НА ВОЗДУХЕ: Предместья формируют спрос

Поданным исследования, проведенного компанией “Комкон-СПб”, 1% петербургских семей в прошлом году обзавелись собственным домом (под собственным домом опрошенные горожане имели в виду не только частный односемейный дом, но и половину или часть дома).

Какой-либо дом или домик имеется в наличии у четверти всех семей, проживающих в Петербурге. Из них 43% “домовладельцев” – обладатели знаменитых 6 соток и свою загородную недвижимость характеризуют как садовый домик. Второе жилье еще у 28% – это дом в деревне (или его часть). Только у 5% – частный дом (или половина частного дома в городе), а у 3% – загородный коттедж.

Как правило, загородное жилье рассматривается петербуржцами как дополнительное. Понятия “дача” и “коттедж” в сознании горожан не разграничены. Большинство петербуржцев не воспринимают коттедж как альтернативу городской квартире. Но рынок и не ориентируется на большинство: формирование петербургских престижных кварталов начиналось с выборочного расселения глухих коммуналок... Сегодня в сложившейся пригородной застройке идут похожие процессы. Цементированные многолетними связями и привычками community в Комарово или Репино новым веяниям поддаются с трудом. “Академические”, “писательские” или “фээсбэшные” садоводства девелоперов не жалуют. А вот, например, в Токсово или Юкках новая комплексная застройка начинает теснить старую, хаотичную. До создания “регулярного пригорода” еще далеко. Но первые симптомы налицо.

Появляются все новые комплексы и коттеджные поселки, меняются требования. Стихийный рынок отдельных объектов постепенно структурируется. Покупатели оценили преимущества грамотной комплексной планировки, современного инженерного обустройства, охраны.

По сведениям “Евросиб-Девелопмента”, в прошлом году на пригородный рынок было выведено 28 новых коттеджных поселков. По обобщенным данным, на начало 2006 г. в полусотне строящихся поселков продается около 2000 домов (готовых и будущих). А начиналось все давно и непросто.

Первопроходимцы

Первыми проектами малоэтажной пригородной застройки по праву считаются “Русская деревня” и “Зеленые холмы”. В 1992 г. корпорация “Новый бизнес России” объявила о запуске этих проектов. Поселкам полагалось расти на полях совхоза “Бугры”. Рядом с деревней Мистолово должны были разместиться “Зеленые холмы” из 2- и 3-этажных таун-хаусов и нескольких дорогих усадеб.

Проект “Русская деревня” предполагал сооружение в поселке Порошкино 30 элитных коттеджей. В перспективе поселок должен был вырасти до 130 домов. Покупатели могли выбрать один из семи типовых проектов. Застройщик обещал не только построить коттеджи, но и обеспечить их охраной, подвести городские коммуникации. Средняя цена коттеджа составляла $100 000–120 000.

На территории поселка поставили образцовый коттедж, который показывали покупателям. Первые договоры удалось заключить довольно быстро. Дальше начались трудности. Вложения в инфраструктуру оказались гораздо больше запланированных. Водоносный слой оказался глубоко – понадобились дополнительные расходы. Но главное – таун-хаусы так и не стали востребованным товаром: в середине 90-х в моде были отдельные дома за надежной оградой, а не открытые предместья европейского типа. Чтобы достроить начатое, денег не хватало. Учредители корпорации исчезли в неизвестном направлении. В Мистолово остались лишь несколько недостроенных трехэтажных зданий.

Но в “Русской деревне” крах застройщика не погубил идею – поселок начал жить самостоятельно. Домовладельцы объединились и коллективными усилиями превратили заброшенные совхозные земли в элитные участки. По слухам, землю в поселке успели приобрести не только бизнесмены, но и некоторые представители городской администрации. Вокруг небольшого озерца выросли добротные особняки. Площадь некоторых домов достигает 700 кв. м, некоторые из домовладельцев выкупили и объединили несколько наделов, увеличив “личную” территорию до 25–30 соток. Многие коттеджи несколько раз сменили хозяев. На вторичном рынке дома в “Русской деревне” предлагаются по цене от $250 000 до $330 000.

Дипломатичный долгострой

Говорят, что идея построить в Репино “Консульскую деревню” принадлежала покойному мэру Анатолию Собчаку. В 1994 г. российско-канадская фирма HBI собиралась вложить в проект более $10 млн. Будущий поселок назвали “Консульской деревней”: предполагалось, что в ней поселятся сотрудники расквартированных в Петербурге консульств. К середине 1995 г. были подготовлены эскизный проект и распоряжение мэра. Но канадцы решили, что тратиться на эту затею не будут.

