Анатомия здания: Сага о фасадах

Внешний вид здания, состояние его фасада – это не только эстетическая сторона, но и коммерческая составляющая объекта. Арендные платежи в опрятном с виду строении выше, а желающих занять площади – больше. Но коммерческий интерес имеют далеко не все балансодержатели, возможно, что это и есть объяснение, почему в Москве количество зданий, фасады которых требуют срочного ремонта, исчисляются тысячами.

Как ни парадоксально, но часто представление о городе, его архитектуре, культурном и историческом наследии формируется под воздействием визуальной оценки состояния фасадов зданий. Качественная отделка и покраска оставляют благоприятное впечатление, тогда как выщербленные, облезлые стены с расползающимися трещинами заставляют задуматься о том, есть ли в этом здании хозяин или строение специально готовится на слом.

Им и не снилось

В столице, похоже, внешний вид зданий чаще заботит не балансодержателей, а инспекторов Объединенной административно-технической инспекции г. Москвы (ОАТИ), которым по долгу службы приходится открывать глаза собственникам строений на внешнее состояние фасадов занимаемых зданий. Только за восемь месяцев 2007 г. инспекторы ОАТИ, проводившие мониторинг состояния фасадов зданий, расположенных в центральной части города и по ведущим в центр магистралям (в ходе подготовки города к празднованию 860-летия города), выявили 2754 здания, фасады которых требовали срочного ремонта.

По закону г. Москвы “О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории г. Москвы” (в редакции от 21.02.2001 № 6) собственники и юридические лица, имеющие здания и сооружения на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, несут обязательства по проведению реставрации и ремонту фасадов принадлежащих им зданий и сооружений за счет собственных или привлеченных средств. Если в здании несколько собственников, они несут обязательства по долевому участию в ремонте фасадов пропорционально занимаемым площадям. Арендаторы зданий имеют обязательства по ремонту и реставрации фасадов зданий и сооружений, но в соответствии с условиями договора аренды, согласно документу.

В Москве независимый государственный контроль за состоянием внешнего благоустройства города, в том числе и за состоянием фасадов, осуществляет ОАТИ. Инспекция напрямую подчиняется мэру столицы. В структуру ОАТИ входят 10 окружных инспекций, которые тесно сотрудничают с префектурами и управами города. Наличие городской структуры, имеющей функции контролера, не освобождает балансодержателя от обязанности самому заботиться о недвижимости. По словам Евгения Жбанова, пресс-секретаря ОАТИ, в обязанности инспекторов не входит проверять каждое здание. Инспектор, ориентируясь на собственный опыт, проверяет те, где вероятнее всего могут быть недостатки. Претензии инспектора должны восприниматься балансодержателем как ЧП. Если инспекторы нашли недостатки на объекте, это означает, что внутренняя контрольная служба балансодержателя не работает. “К сожалению, многие хозяйственники так не считают. Они предполагают, что, когда к ним придет инспектор и сделает замечание, только тогда пора обратить внимание на фасад”, – отмечает он. В числе организаций, которые неоднократно получали предписания инспекторов ОАТИ, но фасады зданий так и не были отремонтированы, – “Почта России” (ул. Мясницкая, 26), Государственный проектный институт (ул. Новорязанская, 8), Федеральная служба по контролю в сфере образования и науки (ул. Садовая-Сухаревская, 16) и др.

Покажите паспорт

Должное состояние фасада определяется не только визуально, хотя глубокие трещины, выцветшая краска, ветхие козырьки или оторванные трубы видны и невооруженным глазом, но и по специальным колерным паспортам, выданным балансодержателям управлением городского дизайна и внешнего благоустройства ГлавАПУ Москомархитектуры. В них, по словам Евгения Жбанова, содержатся чертежи: как должно выглядеть здание в разных ракурсах, каким должен быть фасад, какого он должен быть цвета, краска какого типа должна применяться при ремонте. В паспорте есть информация о том, каков межремонтный срок и как часто должны проводиться окраска и промывка зданий. “Инспектор просто сравнивает, как должно выглядеть здание и какое оно сейчас, – говорит Жбанов. – Визуально исправный и опрятный фасад здания, включая его конструктивные элементы – трубы, карнизы, отливы, водоотводы, козырьки, – базовое понятие, которым руководствуется инспектор”.

