Аппетиты арендаторов растут
Насыщение рынка офисной недвижимости и обострение конкуренции среди арендодателей эксперты начали предсказывать около года назад. Однако игроки рынка до сих пор этого не ощутили. По словам Сергея Богданчикова, заместителя директора компании “Фастком” (компания строит офисно-торговый центр “Регент-Холл” на Владимирской пл., 23), подавляющее большинство офисных центров города заполнено на 95–97%, во многих из них введен так называемый лист ожидания. С ним согласен управляющий компании “Теорема” Игорь Водопьянов: принадлежащие его фирме бизнес-центры “Эврика” и “Т4” заполнены на 95%, что позволило в течение прошлого года поднять ставки аренды примерно на 40%. Водопьянов подчеркнул, что на новые условия не согласились считанные единицы из 300 арендаторов. “Новых проектов появляется очень мало, поэтому правила игры по-прежнему задает продавец”, – говорит эксперт.
По данным Colliers International, в течение I квартала 2006 г. введено в эксплуатацию три новых бизнес-центра общей площадью 15 700 кв. м: “Северная столица – 2” – на 6000 кв. м, “Магнус” – на 5200 кв. м и “Густаф” – на 4500 кв. м. В начале лета ожидается появление на рынке более 40 000 кв. м офисных площадей классов А и В в нескольких бизнес-центрах: “Оскар”, “Лангензипен”, трех БЦ сети “Сенатор”, “Респект”, “Келлерманн-центр”, “Гренадерский” и “Призма-центр”.
“Темпы роста спроса сопоставимы с ростом предложения, появляющиеся на рынке новые офисные площади практически компенсируют спрос”, – поясняет гендиректор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. Рост спроса на офисные помещения, по его словам, составляет около 11–13% в год.
По словам участников рынка, востребованность офисных площадей во многом обязана активному развитию экономики города. Богданчиков считает, что открывающиеся в городе представительства московских и иностранных компаний, а также развивающиеся петербургские фирмы, которые расширяют штат сотрудников, будут и далее способствовать увеличению спроса на офисном рынке. “Сейчас очень востребованы площади в 200–300 кв. м. Более того, появился спрос на помещения площадью 500–1000 кв. м”, – говорит он. По оценке гендиректора петербургского офиса компании London Consulting & Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, на помещения от 500 кв. м сейчас приходится 17% от общего объема спроса.
Иностранным и московским компаниям такие площади нужны чаще из имиджевых соображений, утверждает Богданчиков. По его словам, сейчас становится все более популярна и забота о комфортных условиях труда персонала, что заставляет компании снимать дополнительные помещения.
Юшенков согласен, что растущий спрос на офисы связан не только с появлением новых компаний на рынке, но больше с расширением площадей, уже занимаемых арендаторами. По данным Colliers International, в 2003 г. доля расширяющихся компаний составляла около 15%, в 2004 г. она поднялась до 18%, а по итогам 2005 г. не менее 20% спроса на офисном рынке формировалось за счет таких арендаторов.
Эксперты говорят, что в 2005 и начале 2006 г. самые большие офисы снимали компании – разработчики программного обеспечения. Например, “Сан Микросистемс СПб” арендовала 6000 кв. м в “Келлерманн-центре”, компания Quest – 4360 кв. м в офисном центре “Эврика”, “Рексофт” – 3500 кв. м в центре “Сереан”.
Рекорды IT-компаний побил только Внешторгбанк, который в 2005 г. приобрел под размещение головного офиса здание на Большой Морской ул. площадью около 6700 кв. м. Крупные офисы по 1300–1800 кв. м также арендовали компании “Ресо Гарантия”, МТС и “Газпромрегионгаз”.
В отличие от компаний-гигантов малый петербургский бизнес заинтересован в аренде небольших площадей – по 20–50 кв. м. Однако владельцы новых высококлассных бизнес-центров неохотно связываются с такими клиентами, даже если ставки аренды для них примерно на 20% выше, чем у арендаторов больших площадей, говорит Богданчиков. “Сдача офисов небольшим компаниям ведет к росту количества клиентов, повышается текучесть и расходы на эксплуатацию”, – поясняет он.
В основном крупные арендаторы интересуются помещениями в дефицитном для Петербурга сегменте бизнес-центров класса А. В этом сегменте, по оценке Скаландис, 60% спроса приходится на помещения в 500–1000 кв. м, а на площади 300–1000 кв. м – 29%. “У компании, планирующей арендовать большие площади, будут проблемы с их поиском”, – говорит генеральный директор “Knight Frank – Санкт-Петербург” Олег Барков. По его оценке, уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет около 1%.
Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит, по оценке Скаландис, до 500 000 кв. м. Насыщение рынка она прогнозирует не ранее 2009–2010 гг. при условии, что будут реализованы такие крупные проекты, как строительство офисного центра класса А “Газпром-Сити” (общая площадь 1 млн кв. м) и “Морской фасад”.