В 2000 г. за участок взялась компания “Ленгазтеплострой”. Та же история, что и в Юкках: инженерная подготовка участков оказалась сложнее, чем предполагалось. Выросли и затраты, и сроки.

Пока велось строительство, продажи в комплексе шли тяжело. Может быть, потому, что “в процессе” дома из пенобетона выглядели не слишком убедительно. К тому же с верхних этажей гостиницы “Репинская”, расположенной через дорогу, вся территория отлично просматривается (не бурные 90-е, конечно, когда решение деловых вопросов стрельбой было обычным делом, но многие в загородном доме ценят именно безопасность). В числе недостатков специалисты называли также малый размер участков и излишнюю оживленность места.

Застройщику пришлось менять параметры проекта, подстраиваясь под покупателей: количество домов сокращалось (с 42 в проекте до 32 по факту), площадь каждого дома увеличивалась (от 180–280 до 250–550 кв. м). Выросли и размеры наделов – с 12 до 15–30 соток. Высоким запросам соответствует инфраструктура. В строительство и оборудование расположенного на территории комплекса “Аркадия” вложено около $3 млн. Бассейн длиной 25 м функционирует в автоматическом режиме, тепло и электроэнергию обеспечивают немецкие дизельные котлы. Внутри имеется турецкая баня, напоминающая римские термы, для ее отделки архитектор Александр Бартон заказал известной итальянской фирме “Маркграф” особый мрамор. Чтобы правильно его уложить, тоже пришлось звать итальянцев. Обнесенный звукозащитным экраном теннисный корт зимой превращается в каток.

Несмотря на трудности, сегодня все дома в “Консульской деревне” раскуплены. В 17 коттеджах заканчивается отделка, во многих уже живут, до конца 2006 г. поселок будет заселен полностью. Цена 1 кв. м на момент строительства составляла $1000, на момент завершения проекта – $2500. В эту сумму входят стоимость дома, участка и оплата доли в общих объектах (инженерных коммуникациях, спортивном комплексе, парковой зоне).

Спортивно-жилой симбиоз

В числе удачных проектов обычно называют “Русскую Швейцарию”, которую вблизи Токсово построила компания Honka.

Соседство “Русской Швейцарии” с парком спорта “Орлиная гора”, горнолыжным комплексом “Северный склон” – характерный пример “спортивно-жилого симбиоза”. Здесь построено 15 коттеджей, значительная часть территории отдана под общую зону отдыха. Официально это рекреационный комплекс. Владельцев коттеджей, заплативших за 1 кв. м по $1500 и более, мало волнуют проблемы прописки. Социальный состав “русских швейцарцев” достаточно разнообразен: есть топ-менеджеры, владельцы бизнеса, чиновники, спортсмены, представители медиабизнеса.

Территория площадью 7,5 га расположена в 30 минутах езды от города. Она поделена на 15 участков площадью от 20 до 50 соток; около 3 га – в общей собственности (дороги, спортивные площадки, теннисные корты).

Проект стартовал в 2002 г., в целом завершен в 2006 г., все объекты проданы, идет благоустройство. Дома деревянные, построенные по традиционным технологиям Honka, площадью от 250 до 450 кв. м каждый. В большей части объектов использован клееный брус. Участки продавались с условием установки дома. Предоставлялась рассрочка до окончания строительства. Рекламы практически не было – покупатели приходили по рекомендации.

Затраты на инфраструктуру составили около $1 млн; стоимость каждого дома – от $200 000 до $500 000 (от $1000 за 1 кв. м). Все объекты проданы.

Следующий проект, еще более масштабный, Honka реализует в районе озера Медное (Всеволожский р-н Ленинградской обл.). На площади 32 га планируется построить около 40 элитных коттеджей.

Объемы и планы

По оценкам участников рынка, в 2005 г. строительные компании в городе и области ввели около 120 000 кв. м малоэтажного жилья. В 2006 г. обещают построить до 370 000 кв. м. Два года назад аналитики оценивали емкость рынка коттеджей Петербурга и Ленинградской области в $300–400 млн. В начале 2006 г., по данным компании “Иола”, этот показатель составляет около $500–600 млн.

По сведениям маркетологов компании “Итака”, за последние несколько лет (с 2003 г.) в эксплуатацию было введено 14 коттеджных поселков разных типов и классов (если считать и первые очереди нескольких проектов). Сегодня в Ленинградской области и в ближайших пригородах Петербурга располагается около 60 коттеджных поселков в разной степени готовности.

