На асфальте: Быстрее спроса

Богатство выбора

Начало года было для риэлторов трудным. Покупателей было мало, а продавать было практически нечего. Вторичный рынок в декабре 2006 г. был полностью выметен, все более или менее ликвидное жилье раскупили. На первичке та же картина: в сдаваемых домах квартир оставалось мало, а новые проекты на новых площадках еще не были выставлены на продажу.

К середине года объем предложения на вторичном рынке, по данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), увеличился в среднем в шесть раз. «Мы сравниваем с декабрем прошлого года, когда предложение было минимальным, но все равно рост впечатляет. В Нижегородском районе предложение возросло в 14,5 раза, в Советском – в 11,7 раза, а в Автозаводском – в 4,2 раза. Причины такого дисбаланса понятны. Во-первых, предложение в Нижегородском и Советском районах в конце 2006 – начале 2007 г. было минимальным, здесь жилье раскупалось быстрее всего как наиболее инвестиционно привлекательное. Во-вторых, в этих районах было больше всего новостроек, часть инвестиционных квартир с первичного рынка после сдачи дома попала на вторичный рынок. А в Автозаводском районе инвестиционных квартир практически нет», – объясняет ситуацию Илья Рубцов, менеджер по маркетингу НЦНЭ. По его оценке, к концу года объем предложения на рынке новостроек также вырос, на 25–30%.

Покупатели устали

Покупательскую пассивность в начале года риэлторы и застройщики списывали на отсутствие разнообразия в предложении. Но уже в марте и апреле наиболее дальновидные продавцы вторичного жилья поняли: хочешь продать – уступай. Цены предложения не снижались, но в процессе торга покупатель мог «отыграть» за квартиру $2000–6000. В июне покупатели дружно предпочти летний отдых, а эксперты впервые за многие годы оценили ситуацию как стагнацию. По оценкам директора по продажам риэлторской фирмы «Адрес» Елены Соловьевой, спрос летом упал примерно на 20–25%.

Риэлторы, впрочем, довольно легко перенесли отсутствие работы в летнюю жару. Но для застройщиков это стало неприятным сюрпризом. Пришлось брать внеплановые кредиты, чтобы стройка не останавливалась из-за отсутствия финансирования. Клиентов стали завлекать скидками, бонусами и «специальными предложениями». Если год назад без оплаты 50% стоимости квартиры сразу с потенциальным дольщиком и разговаривать бы не стали, то летом многие застройщики заключали договор и при оплате только 10% стоимости квартиры.

Ситуация изменилась с августа. «Мы в августе снизили цены на 4000 руб. за 1 кв. м в качестве подарка нашим покупателям ко Дню строителя. Продажи сразу пошли вверх. Но и после возвращения к прежним ценам объемы продаж не снизились. Сейчас мы продаем по 60–65 квартир в месяц. В ноябре мы вновь повысили цену в среднем на 1000 руб. за 1 кв. м и после этого за неделю продали 25 квартир только в микрорайоне «Водный мир». Покупатели поняли, что в ближайшее время снижения цен не предвидится», – рассказала Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН».

«В сентябре мы провели сделок на 30% больше, чем в августе, а октябрь был таким же плодотворным, как сентябрь», – радуется Марина Куландина, исполнительный директор риэлторской компании «Успех».

Объем предложения на вторичном рынке в октябре – ноябре, по словам Рубцова, снизился на 10% по сравнению с серединой года. Покупатель вернулся, но всего лишь из летнего отпуска – не более того. Активнее, чем весной, рынок не стал. Разве что чуть-чуть. «Мы не ощутили осеннего всплеска, у нас стабильное количество продаж», – говорит Сергей Иванов, генеральный директор компании «Выбор».

У Сергея Сорочана, менеджера риэлторской компании «Монолит», свое объяснение покупательской пассивности: «Покупатели жилья в новостройках стали вести себя осторожно. Особое внимание обращают на репутацию компании: давно ли строит, задерживает ли сроки сдачи домов. Сейчас информацию о застройщиках найти не проблема, стоит фирме проколоться – в интернете тут же появляется информация от обиженных клиентов».

«Правильно выбранное место, соответствие класса жилья выбранному месту в значительной степени определяют ликвидность проекта. Проколы в маркетинге привели к тому, что на некоторых объектах даже после прошлогоднего ажиотажа после сдачи дома остались непроданные квартиры», – напоминает Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы «Чекни».

Логика роста

Обычно цены растут, если растет спрос. Но в 2007 г. цены росли, даже когда спрос падал. «В первом полугодии цены на вторичное жилье выросли больше, чем в период так называемого осеннего подъема», – удивляется Татьяна Романчева, директор НЦНЭ. Во всех районах города быстрее всего дорожали 3-комнатные квартиры. У такого парадоксального сценария есть своя логика.

Во-первых, эксперты опираются на цены предложения. И сейчас торг уместен, только продавец все же идет на незначительные уступки скорее из вежливости, от сознания, что цена все равно высокая, а летом и весной – с четким пониманием, что если не уступить хорошую сумму, то сделка может не состояться.

Во-вторых, по мнению Романчевой, идет некий процесс «восстановления справедливости»: в условиях ажиотажного спроса в 2006 г. и большого числа инвесторов среди покупателей 1-комнатные квартиры и вообще дешевое жилье дорожали быстрее. Люди стремились купить то, на что хватало денег, опасаясь, что скоро цены вырастут так, что и на плохонькую 1-комнатную не хватит. В результате двушки и трешки оказались недооцененными по сравнению с однокомнатными квартирами. Теперь они догоняют в цене 1-комнатные квартиры.

