Доходное место: Предусмотрительная многофункциональность

КАЗАНЬ – Мощный стимул развитию рынка коммерческой недвижимости Казани дал случившийся пару лет назад 1000-летний юбилей. К знаменательной дате в городе были построены новые торговые центры, гостиницы и т. п. Сейчас по обеспеченности торговыми площадями Казань находится чуть ли не на 1-м месте среди российских городов – но это смотря как считать.

Насыщен, да не совсем

По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR), к качественным торговым объектам Казани можно отнести 33 ТРК общей площадью около 990 000 кв. м. Многочисленные объекты стрит-ритейла консультанты в расчет не принимают, а зря. Большинство экспертов прямо говорят о перенасыщении рынка торговых площадей.

Андрей Гируцкий, заместитель гендиректора “Единой арендной системы”, подсчитал, что уже в начале 2007 г. в Казани около 0,5 млн кв. м в магазинах и торговых центрах было не востребовано арендаторами. “На рынке в избытке помещений площадью от 50 до 200 кв. м”, – отмечает эксперт. Правда, добавляет он, предложений в 7000–10 000 кв. м, да еще в удачно расположенных объектах, практически нет. “Это значит, что для ритейлеров, работающих в формате гипермаркет, приход на рынок проблематичен”, – делает вывод Гируцкий.

Сейчас в Казани есть “Рамстор”, “Вестер”, Obi, “Перекресток”, а также местный сетевой гипермаркет “Бахетле”. По информации участников рынка, в Татарстан собираются также петербургская “Лента” и британская Castorama.

“Казань и Татарстан в целом – один из приоритетных регионов для Castorama. Мы, безусловно, планируем открыть здесь наши гипермаркеты, рассматриваем предложения по потенциальным площадкам. Однако говорить о конкретном проекте и дате открытия преждевременно”, – сообщил Олег Писклов, гендиректор “Касторама Рус”. “Лента” свои планы по выходу в Татарстан не комментирует.

Местные игроки считают, что ресурс для роста рынка торговой недвижимости – это развитие новых форматов. Леонид Рахимов, гендиректор УК “Сити-Центр”, считает, что слабо развит формат дисконт-центров, где бы покупатели могли приобретать товары известных марок по сниженным ценам. По его мнению, “рынок перенасыщен невостребованными площадями и не насыщен востребованными”. Он считает, что Казани одинаково нужны как крупные торговые форматы вроде IKEA и “Парк-Хауса”, так и магазины шаговой доступности – эта ниша в городе также почти никем не занята.

Перспективы рынка торговой недвижимости эксперты видят в его децентрализации (девелоперы будут обустраивать не только Казань, но и близлежащие города), развитии новых форматов и экспансии ритейловых сетей. Как результат, в регионе должно появиться значительное предложение качественных объектов, привлекательных для арендаторов. Отток последних из низкокачественных магазинов усилится, в итоге произойдет дифференциация ставок: аренда невостребованных помещений подешевеет. Перетекание арендаторов в современные ТЦ эксперты наблюдают уже сейчас.

“После открытия в центре города ТЦ “Кольцо” рост ставок на соседней бутиковой ул. Баумана остановился, площади в отдельных торговых точках даже подешевели”, – приводит пример Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН “Мегалит”. Торговые коридоры с вводом качественных площадей теряют популярность, ставки здесь постепенно снижаются, дополняет директор АН “Сувар-Недвижимость” Алексей Бастраков.

Однако, уточняют эксперты, позиции стрит-ритейла пока еще сильны. Если речь идет об удачно расположенных помещениях на первой линии и в проходном месте, то ставки аренды в них могут достигать и $100 в месяц за 1 кв. м, говорит Валиахметов. А уж если дело доходит до продажи, то с покупателя за 1 кв. м такой недвижимости могут запросить и $3000 – при средней цене продаж $1200 за 1 кв. м.

Алексей Бастраков говорит, что снять 1 кв. м в современных ТЦ можно от $20 до $200 в месяц. А средняя ставка аренды в стрит-ритейле находится в пределах $30–50.

Прочь из Казани

В числе перспективных для девелопмента направлений эксперты называют строительство ТЦ в городах Татарстана с населением 100 000–500 000 человек, где рынок коммерческой недвижимости только начинает развиваться.

В 2006 г. в Набережных Челнах уже было введено три крупных современных ТЦ (“Омега”, “Палитра”, “Торговый квартал”) общей площадью более 100 000 кв. м. В мае 2007 г. в г. Альметьевске открылся ТЦ “Панорама” общей площадью 23 100 кв. м. Управляет ТЦ компания Ross Management.

В начале 2008 г. в Елабуге планируется сдача первого современного многофункционального комплекса общей площадью 9600 кв. м. Девелопер – “Амид” из Казани. В Нижнекамске планируется построить ТРЦ “Сити Молл” общей площадью более 18 000 кв. м. Управляющая компания – Premium Group.