В законе г. Москвы “О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий” сказано, что запрещается производить окраску фасадов зданий без предварительного восстановления архитектурных деталей. Также запрещается производить окраску фасадов, облицованных естественным или искусственным камнем, оштукатуренных декоративной цветной терразитовой и камневидной штукатуркой. Важная деталь: реставрация фасадов зданий и сооружений, являющихся памятниками архитектуры, истории или культуры, проводится в соответствии с охранными обязательствами по согласованию с органами государственного контроля за охраной и использованием памятников архитектуры, истории и культуры г. Москвы согласно нормативам, устанавливаемым правовыми актами Российской Федерации и г. Москвы, говорится в законе.

По словам Евгения Жбанова, чаще всего проблемы со своевременным ремонтом фасадов возникают у федеральных ведомств. С его слов, это происходит не потому, что собственники не хотят работать, а потому, что у них громоздкие неповоротливые структуры. Инспекторам приходится выходить на уровень министров, прежде чем дело сдвинется с мертвой точки. Особенность работы инспекторов заключается в том, что при оценке состояния фасада они не учитывают ведомственную подчиненность и организационно-правовую форму балансодержателя здания, а также финансовое положение балансодержателя. “Мы обязаны требовать, и надо отдать должное, что многие федеральные ведомства с пониманием отнеслись к тому, что Москва встречает 860-летие, и прекрасно отремонтировали свои фасады”, – говорит он. В частности, это здание Минобороны на Пречистенке, 5–7, здание фонда “Милосердие и здоровье” на ул. Покровке, 22, и др.

По данным ОАТИ, ко дню города большинство фасадов зданий, попавших в черный список, были отремонтированы, а те, которые отремонтировать не успели, были завешены фальшфасадами (тканевыми ширмами, имитирующими фасадную часть здания). Большая часть зданий, которые так и не были отремонтированы, – это дома, которые в ближайшее время будут снесены или подлежат реконструкции, пояснили в инспекции. Хотя Евгений Жбанов отметил, что в городе есть собственники, которые считают, что использование фальшфасада освобождает их от обязательств по ремонту. Иногда фальшфасады висят на зданиях по нескольку лет (Б. Ордынка, 74, Б. Ордынка, 46, стр. 2, Б. Полянка, 39/17, и др.). В число нарушителей, годами живущими “в тени”, зачастую попадают и балансодержатели, которые ремонтируют фасады за деньги рекламных спонсоров. Фальшфасады, “украшенные” рекламой спонсоров, намеренно в вялотекущем режиме финансирующих фасадные работы, – нередкая практика.

Но и по прошествии Дня города работы у инспекторов ОАТИ не стало меньше. Зданий с неисправными фасадами в столице много. Как рассказал Евгений Жбанов, только за две недели сентября выявлено 6576 нарушений, на 225 зданий выписаны предписания на ремонт.

Из своего кармана

По закону за невыполнение обязательств по реставрации и ремонту фасадов зданий и сооружений предусмотрены санкции.

Как рассказал Евгений Жбанов, в своей работе инспектора ОАТИ руководствуются двумя законами – это закон г. Москвы “О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории г. Москвы” и закон “Об административной ответственности за правонарушения в сфере благоустройства г. Москвы”. Если инспектор обнаружил, что фасад здания требует ремонта или в нем есть другие недостатки, например плохо закреплен водосток, он выдает предписание на устранение недостатков, где описывается их суть, и указывает срок, в течение которого работы должны быть выполнены.