В I квартале 2006 г. на рынке присутствовали объекты в 50 поселках, и еще девять должны были в ближайшее время поступить в продажу.

Аналитики полагают, что петербургские пригороды по уровню развития рынка отстают от Подмосковья на 5–7 лет. Зато петербургские девелоперы имеют возможность учесть и собственный, и столичный опыт. Это позволит избежать части ошибок, которые в столичных предместьях привели к земельным конфликтам, сносу домов в водоохранных зонах, возведению комплексов на территориях с неясным правовым статусом и проч.

Признак несформированного рынка – диспропорции спроса и предложения. По данным “Бекара”, в открытом предложении домов площадью до 200 кв. м вчетверо меньше, чем готовы приобрести покупатели. По самым крупным объектам ситуация обратная: в продаже втрое больше просторных домов, чем сегодня требуется (предложение – 6%, спрос – 2%).

С придомовыми участками все наоборот: участки до 15 соток (19% предложения) покупателям коттеджей практически не нужны; в ходовом диапазоне 20–30 соток предложение есть, но существенно отстает от спроса (37% и 50%), и только по территориям более 30 соток – равновесие: по 10% продавцов и покупателей. То есть покупателю требуется дом средних размеров (или даже небольшой), но с просторным участком, а рынок ему навязывает “хоромы на пятачке”. Диспропорция будет сохраняться, пока цены на землю завышены.

В последние полтора года, после вступления в силу федерального закона № 214, интерес к пригородным проектам стали проявлять крупные строительные компании. В пригород двинулись солидные инвестиции – уже есть примеры поселков, строящихся на средства банков.

Пригород расходится по полюсам. Эффективными могут быть инвестиции в небольшие дорогостоящие комплексы. Но и попытки построить поселение для менее состоятельной публики при грамотном подходе обещают приличный доход – в силу массовости возможного спроса.

На полюсах

Характерный пример удачного дорогого проекта – “Горки СПб” от компании “Петростиль”. Это клубный поселок для очень состоятельных, в нем всего 16 домов. Выбор места – на границе Юкковского заповедника – диктовал особенности стиля. Зеленые насаждения на территории удалось сохранить. Финские архитекторы из Arkval OY предложили проект, учитывающий особенности рельефа. Кухня, спальня, гостиная, терраса “распределены” с учетом перемещения солнца в течение дня.

Скандинавский конструктивизм – это отсутствие лишних деталей, сочетание различных фактур и материалов. Созданы общая система охраны и служба эксплуатации. Еще одна особенность – система “умный поселок”. В Европе такие поселки широко распространены, на Северо-Западе “Горки” – первый. Инженерное оборудование в домах подключено к центральному диспетчерскому пульту. Каждый хозяин может дистанционно управлять параметрами систем в доме.

В общей зоне – административный комплекс с плавательным бассейном, сауна, фитнес-зал, спортивная и детская площадки, теннисные корты, фруктовый сад).

Добраться от “Горок” до КАД можно за 5–7 минут. Кольцевая связывает обитателей поселка с побережьем залива, его пляжами, кафе и ресторанами. Чтобы поселиться в “Горках”, надо заплатить около $1 млн. В эту сумму входит стоимость дома, участка и 1/16 доли в общественной инфраструктуре. 11 коттеджей проданы. Поселок “Горки СПб” рассчитан на людей с серьезной репутацией. Не только клиент выбирает поселок, но и организаторы проекта присматриваются к будущему покупателю. Могут и отказать.

Элитный коттеджный поселок в Репино решил построить известный девелопер Василий Сопромадзе. На участке площадью около 1 га расположатся девять каменных домов в английском стиле по 230–250 кв. м каждый. Сдача объекта запланирована на III квартал 2006 г. Участок Сопромадзе купил у собственников. Дома стоят около $1 млн каждый. Небольшая площадь участков (от 10 до 17 соток) Василия Сопромадзе не смущает: “Это немало, потому что, если сказать любому строителю в городе, что на 1 га он поставит девять квартир, он просто не поймет, о чем ему сказали. Я не строю усадьбу, или поместье, или загородные дачи. Я строю дом для семьи для постоянного проживания и зимой, и летом. Для постоянного проживания человеку кроме 240–250 кв. м достаточно 10–17 соток”. Дома будут построены в английском стиле, проект заказа достался известным архитекторам Рейнбергу и Шарову. Покупателей на первые четыре дома Сопромадзе нашел за два месяца – практически без рекламы.