Многое в одном

Еще одна новая тенденция – стремление девелоперов сделать возводимые объекты многофункциональными. Все чаще новые проекты включают разные составляющие: торговую, офисную, гостиничную, развлекательную и даже жилую. К примеру, в ТРЦ “Родина” – офисные, торговые помещения и зона развлечений, в “Международном бизнес-центре” соседствуют офисные и жилые помещения, в Bauer Рlaza – гостиница и офисы.

Директор АН “Валери” Валерий Абсалямов добавляет, что теперь в Казани будут строиться в основном многофункциональные объекты. Эксперт видит в этом попытку девелоперов минимизировать риски.

Консультант CWSR Елена Стрюкова считает, что в уже действующих ТЦ управляющие компании будут усиливать развлекательный компонент – в сложившейся ситуации они ищут конкурентные преимущества и борются за посетителей. По мнению Гируцкого, в Казани уже идет оттягивание покупательских потоков в наиболее крупные торговые центры с сильной “досуговой составляющей”. “Сейчас наилучшую посещаемость можно наблюдать в “Меге” и “Тандеме”, – утверждает он. Хотя, признается эксперт, “там немало и праздно шатающейся публики”. “В “Мегу”, к примеру, молодежь идет в основном на каток”, – уточняет он.

Офисы: лучше меньше и дальше

Рынок офисов Казани, так же как и сегмент ритейла, уже пережил фазу активного насыщения и теперь близок к застою. Предложение по сдаче в аренду значительно превышает спрос, что характерно как для низкоклассных, так и для качественных офисных объектов. Эксперты затрудняются в прогнозах, когда рынок сможет освоить имеющийся излишек офисных площадей.

Гируцкий говорит, что казанские девелоперы стали возводить бизнес-центры, не изучив потребности рынка, поэтому сейчас испытывают трудности со сдачей их в аренду. “В центре города практически на каждом офисном здании висит банер “Сдается в аренду”. И такая ситуация в Казани уже года три”, – отмечает он.

По данным компании Penny Lane Realty, в Казани насчитывается более 50 качественных офисных центров общей площадью около 300 000 кв. м. Из них класс А занимает 67%, В – 33%. Разброс цен на помещения в этих классах не превышает 20%.

В 2006 г. были введены 15 новых бизнес-центров, увеличивших общий объем офисных площадей на 78 000 кв. м. В запланированных к вводу в 2007 г. еще 10 офисных зданиях общей площадью 68 000 кв. м в настоящее время завершается отделка.

Риэлторы говорят, что к осени арендаторы оживились. Летом ставки в невостребованных местах снизились на 15%. Если оживление продлится и дальше, то ставки могут снова подрасти – хотя бы до уровня начала года.

По словам Валиахметова, большинство заявок от арендаторов традиционно приходится на маленькие офисы – площадью по 10–20 кв. м. По данным “Мегалита”, в центре города кабинеты с недорогой отделкой сдаются начиная от 500 руб. за 1 кв. м в месяц, средняя ставка аренды по центральному Вахитовскому району составляет 700 руб. Самая дорогая аренда – в офисной части “Сувар Плазы” – 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Валиахметов.

Цены продаж, как и ставки аренды, зависят от качества площадей и уровня предлагаемых услуг. По информации Валиахметова, качественные площади могут быть проданы и по 60 000 руб. за 1 кв. м, а невостребованное помещение с плохой отделкой не уйдет и за 40 000 руб. Риэлтор отмечает также, что на рынке сделок по аренде по-прежнему больше.

Сейчас эксперты наблюдают тенденцию к децентрализации офисного рынка. Новые офисные объекты, такие как Bauer Plaza, “Международный бизнес-центр”, МФК на пр-те Декабристов, МФК на ул. Ямашева – строятся в удаленных от центра города Ново-Савиновском и Московском районах.

“Востребованы улицы Чистопольская и Амирхана в Ново-Савиновском районе. Спрос на офисы здесь сильно возрос с вводом моста “Миллениум” через реку Казанку, благодаря чему проблемы транспортной доступности были частично решены”, – рассказывает Валиахметов.

Правда, престижное месторасположение для казанских арендаторов остается важным. “Интерес к центру города не иссякает, хотя разместиться там можно с меньшим комфортом – мало парковок, частые пробки”, – добавляет он. Заявок на Вахитовский район немало, подтверждает риэлтор АН “Альянс-Недвижимость” Лилия Поликарпова, хотя ставки здесь на 20% выше, чем в других районах.

