто покупает с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Когда возникает необходимость продать коттедж, владельцы чаще всего расстаются с ним с сожалением. Бывает, что продавец меняет решение и передумывает продавать коттедж, когда понимает, что рыночная цена его несопоставима с ценой на городское жилье".
"Когда владелец дома продает его, он хочет хотя бы вернуть вложенные средства, - добавляет заместитель директора АН "Чекни" Александр Панченко, - но это редко удается. Покупатель сразу прикидывает, какой он будет делать ремонт, что переделает в интерьере, и затраты владельца на отделку практически не принимает во внимание".
По данным Ирины Сергеевой из "Адвекса", в заречной части коттеджи продаются по цене $80 000 - 150 000, в нагорной - от $140 000.
Нужно учитывать, что в слово "коттедж" вкладывается вполне определенное представление об объекте - это не благоустроенная деревенская изба или дом из городской зоны частной застройки. "Коттедж - это дом не старше 10 - 12 лет, построенный из современных материалов по современным технологиям. Как правило, площадь такого дома не менее 200 кв. м. На первом этаже - гостевая и обеденная зона, на втором - спальная зона. Часто имеется отдельно стоящий или пристроенный гараж и сауна. Раньше сауны строили в цоколе или подвале. Сейчас этого избегают", - уточняет Людмила Кузнецова.
Елена Соловьева из "Адреса" считает, что нижегородские инвесторы пока упускают из поля зрения очень выгодный вариант инвестиций - вложения в обустройство коттеджных поселков. Купив землю по 1000 руб. за сотку, построив коммуникации и спланировав участки и инфраструктуру, можно потом продавать ее по $1000. Только для этого нужно движение с двух сторон - инициатива инвесторов нуждается в поддержке и инициативе местных администраций, распоряжающихся землей.
А Людмила Кузнецова рассказала, что такие инвесторы появились. Некая фирма приобрела участок под коттеджное строительство в ближайшем пригороде. Но, скорее всего, в этом году участки в продаже не появятся - нужно еще время для строительства коммуникаций и инфраструктуры. Фирма предполагает, что она же будет и подрядчиком по строительству коттеджей для покупателей участков. Инвестор не без основания считает, что, пока коммуникаций нет, участки не имеет смысла рекламировать и выставлять на продажу: серьезный покупатель должен видеть, за что он платит деньги.