В случае несвоевременного и некачественного устранения недостатков инспектор накладывает на организацию штраф – 20 000 руб. – и выдает новое предписание с новым сроком на устранение недостатка. Как отметил Жбанов, каждый последующий срок, указанный в предписании инспектора, короче предыдущего, а каждое последующее предписание влечет повторное наложение штрафа в прежнем размере – 20 000 руб. На размер штрафа не влияет ни общая площадь здания, ни ведомственная принадлежность, ни финансовое состояние балансодержателя. Если недостаток на фасаде здания представляет угрозу здоровью и жизни граждан, размер штрафа увеличивается до 30 000 руб.

Но если ответственное должностное лицо после нескольких предписаний и штрафов не распорядилось о начале работ, инспектор составляет протокол об административном правонарушении на конкретное должностное лицо. В соответствии с законом № 1 “Об административных нарушениях”, статья 5, это влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 до 30 МРОТ (2000–3000 руб.). А дело провинившегося хозяйственника рассматривается специальной комиссией по делам об административных правонарушениях при правительстве Москвы. “Я бы не стал расценивать штраф как 100%-ное наказание, – говорит Евгений Жбанов. – Профилактика нарушений – вот на чем ставит акцент ОАТИ. Перед инспекцией не стоит задача кого-либо разорить или запретить работать в Москве. Организация должна донести до хозяйственников информацию о том, что нужно соблюдать действующие нормативы. “Главная цель контролера – чистота и порядок в городе”, – говорит он.

Хотя поступления от штрафов и не являются существенной статьей пополнения бюджета города, это немалая сумма. По данным ОАТИ, за восемь месяцев 2007 г. (до Дня города) размер взысканных штрафов составил 14,4 млн руб. Только за две недели сентября инспекторы ОАТИ применяли штрафные санкции 51 раз, что пополнило городской бюджет еще на 463 000 руб. Но уплата финансовых санкций не освобождает балансодержателей от обязательств по надлежащему содержанию фасадов зданий и сооружений, их реставрации и ремонту.

Коммерческий интерес

Внешнее состояние фасадов сказывается на коммерческой привлекательности объекта. “Состояние фасада – это первое, что видит потенциальный арендатор, а в будущем увидят его клиенты, поэтому компании уделяют серьезное внимание состоянию фасадной части здания”, – говорит Алла Глазкова, руководитель направления коммерческой недвижимости по работе с клиентами компании Blackwood. Наиболее важен этот критерий для компаний, ориентированных на обслуживание клиентов, а также крупных инвестиционных, финансовых и девелоперских компаний, офисное помещение которых должно отражать их высокий статус. Компании, офисное помещение которых должно выполнять представительскую функцию, достаточно часто отказываются от аренды в здании с плохим фасадом, даже несмотря на привлекательные коммерческие условия и хорошее состояние самого помещения. По словам Андрея Бушина, генерального директора компании “Миэль – Коммерческая недвижимость”, крупные и средние компании-арендаторы очень часто отказываются снимать помещения с фасадом, нуждающимся в ремонте. Поэтому собственники офисных зданий существенно повысят капитализацию своих объектов путем реконструкции фасада.

Затраты на фасадные работы зависят от применяемой технологии и используемых материалов. Например, по данным “МИАН-Девелопмент”, отделка 1 кв. м фасада декоративной цветной штукатуркой обходится от $70 до $100, декоративным кирпичом – от $150 до$ 250, а стоимость вентилируемых фасадов в зависимости от заполнения колеблется от $150 до $300 за 1 кв. м ($100–300, по данным “Сити – XXI век”).

Но, потратившись на ремонт, собственник имеет шанс заработать. Арендные ставки в здании с обновленным “лицом” вырастают в среднем на 30–50%. “В Москве достаточно примеров бывших НИИ и старых административных зданий, стоимость которых значительно увеличилась после ремонта фасада”, – отмечает Бушин.