Перспективы заполнения офисов высоких классов местные игроки оценивают неоднозначно. “Наплыва арендаторов в высококлассные офисы нет”, – делится наблюдениями Бастраков. Хотя признает, что такие помещения медленно, но заполняются. “Трудно сказать, как скоро рынок сможет поглотить весь представленный на рынке объем качественных офисов. Скорее всего на это потребуется 2–3 года, за это время в Казань придут новые арендаторы – филиалы федеральных и международных компаний”, – предполагает Бастраков.

“Крупные объекты исключительно офисного назначения вряд ли будут строиться в обозримом будущем, – прогнозирует Валиахметов. – Доля невостребованных площадей – на уровне 30–40%, это тревожные цифры”, – считает он.

Стрюкова оценивает ситуацию более позитивно: “Вместо ожидаемых к середине 2007 г. 46% свободных площадей рынок показывает сейчас 32%”. А доля готовых вакантных площадей высоких классов, по ее данным, равна 12%. Стрюкова убеждена, что в будущем невостребованных офисов класса С будет еще больше. Уже сейчас идет отток арендаторов из старых зданий в новые бизнес-центры.

Склады: успеть первым

Дефицит качественных складских площадей ощущался в Казани долгие годы, но, как считают опрошенные “Ведомостями” аналитики, в недалеком будущем ситуация может измениться коренным образом.

Валиахметов отмечает, что на рынке есть спрос и на складские помещения в 1000–2000 кв. м, и на небольшие отсеки площадью 200–300 кв. м. “В основном клиентам требуются качественные площади – 1000–3000 кв. м. Такие помещения нужны крупным российским сетевым компаниям, а также местным дистрибуторам. Разброс ставок аренды на рынке очень велик – от 100 до 450 руб. в месяц за 1 кв. м. Сделка же, как правило, заключается по более низкой цене”, – рассказывает Бастраков.

Среди причин отсталости складского сегмента Бастраков отмечает несоответствие затрат на строительство и низких арендных ставок, что приводит к долгой окупаемости объектов. Поэтому, говорит он, казанские инвесторы сначала осваивали рынки с более высоким уровнем доходности и меньшим сроком окупаемости – торговой и офисной недвижимости.

Сейчас специалисты констатируют оживление инвесторов в складском сегменте. На разных стадиях готовности находятся три крупных объекта. Во-первых, комплекс местного девелопера – Поволжской логистической компании. Его первая очередь в 15 400 кв. м уже построена и сдана в аренду. Во-вторых, строящийся RDS Developments “Q Парк Казань” (230 000 кв. м, инвестор – Quinn Group). Третий объект – склад площадью около 120 000 кв. м Национальной интендантской компании. Сейчас на участке ведутся работы по проектированию, площадка готовится к строительству.

Еще два проекта были недавно анонсированы. Один из них – логистический комплекс “Драйв” общей площадью 100 000 кв. м. По словам Григория Корнилова, гендиректора “Драйва” (логистической компании, которая впоследствии будет управлять комплексом), объем инвестиций в проект – около $40 млн. 30% из них – собственные средства “Драйва”, остальное – привлеченные, в том числе от иностранных инвесторов, которых Корнилов не называет. По его словам, сейчас проект находится на стадии проектирования и согласования документации. Земельный участок выбран и находится

в собственности одного из инвесторов.

Начало строительства “Драйва” намечено на IV квартал этого года. Сдача первой очереди в 30 000 кв. м обещана в середине 2009 г., всего комплекса – к концу 2010 г. – началу 2011 г.

Еще один крупный логопарк общей площадью 250 000 кв. м под Казанью собиралась построить “Евразия Логистик”. В 2007 г. компания обещала ввести в эксплуатацию первую очередь площадью около 60 000 кв. м, а к 2010 г. – возвести весь комплекс. Согласно заявлению компании, сделанному в начале лета 2007 г., строительство логистического парка “Биек Тау” на федеральной трассе М-7, в 6 км от Казани, должно было начаться уже в мае. Однако сейчас “Евразия Логистик” никак не комментирует ход реализации проекта.

Местные эксперты расходятся в оценках, почему забуксовал проект “Биек Тау”. Айрат Валиев, генеральный директор Поволжской логистической компании, предположил, что девелопер “не может найти понимания у местных властей либо вовсе пересматривает планы в регионе в связи с насыщением складского сегмента”.

По информации CWSR, объем качественного предложения складских помещений в Казани по итогам первого полугодия 2007 г. составил 20 000 кв. м. Если все заявленные проекты будут реализованы в срок, к концу 2009 г. общая площадь терминалов класса А достигнет 600 000–700 000 кв. м, предрекают консультанты.

Московские аналитики, проводившие исследование рынка по заказу Поволжской логистической компании, подсчитали, что для удовлетворения существующего спроса в Казани достаточно построить в общей сложности 100 000–150 000 кв. м складских площадей, рассказал Валиев. “Сейчас в выигрыше окажется тот девелопер, который завершит свой объект первым. Тогда остальные будут вынуждены пойти на демпинг”, — прогнозирует он.

