НА КОНТИНЕНТАХ: Игры больших мальчиков

Региональные агентства недвижимости сообщают, что заявление Трампа о продаже дома в Палм-Бич подхлестнуло рынок элитной недвижимости – в окрестностях было закрыто сразу несколько крупных сделок. Основатель и вице-президент компании Toll Brothers Брюс Толл купил имение площадью 1644 кв. м за $26,95 млн, девелопер из Флориды Эдвард Фальконе отдал $28,75 млн за имение на участке площадью 0,7 га, а в январе этого года инвестор Генри Кравиц купил дом, даже не имеющий выхода к океану, за рекордную цену – $50 млн.

Поместье Трампа расположено на б-ре Норт-Оушэн, где находятся другие имения с выходом к океану. Одно из них принадлежит финансовому магнату Нельсону Пельтцу, президенту компании Triarc Cos. Имение обладает всеми преимуществами жилья высшего класса – ванная комната отделана дорогостоящим мрамором и золотой арматурой. На шоссе (подъездной дороге) – гигантский фонтан, и, кроме того, поместье имеет 150-метровую границу с океаном. Жилая площадь всего имения составляет 7440 кв. м.

По оценке самого Трампа, стоимость реконструкции имения составила около $25 млн. Среди наиболее значимых изменений облика поместья – капитальный ремонт главного дома, особняка в стиле Французского регентства площадью немногим более 5000 кв. м. Высота потолков в доме меняется от 6,1 до 12,2 м. Здесь есть зал для торжеств, библиотека и оранжерея.

Хотя Трамп вложил значительные средства в обустройство дома, риэлторы считают, что с его продажей могут возникнуть определенные проблемы. По словам самого Трампа, реконструкции дома помешали два урагана и увеличение объема работ относительно первоначально намеченного. В результате пришлось переделывать почти все. Сначала планировалось объявить о продаже дома уже в январе 2006 г., во время роскошной церемонии его открытия после реконструкции. Однако окончательно дом был выставлен на продажу только весной этого года.

Уже сегодня, когда Maison de l’Amitie еще не продано, можно говорить о том, что Трамп изначально покупал это имение в инвестиционных целях. Пару лет назад оно обошлось ему всего в $41,25 млн. Прежний владелец виллы, чиновник в сфере здравоохранения Абе Госман, обанкротился еще в 2001 г., и поместье продавалось с аукциона. Таким образом, почти два года владения и обустройство интерьеров подняли недвижимость в цене втрое.

Большим домам – высокие цены

Впрочем, дом Трампа – уже не самая дорогая недвижимость, продающаяся сегодня в Америке. В $135 млн оценивает свое имение Hala Ranch в Аспене, штат Колорадо, принц Бандар бин Султан из Саудовской Аравии. Площадь дома составляет около 5200 кв. м, что на 93 кв. м больше площади рабочей резиденции президента США – Белого дома. Имение расположено на земельном участке площадью 38,2 га.

Чуть более скромным представляется замыкающее тройку лидеров имение Tranquility на озере Тахо (Невада, США), записанное на совладельца корпорации Tommy Hilfiger Corp. Джоэла Горовица. Площадью немногим более 3500 кв. м, имение расположено на земельном участке в 85 га, на котором находятся поле для игры в гольф и озеро, в котором водится форель.

В 1984 г. Горовиц помог модельеру Томми Хилфигеру основать свою компанию. Вплоть до отставки в 2005 г. Горовиц занимал в корпорации пост президента.

Для строительства своего особняка Горовиц выбрал участок невозделанной земли площадью 85 га на восточном побережье озера Тахо. Горовиц приобрел земельный участок еще в 1997 г. у обанкротившегося предпринимателя Вейна Ньютона. Ни он, ни ранее владевшая землей местная семья не занимались застройкой этой территории.