Как признался Евгений Жбанов, проблемы с ремонтом фасадов чаще всего встречаются в организациях здравоохранения, образования и в разных некоммерческих организациях. “Тот, кто зарабатывает деньги, заботится о фасаде”, – отмечает он.

Добротность и надежность

Кроме эстетической нагрузки фасад несет функциональную задачу – защищает строение. Поэтому он должен быть прочным, долговечным, огнестойким, иметь хорошую теплопроводность, звукоизоляцию и даже сейсмоустойчивость. Как правило, в кирпичном здании фасад выполняется из декоративного кирпича, в монолитном – из кирпича, штукатурится или обкладывается плитами. Для старых зданий, построенных десятки лет назад, больше подходят штукатурка и покраска.

Технологии отделки зависят от используемых материалов. Например, рельефная отделка фасадов отличается возможностью применения легких накладных элементов или архитектурных деталей со сложным рисунком рельефа. Этот метод стал одним из наиболее эффективных способов повышения архитектурно-художественной выразительности зданий. Декоративная штукатурка фасадов является хорошей альтернативой покрытиям дисперсионными красками. “Такая штукатурка обладает высокой паропроницаемостью и гидрофобными свойствами, стойка к образованию плесени и грибков, а также усилена фиброволокном для большей прочности создаваемой поверхности”, – говорит Олег Артемов, первый заместитель генерального директора “МИАН-Девелопмент”. Создание “мокрого” фасада представляет собой монтаж термоизоляционного материала к поверхности стены с помощью клея и механических соединителей с последующим созданием на нем слоев штукатурки и синтетических материалов.

Анна Шакина, специалист по строительным материалам инвестиционно-девелоперской компании “Сити – XXI век”, рассказала, что при отделке фасадов административных и офисных зданий часто применяются стекло и керамогранит. В одних случаях плиты из керамогранита наклеивают на основу здания (бетонные стены, пеноблоки, кирпич), в других применяют технологию навесных (вентилируемых) фасадов. В качестве наружной облицовки также применяются алюминиевые кассеты и композитные панели, плиты из керамики, натурального камня, плоские листовые материалы. Олег Артемов рассказал, что для облицовки фасада бизнес-центра “Северное сияние” на ул. Правды использовались стекло и алюминиевые панели, а для офисного здания ГК “МИАН” на ул. Красная Пресня, 22, – керамическая плитка.

В Москве производством и монтажом комплексных алюминиевых фасадов занимается много компаний. Например, вспоминает Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости “Новое качество”, компания “Алюком” осуществила монтаж вентилируемого фасада делового центра на пр-те Вернадского, вл. 6–8, продолжает реконструкцию фасада административного здания на ул. Новый Арбат, 21, корп. 1. ГК “СтекМастер” выполнила монтаж алюминиевых панелей на здании бизнес-центра “Квартал Сити” на ул. Дубининской, вл. 53. При отделке торговых центров все чаще используются вентилируемые фасады. Примерами могут служить ТЦ “Гименей” на ул. Б. Якиманка, 22 (подрядчик – “Алюком”), и ТРЦ “Европейский” на площади Киевского вокзала, 2 (работы выполнила компания ССК).

В целом же вентилируемый фасад представляет собой конструкцию, состоящую из материалов облицовки – фасадных панелей и подоблицовочных конструкций, которые крепятся к стене так, чтобы между защитно-декоративным покрытием и стеной оставался воздушный промежуток. Для дополнительного утепления наружных конструкций зданий между стеной и облицовкой может устанавливаться теплоизоляционный слой.

Как отметил Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК “Конти”, навесные фасадные системы способны увеличить теплотехнические и защитные характеристики несущих конструкций, так как для облицовки фасадов зданий чаще всего используются алюминиевые композитные материалы с повышенной устойчивостью к внешним воздействиям атмосферы, вызывающим коррозию и абразивный износ.