Повальное гостеприимство

Аналитики говорят, что многолетний застой в сегменте гостиничной недвижимости начал с конца 2006 г. сменяться активностью инвесторов и девелоперов. Свои проекты по строительству в Казани гостиниц анонсируют как небольшие местные застройщики, так и крупные международные сети отелей. Чаще всего гостиницы размещаются в многофункциональных комплексах.

“Сейчас девелоперы смело экспериментируют с концепциями в поиске конкурентных преимуществ. Время покажет, какая из них самая жизнеспособная”, – говорит Валиахметов.

По данным мэрии Казани, сейчас в городе работает 43 и строится 10 гостиниц. Данные об их заполняемости и потребностях рынка поступают противоречивые.

Менеджер 3-звездочной гостиницы “Сафар” Елена Савеличева говорит, что в Казани крайне не хватает недорогих гостиниц уровня “1–2 звезды” (по цене около 500 руб. за номер в сутки), в то время как сейчас основной интерес инвесторы проявляют к строительству высококлассных объектов. “Инвесторы хотят более скорой окупаемости для своей гостиницы, а быстрее окупится объект с высокой стоимостью пребывания. Однако создается впечатление, что они плохо изучают ситуацию на рынке”, – считает Савеличева.

По словам Ляйсан Кукушкиной, менеджера отдела рекламы отеля “Мираж” (пока единственный в Казани отель “5 звезд”), недостаток гостиниц действительно ощущается остро. “Бывает, что мы не можем разместить всех желающих”, – признается она и добавляет, что наибольший дефицит в Казани ощущается в сегменте гостиниц высоких классов – уровня “4 звезды” и “5 звезд”.

“За последнее время почти одновременно открылось достаточно много гостиниц: “Мираж”, “Корстон”, “Шаляпин” и др. Мы ощутили, что заполняемость нашего отеля стала ниже. Сейчас она составляет в среднем 45%”, – рассказывает Джузеппе Спарта, владелец отеля “Джузеппе”.

Джузеппе Спарта говорит, что городские власти не организуют приток туристов. “То, что мы сейчас видим, – это транзитный туризм. Люди приезжают в основном в командировки. Пока строительство гостиниц развивается значительно быстрее, чем соответствующая инфраструктура для привлечения в Казань туристов”, – констатирует он.

В сегмент гостиничной недвижимости действительно вливаются масштабные инвестиции. Например, компания “Сувар-Казань” инвестирует около $100 млн в строительство ТРК “Ривьера” на берегу реки Казанки с гостиницей и аквапарком. Развлекательная часть комплекса, которая уже начала работать, расположилась на 25 500 кв. м. В этом году планируется открытие гостиницы уровня “5 звезд” на 200 номеров и аквапарка. Отель и фитнес-центр премиум-класса займут 16 000 кв. м.

Чиновники отмечают, что интерес к строительству гостиниц в Казани наблюдается также со стороны московских и зарубежных компаний. “О своем интересе к гостиничному бизнесу в Казани заявили такие крупные операторы, как Hilton и Marriott, а также известная норвежская сеть отелей”, – рассказал Инсаф Галиуллин, начальник отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани.

Крупнейший проект с участием иностранных инвестиций, анонсированный недавно, – гостиничный комплекс уровня “5 звезд”, который намерена построить австрийская компания R-Quadrat совместно с ГК “Нур” из Казани. Это объект смешанного назначения, который будет включать 5-звездочную гостиницу на 250 номеров. Предполагаемый объем инвестиций – около $30 млн.

В августе состоялась одна из крупнейших за последние годы сделок на рынке недвижимости Казани. Балтийский банк из Санкт-Петербурга выкупил у городской администрации за 280,5 млн руб. здание “Александровского пассажа” на ул. Кремлевской – памятник архитектуры республиканского значения. Девелопер намерен произвести реконструкцию здания и открыть гостиницу “5 звезд”. Оператором отеля станет Kempinski.

На фоне масштабных вложений зарубежных сетей и российских девелоперов проекты местных игроков смотрятся скромнее. Чаще всего их гостиницы занимают часть площади в многофункциональных комплексах.

Компания “Стройкапитал” заявила проект строительства гостиницы уровня “3 звезды” в МФК на ул. Чистопольской в Ново-Савиновском районе. Общая площадь здания – 6000 кв. м, фонд отеля – 120 номеров. Строительство планируется завершить к концу 2008 г. Представители компании-девелопера сообщили, что соотношение площадей может измениться. В зависимости от этого затраты на возведение составят от 150 млн до 200 млн руб.

На “3 звезды” ориентируется и местный застройщик “Мостаф”. В строящимся компанией многофункциональном комплексе на пр-те Ямашева в Ново-Савиновском районе 8500 кв. м (97 номеров) займет гостиница.