В главном доме – каменном особняке площадью около 1860 кв. м пять спален, домашний кинотеатр на 19 мест, винный погреб на 3200 бутылок. Кроме того, здесь находятся комната для отдыха, оборудованная в стиле отеля St. Regis в Нью-Йорке, а также огромная парадная лестница в стиле “Титаник”. Кроме того, в поместье есть лодочный домик, конюшня, гимнастический зал, оранжерея с бассейном и SPA, а также помещения для гостей и обслуживающего персонала. По данным продающего дом Шари Чейса, агента компании Chase International, всего в имении девять спален, 11 каминов и около 3534 кв. м жилого пространства.

Три поместья, практически одновременно выставленные на рынок по цене свыше $100 млн, символизируют новый этап развития сверхрынка американской недвижимости. Впервые стоимость домов на продажу оценивается девятизначными числами. По оценкам риэлторов, эта тенденция будет развиваться.

По мнению редактора Forbes.com Сары Клеменс, трудно поверить в то, что продавцов элитной недвижимости и риэлторов одновременно посетила мысль о том, что их дома и виллы можно продавать за $100 млн и даже дороже. “То, что они запрашивают такую цену, совсем не значит, что они продадут за нее свои дома и виллы”, – считает Сара Клеменс. Как ни парадоксально, но, по данным экспертов, желающие купить Hala Ranch и Tranquility уже имеются. Брокеры говорят, что это американские и иностранные преуспевающие бизнесмены. Впрочем, затраты на подобную недвижимость этим не ограничатся. По предварительным подсчетам оценщиков графства Палм-Бич, только ежегодные налоговые платежи за имение Трампа Maison de l’Amitie составляют около $2 млн.

Чувство рынка

Почему владельцы супердорогих домов продают их? Возможно, одним из мотивов выставления эксклюзивной недвижимости на продажу является желание “быть в тонусе”. Подобно профессионалам, время от времени проверяющим свою востребованность на рынке посредством вывешивания резюме в Интернете, владельцы супердорогой недвижимости хотят убедиться, что с годами их дом или вилла не только не дешевеют, но, напротив, растут в цене, придавая им самим значимость и вес.

Пенсионеры Чак и Карен Литл, в прошлом девелоперы, выставили на продажу свой дом на острове Мерсер в конце 2004 г. Толчком к такому поступку послужил визит шейха Саудовской Аравии, знакомого их дизайнера по свету. Шейха дом очень заинтересовал, однако он так и не купил его. Зато с тех пор, по свидетельству агента недвижимости Вэнди Листер, у Литлов побывала не одна дюжина посетителей. Вместе с тем запрашиваемую цену – $40 млн – за особняк в средиземноморском стиле с пятью спальнями и видами на озеро Вашингтон так никто и не предложил. Региональные брокеры считают, что реальная цена этого дома – $32 млн.

Литлы решили продать дом, так как проводят в нем все меньше и меньше времени (особняк на острове Мерсер – один из трех принадлежащих чете объектов недвижимости). За годы владения домом они значительно повысили его рыночную стоимость: здесь оборудован соляной бассейн глубиной 21,3 м, по периметру которого располагаются колонны в египетском стиле, декорированные иероглифами, обустроен внутренний дворик в азиатском стиле. Соседство с одним из основателей корпорации Microsoft – Полом Алленом также способствует повышению стоимости данного особняка.

Ранчо в Брентвуде (Калифорния, США), которое то выставляется на продажу, то снимается, принадлежит 65-летнему Кену Робертсу, бывшему владельцу радиостанции KROQ в Лос-Анджелесе, а ныне – инвестору в недвижимость и телеканалы. Имение, которое нередко называют Ранчо Роберта Тейлора (в честь владевшего им в 30–40-е гг. XX столетия актера), продается за $60 млн. Площадь одного из крупнейших поместий в западной части Лос-Анджелеса составляет 45,4 га. Ранчо было застроено в 1956 г. Площадь главного дома составляет 1023 кв. м, здесь 17 спален, кинозал и помещение для казино. Вместо того чтобы снизить цену, Робертс поднял стоимость поместья за последние три года почти вдвое – с $35 млн до $60 млн. Робертс приобрел имение в 1975 г. всего за $900 000 и, по некоторым данным, истратил на его реконструкцию еще около $20 млн. Он считает, что повышение цены логично, так как земля тоже дорожает. Растет и престиж ранчо: оно находится всего в 1,6 км от резиденции губернатора штата Калифорния кинозвезды Арнольда Шварценеггера.