На элитных объектах отрабатываются технологии, дорогие поселки диктуют моду. Но деньги и в этом сегменте рынка недвижимости будут делаться на обороте.

Рядом с пос. Янино во Всеволожском районе Национальный резервный банк (НРБ) строит малоэтажный комплекс без претензий на элитарность. На 35 га разместятся 340 домовладений – без фонтанов и клубных правил. Но с Интернетом, спутниковым телевидением, торгово-развлекательным центром, аптекой и детским садом. Поселок расположится в 20 минутах езды от центра города. Это именно место для постоянного проживания.

Насколько оправдан расчет на “средних” покупателей (350 домов – большая ставка!), можно будет судить уже в конце этого года (продажи начнутся в III квартале). По мнению риэлторов, спрос на дома площадью 100–150 кв. м действительно велик, но будут ли востребованы участки по 10–15 соток – еще вопрос.

Поселок построит Национальная жилищная корпорация, материалы обеспечит “Регион-

Строй”. Обе структуры – родственные НРБ. Сам НРБ обеспечит “доступность жилья”, предоставляя ипотечные кредиты на покупку коттеджей. Фактически банк выступает в роли девелопера, инвестора и кредитора.

По словам Сергея Ильченко, вице-президента НРБ, взять кредит для покупки дома в “Янино” может любая семья, имеющая постоянный доход от $1000 и квартиру. Строительство начнется в III квартале этого года, а завершить его планируется в 2007 г. Сейчас идет инженерная подготовка участка, разрабатывается рабочий проект.

На выбор покупателям предложат несколько вариантов решений и внешней отделки. В проекте будут использованы панельно-каркасные и объемно-модульные технологии. 80–90% работ выполнят в заводских условиях, непосредственно на стройплощадке пойдет только сборка (3–5 дней) и наружная отделка.

На первом этапе реализации проекта (2006 г.) инвестиции составят $14 млн – на создание инфраструктуры и строительство части домов.

Неизбежность встречи

Пригородный стиль складывается постепенно. Застройщики усвоили первые уроки: инфраструктура и инженерия не менее важны, чем ландшафт и проект; “закон Хеопса” (ни один проект не укладывается в смету и не реализуется в назначенные сроки) в пригороде действует так же неумолимо, как и в городе; без точного “попадания” в изменчивые покупательские предпочтения на успех можно не рассчитывать. Если на раннем этапе развития рынка самым важным было ухватить участок попрестижнее, то сегодня на первый план выходят другие факторы.

Владимир Иванов, генеральный директор компании “Содружество”, уже построил поселок в Сярьгах и на своем заводе Haus-Konzept может делать по два дома в день. Компания GreenSide выпускает дома из клееного бруса, готова наращивать производство. Компания “Тимбер Продукт” построила завод в Новгородской губернии и производит дома из оцилиндрованных бревен. Заводы Velox ФПГ “РОССТРО” готовы обеспечить малоэтажную застройку щепоцементными плитами – есть технологии, есть проекты и уже построенные поселки.

Пригородная ипотека готова к старту. В “Репинской усадьбе” два покупателя оформляют кредиты. Участки по $600 000, бюджет каждой покупки – под $1 млн; Москоммерцбанк готов предоставить ипотечный кредит. В Городском ипотечном банке уже оформлено несколько сделок. Пригород привыкает жить в долг, хотя пока – только верхний слой потребителей.

Пригородным рынком вплотную занялись такие серьезные застройщики, как группа “ЛСР”, концерн “Петербургская недвижимость”. Но пока амбициозные планы упираются в непрогнозируемый спрос. И тут на помощь бизнесу – в который раз! – приходит государство. Непродуманными законодательными решениями резко сократив городскую застройку, власть спровоцировала рост цен на квартиры. Одновременно регионам дана команда обеспечить “доступное жилье” – хотя бы гарантиями по затратам застройщиков на инфраструктуру. Власти области объявили о создании нескольких “доступных” поселков по 500–1000 домов в каждом.

Завышенные городские цены скоро приведут рынок к порогу платежеспособного спроса. И тут строителям и будущим “обитателям холмов” деваться друг от друга будет некуда. Девелоперов вытолкнут из города ограниченность спроса и дороговизна земли. Покупателей – отсутствие жилья по приемлемой цене. И они обретут друг друга в пригороде.