$50 за 1 кв. м в классе А

По данным DSO Consulting, объем офисного рынка Новосибирска осенью 2007 г. составил около 1,7 млн кв. м. Объекты класса А занимают около 40 000 кв. м, класса В – около 140 000 кв. м, класса С – почти 0,6 млн кв. м. Тем не менее эксперты отмечают, что в Новосибирске отсутствует единый, общепринятый подход к классификации офисных зданий. «Большинство бизнес-центров, заявленных как класс А, фактически относятся к классу В, и то в лучшем случае», – отмечает генеральный директор компании «РАТМ-девелопмент» Наталья Торшина. Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что общепринятой классификации офисов в Новосибирске нет, в связи с чем возникают странные ситуации вроде продажи по частям офисных зданий, заявленных как класс А или даже А+, что недопустимо для таких объектов. Кроме того, сами арендаторы слабо представляют, чем отличается класс А от класса В, и больше смотрят на размер арендной ставки, чем на качество помещения.

Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Сonsulting, уточняет, что в Новосибирске существует классификация офисов – та, по которой DSO Consulting проводила рейтинги бизнес-центров 2005 и 2006 гг. Однако ее нельзя назвать общепринятой, поскольку ее разделяют далеко не все эксперты. С другой стороны, считает Торшина, строящиеся бизнес-центры будут все более совершенными по всем параметрам, со временем объекты станут соответствовать реальному классу, а классность существующих зданий будет пересмотрена и в ряде случаев понижена.

Ставки дифференцируются

Ведущий специалист аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость» Татьяна Высоцкая говорит, что в новых административных зданиях ставки растут (+17,2% по сравнению с I кварталом 2007 г.), в перепрофилированных под офисы помещениях в жилых домах, институтах и фабриках снижаются (-8,8–9,4% по сравнению с I кварталом).

Ставки дифференцируются и в зависимости от местоположения офиса. Максимальные ставки аренды по городу были зафиксированы в Железнодорожном районе – 1450 руб. за 1 кв. м в месяц.

Что касается цены продаж офисной недвижимости, то дороже всего обходится 1 кв. м покупателям офисов в Центральном районе города. На первичном рынке он предлагается в среднем по 71 560 руб., на вторичном – по 78 920 руб. По данным Rid Analytics, в сентябре на продажу предлагались помещения в 26 бизнес-центрах общей площадью около 200 000 кв. м.

Насыщения рынка нет

По мнению Ермолаевой, рынку не хватает новых офисов класса В и С+ (с ремонтом), расположенных в центре города и по линии метро, с ежемесячной ставкой в 800–900 руб. за 1 кв. м.

По мнению Торшиной, город может поглотить еще несколько сотен тысяч квадратных метров офисных площадей, однако их ввод должен происходить постепенно. «Одновременное открытие нескольких бизнес-центров класса А может привести к падению ставок аренды», – предупреждает Торшина.

В Новосибирске уже работает бизнес-центр «Росевроплаза» (общая площадь – 27 766 кв. м, девелопер – «Росевродевелопмент»), в конце 2007 – начале 2008 г. откроются бизнес-центры «Кронос» (50 000 кв. м, девелопер – «Апромако»), «Гринвич» (34 000 кв. м, девелопер – «Транссервис»), «Кобра» (20 000 кв. м, девелопер – «Труд»).

«СТ груп регион» строит бизнес-центр «СТ плаза» (45 000 кв. м) и планирует строительство бизнес-центра Iron Hill.