Другим владельцам супердорогой недвижимости, напротив, приходится понижать цену, чтобы хоть как-то заинтересовать потенциальных покупателей. Лауреат 60 почетных титулов, бывший теннисист Андре Агасси и его жена, бывшая звезда большого тенниса Штефи Граф, продают свой дом в Тибуроне – курортном городке на побережье залива Сан-Франциско всего за $21 млн. Это на $2 млн меньше той цены, за которую они приобрели этот дом пять лет назад.

Из имения открываются живописные виды на деловой центр Сан-Франциско и мост “Золотые ворота”. В доме площадью 976,5 кв. м 11 спален, два бассейна, три SPA и теннисный корт. Отдельное крыло занимают четыре спальни для детей и гостей. В доме размещаются также театр, музыкальная студия, солярий, имеется гостевой дом. Поместье включает в себя земельный участок площадью 0,2 га, на котором можно организовать отдельную застройку.

Впервые супруги выставили особняк еще в 2003 г. за $24,5 млн, а в 2005 г. снизили цену предложения до $22 млн. Дом уже несколько раз выставлялся на продажу.

Не меньше надеется на счастливый исход задуманного и бродвейский продюсер и режиссер Харольд Принц. Он и его дочь Дейзи Принц Чаплин продают свой таун-хаус на Манхэттене за $10 млн. В таун-хаусе семь спален, роскошная столовая, гостиная и библиотека с потолками высотой 4,3 м, пять отапливаемых древесиной каминов. Просторная кухня-столовая имеет выход прямо в уютный патио площадью около 88 кв. м. В доме оборудованы хозяйские покои, в состав которых входят рабочий кабинет и терраса.

Принц, ставший 21-кратным лауреатом высшей театральной награды Tony Awards, приобрел этот дом в совместную собственность с дочерью за $4,3 млн в 1997 г.

Почему же некоторые дорогие особняки и имения выставляются на продажу, но в итоге не продаются? В доме на Майами-Бич площадью около 2700 кв. м, принадлежащем девелоперу Томасу Крамеру, 13 спален, оружейная комната, устройство для сканирования отпечатков пальцев, две лодочные пристани, винный погреб на 10 000 бутылок и еще масса самых разных наворотов. Однако желающих заплатить за особняк запрашиваемую цену – $50 млн – почему-то не находится. Брокер отделения “Майами-Бич” корпорации Coldwell Banker Джил Херцберг оценивает реальную стоимость поместья в $30–40 млн. Несмотря на это, Крамер не снижает цену, считая, что дом только выигрывает от того, что он выставлен на продажу.

Действительно, по свидетельству ряда брокеров, дом на побережье уже приезжали посмотреть президент компании Sears Эдвард Ламперт и певец Энрике Иглесиас. А режиссер Майкл Манн снимал здесь сцены перестрелки для киноверсии сериала “Пороки Майами”. “Выставив особняк на продажу, я познакомился с невероятно интересными людьми, – констатирует Крамер. – Здесь побывало столько президентов!” Крамер демонстрирует свой дом вот уже около 10 лет – с 1997 г., однако официально имение не значится в листингах.

Высшие мотивы

Риэлторские агентства и частные брокеры США единогласно заявляют о возникновении своеобразного сверхрынка недвижимости, цены на котором начинаются от $30 млн. Только в США на сегодняшний день насчитывается около 60 таких объектов. Владельцы подобной недвижимости нередко выставляют ее на продажу просто так, из интереса. По данным The Wall Street Journal online, такого рода недвижимостью владеют бывший владелец радиостанции, пожилые супруги из Сиэтла, а также довольно многочисленная прослойка людей, занятых в сфере недвижимости.

