Рынок на подъеме
В I квартале 2004 г. на вторичном рынке типового жилья Новосибирска зафиксирована необычная для начала года активность. По данным риэлторов, цены с начала года выросли уже на 3 - 7%. Причины роста участники рынка видят в массовом переводе сбережений из валюты в недвижимость и повышении уровня доходов горожан. По прогнозам риэлторов, до конца года цены вырастут еще на 10 - 20%.
По данным Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в I квартале 2004 г. в Новосибирске зарегистрировано 7460 сделок с жилой недвижимостью. В том числе в январе - 2670, в феврале - 2127 и в марте - 2663. В 2002 г. была зарегистрирована 12 961 сделка, в 2003 г. - 21 986.
"Обычного для I квартала спада продаж в этом году не было", - говорит начальник отдела агентства "Доктор Ключ" Виталий Гильд. Необычную активность рынка отмечают и другие риэлторы. По словам Гильда, количество сделок в "Доктор Ключ" возросло за квартал примерно на 10% , а цены - на 3 - 5%. Директор агентства "Дельта" Владимир Затримайлов считает, что цены поднялись на 5 - 7% , а по данным начальника отдела "Жилфонда" Ольги Чередниченко, - на 10%. Затримайлов отмечает, что меньше всего (на 2 - 3% ) подорожали трех-четырехкомнатные квартиры, а максимально (на 7% ) - однокомнатные.
"Причина на поверхности - все больше людей избавляются от долларов и вкладывают средства в недвижимость", - объясняет Гильд. А вот у Ольги Чередниченко другое мнение: "По-моему, в большей степени повлиял рост доходов". Затримайлов считает, что рост доходов горожан, конечно, сказывается, но незначительно, а главный фактор роста - все же изменения на валютном рынке. Спрос, по словам Чередниченко, вырос почти на 30% : "Предложение не успевает за спросом. Особенно сильно не хватает квартир для чистой продажи (продавцам которых нужны деньги, а не другая квартира). А именно они важны для организации цепочек жилищных обменов". Затримайлов объясняет, что на чистую продажу приходится не больше 10 - 15% сделок, и если бы не недостаток предложения квартир на продажу именно на таких условиях, то рост был бы еще более значительным. Гильд уверен, что до конца года цены вырастут еще на 10 - 15%. Затримайлов прогнозирует рост еще на 10 - 20% до конца года.
Ольга Чередниченко из "Жилфонда" говорит, что в последние месяцы увеличился спрос на квартиры на Затулинском жилмассиве: "Наверное, повлияло то, что его транспортная доступность улучшилась". По ее данным, квартиры там подорожали за квартал примерно на 20%. Такой же рост, по данным Чередниченко, отмечен на улице Бориса Богаткова в районе остановки "Золотая Нива": "Этот микрорайон удобен и тем, кто трудится в центре, и тем, кто работает на вещевых рынках вдоль Гусинобродского шоссе". По ее словам, на прежнем уровне цены остались лишь в наиболее удаленном от центра города микрорайоне Пашино.
По словам Чередниченко, в последнее время покупатели стали требовательнее относиться к состоянию дома и подъезда, к тому, кто будет их соседями. "На цене это не отражается, но время продажи сильно отличается", - говорит она.
Спрос на квартиры в сталинках, по мнению Гильда, не изменился: "Есть особая категория людей, нацеленная именно на такое жилье". Чередниченко из "Жилфонда" говорит, что спрос на сталинки резко сократился примерно год назад. "Это жилье перестало считаться элитным, - считает она. - Люди уже не готовы платить за него ту же цену, что и за квартиру в новом доме".
По словам директора агентства "Эрмитаж" Тимура Тагирова, сделки с элитными квартирами единичны. Гильд говорит, что они составляют 2 - 3% от общего числа сделок. По его словам, площадь элитной однокомнатной квартиры начинается от 60 кв. м, двухкомнатной - от 90 кв. м, трехкомнатной - от 110 кв. м. Затримайлов из "Дельты" говорит, что для комфортабельного жилья (промежуточного между типовым и элитным) площадь однокомнатной должна быть не меньше 45 кв. м, двухкомнатной - 60 кв. м, трехкомнатной - 80 кв. м. Долю сделок с элитным и комфортабельным жильем в общем объеме сделок он оценивает в 10%. Он говорит, что в этом секторе рынка в I квартале роста активности и цен почти не было заметно, но ожидает, что до конца года цены все же немного возрастут. По словам Тимура Тагирова, в I квартале в сегменте элитного жилья было затишье, но в последние недели ситуация изменилась, хотя говорить о буме не приходится. По его мнению, в долларовом исчислении цены на элитные квартиры за год не только не выросли, а, наоборот, уменьшились.
Тагиров считает, что в Новосибирске нет элитных квартир московского уровня: "Добротные квартиры большой площади в престижных местах называют элитными". По его словам, основные критерии элитности дома в Новосибирске помимо места - подземный паркинг, огороженная территория, качественные лифты. "Умные" дома в городе еще только строятся", - говорит он. Чередниченко говорит, что многие хотели бы купить квартиры в охраняемых домах, но таких в городе очень мало. По ее словам, максимальная стоимость элитной квартиры, проданной в последние месяцы через "Жилфонд", - 11 млн руб. : "Но в основном сделки совершаются в диапазоне 2,5 - 5 млн руб. , а самая распространенная площадь квартир - 130 - 140 кв. м". Тагиров говорит, что стоимость 1 кв. м в элитном жилье - $850 - 1300: "Максимальный уровень - $2200 за 1 кв. м или $350 000 за квартиру".
"При покупке элитных квартир существенными становятся факторы, которые в типовом жилье малозначительны, например вид из окна. В Академгородке дороже ценятся верхние этажи с видом на воду", - говорит Затримайлов. По словам Тагирова, в одном из подъездов "болгарского" дома на Вокзальной магистрали квартиры ценятся примерно на 10% дороже, чем в других, поскольку там из окон открывается вид на площадь Ленина. По его словам, в практике "Эрмитажа" был случай, когда риэлторы искали для клиента элитную квартиру с видом на пробегающие вдалеке поезда. "Но подобные требования редки, - говорит он. - Гораздо больше людей волнует наличие парковки и второго санузла". Тагиров говорит, что для комфортабельных и элитных квартир местоположение - важнейший критерий: "Не дождавшись строительства новых домов с элитными квартирами, некоторые в 1993 - 1995 гг. объединили все квартиры на площадке в типовом доме в одну, сделали хороший ремонт. При продаже таких квартир вложенные в них средства не окупятся, поэтому их владельцы, скорее всего, будут сдавать их в аренду".