Ценообразование подобных объектов не подлежит никакой логике. Так, дом на острове Мерсер (Вашингтон, США) продается за $40 млн, т. е. в пять раз дороже, чем стоит остров в районе Сиэтла. Дорогостоящие объекты недвижимости, увы, местами весьма далеки от идеала. В лос-анджелесском ранчо, охарактеризованном в рекламном объявлении как “потрясающее”, покосилась труба в гостевом домике, а в калифорнийском особняке – памятнике архитектуры, выставленном на продажу за $32 млн, гараж может вместить только два автомобиля. Несмотря на это, сверхрынок растет – и, по оценкам американских риэлторов, весьма динамично.

“В западной части Лос-Анджелеса предлагается на продажу более 10 домов стоимостью свыше $30 млн, – отмечает Сесилия Уэшли из Sotheby’s International Realty. – А в 2001 г. по этой цене предлагалось только два дома”. По данным агентства Fox Residential Group, в районе Манхэттена продается более 20 домов стоимостью свыше $30 млн. Во Флориде в настоящее время строятся два дома, каждый из которых, по предварительным оценкам, будет стоить $125 млн и более. В Лос-Анджелесе продаются два дома стоимостью свыше $60 млн.

“Еще в 1988 г. дома, продающиеся по цене $10 млн и выше, были редкостью, – вспоминает Уэшли. – Тогда в районе Лос-Анджелеса было выставлено на продажу всего два таких дома, а сегодня уже 11 домов продаются по цене свыше $20 млн”. Аналогичная ситуация наблюдается и в других престижных районах США. “В Хэмптоне (район Лонг-Айленда, Нью-Йорк) в этом году продается 22 объекта недвижимости стоимостью свыше $10 млн, – отмечает старший вице-президент компании Concoran Group Диана Саатчи, – тогда как в 2004 г. таких домов было всего девять”.

Что же движет ценами на сверхрынке недвижимости? Можно отнести высокие темпы роста стоимости жилья на счет общего бума на рынке недвижимости, зарегистрированного в последние несколько лет. Особенно заметен рост цен в традиционно престижных районах, таких как Флорида. По словам директора по инвестициям компании Florida Investment Marketing Inc Марка Брэдли, ежегодный рост стоимости отдельных объектов недвижимости во Флориде составляет 60–80%. “Это неудивительно, ведь Флориду ежегодно посещает около 80 млн человек, – отмечает Брэдли. – Некоторые из них специально приезжают для того, чтобы приобрести здесь недвижимость в инвестиционных целях”.

Однако основная масса великолепных дорогостоящих особняков и вилл была построена без расчета на последующую продажу. “Владельцы фешенебельных поместий назначают заоблачные цены, воображая, что покупатель в один день соберется приехать, осмотреть да еще и оплатит полностью стоимость дома, – комментирует источник, не пожелавший видеть свое имя опубликованным. – Возможно, они просто проверяют спрос на недвижимость такого рода, ведь некоторые объекты годами не сходят с рынка, а их владельцы не только не снижают, но и повышают цену предложения”.

Подобная позиция идет вразрез с общими тенденциями развития американского рынка недвижимости, где уже во второй половине прошлого года некоторые владельцы домов начали снижать цены. По данным Национальной ассоциации риэлторов США, хотя средние цены продаж домов выросли в 2005 г. на 13%, во второй половине прошлого года рынок перестал расти. Это объясняется ростом инвентаризационной цены объектов недвижимости и, как следствие, уменьшением количества сделок.

Вместе с тем сделки на сверхрынке, как правило, очень трудно отследить и тем более сравнить с ценами продажи аналогичных объектов. Некоторые реально продаваемые виллы так и не появляются в листингах, а информация о них передается по закрытым каналам из рук в руки.

И все-таки назвать превышающую рыночную запредельную цену могут главным образом те, чья психология близка к игрокам на бирже. Они готовы ответить на вызов и бросить новый, если это необходимо. “Я верю, что мое поместье будет в итоге куплено за $125 млн, – надеется Дональд Трамп. – В действительности оно стоит даже больше. Это вопрос сделки”.