Опережающий спрос на 2- и 3-комнатные квартиры свидетельствует и о том, что среди покупателей большая часть – конечные потребители, которые покупают жилье для жизни, а не для извлечения прибыли. Еще один фактор, обусловивший приоритетный рост стоимости 2- и 3-комнатных квартир, – возможность получения ипотечного кредита. Кредит позволяет приобрести ту квартиру, которая будет удовлетворять потребности семьи в течение длительного времени.

В заречных районах города, где расположены основные промышленные объекты и спальные районы, по данным НЦНЭ, цена 1 кв. м в 1-комнатных квартирах все равно выше, чем

в 2- и 3-комнатных. Такое соотношение цен соответствует поведению покупателей: «за рекой» принцип «на что денег хватает» актуален. В престижной нагорной части предпочтение отдается 2- и 3-комнатным квартирам.

Быстрее всего цены росли на самое дорогое жилье: на квартиры из трех или более комнат в историческом центре города, бизнес-класса и элитные. «Такого жилья мало, и оно будет и впредь дорожать. Да и мест для строительства в историческом центре практически не осталось. Кроме того, покупатели такого жилья, как правило, не испытывают затруднений с финансами», – констатирует Романчева.

Тот же процесс «восстановления справедливого соотношения» сказывается и на разной динамике цен в зависимости от качества и места объектов. В нагорной, более экологически чистой и более престижной части Нижнего Новгорода, жилье дорожает быстрее, в заречной – медленнее. Качественное жилье поднимается в цене, а хрущевки практически не растут. «Хрущевки и брежневки покупают в основном при размене, разъезде, а те, кто меняет жилье с доплатой, и «чистые» покупатели чаще отдают предпочтение более современным квартирам стандартной или улучшенной планировки с кухней не меньше 8–8,5 кв. м», – рассказывает Марина Куландина из «Успеха». Риэлторская компания «Успех» в основном работает в «пролетарском» Автозаводском районе. В нагорной части жилье такого качества пользуется еще меньшим спросом. Его поддерживает только потребность застройщиков в недорогих квартирах для расселения жителей из домов, расположенных на отведенных под застройку площадках.

На жилье с худшими, чем даже в хрущевке, потребительскими качествами спрос вообще упал. «Есть у нас в листинге несколько квартир в домах «народной стройки» (2-этажные дома 1930–1950-х гг. постройки). Покупать их не хотят, даже если сама квартира в неплохом состоянии», – констатирует Сергей Сорочан. А на комнаты в коммуналках цены, по сведениям Сорочана, даже снизились: если год назад комнату продавали за 1 млн руб., то сейчас можно купить и за 600 000–800 000 руб.

Эксперты прогнозируют дальнейшую дифференциацию цен: дорогое качественное и дальше будет дорожать, потому что у такого жилья есть платежеспособный покупатель, а жилье с низкими потребительскими качествами перестанет расти в цене, потому что платежеспособный спрос на него невелик.

Медленнее инфляции

Рост цен на первичном рынке более равномерен. Многие застройщики, особенно в условиях невысокого спроса, цены повышают строго по заявленному плану, как, компания «Выбор» – на 1,5% в месяц, не менее и не более. Скидки скидками, а «базовая» цена живет своей жизнью.

Для повышения цен у застройщиков всегда есть повод и оправдание – рост себестоимости из-за повышения цен на стройматериалы. «В этом году три раза повышались цены на бетон и железобетон», – жалуется Сергей Иванов.

«Во II квартале произошел скачок цен практически на все строительные материалы, что привело к росту себестоимости строительства на 10–12% только за один квартал», – добавляет Юрий Гольдштейн, заместитель директора департамента градостроительного развития территории Нижегородской области. В III квартале, по словам Иванова, свой вклад в повышение себестоимости внесли рост заработной платы и увеличение стоимости расселения площадок.

Романчева напоминает, что в росте цены новостроек необходимо учитывать влияние двух факторов: рост рыночной цены и рост цены объекта в зависимости от стадии его строительства. Наиболее объективная картина роста цены складывается при сравнении двух похожих объектов на одинаковой стадии строительства. Так, сравнивая цену новостроек в стадии возведения коробки в микрорайоне «Верхние Печеры», эксперт подсчитал: рост цен за полгода составил 11%. То есть темпы роста цен в новостройках были медленнее инфляции в строительстве.

На первичном рынке действует тот же основной тренд – дифференциация. Светлана Белякова, возглавляющая заречный отдел продаж ИСК «Сокольники», отмечает более медленные темпы роста в новостройках заречной части. «Сокольники» строят жилье в Сормовском, Приокском и Нижегородском районах. В Сормовском районе, где достаточно высокий спрос и неплохие доходы у населения, покупают жилье преимущественно те, кто живет в этом районе. В нагорной части платежеспособный спрос выше и из-за того, что здесь проживает население с более высоким уровнем доходов, и потому, что в престижные районы стремятся переселиться наиболее доходные категории населения из заречной части.

Романчева объясняет: «Медленнее дорожает жилье экономкласса – типовое в заречной части и в спальных районах нагорной. Так, квартиры на ул. Зайцева в типовом панельном доме Нижегородского ДСК полгода назад продавались по 29 000 руб. за 1 кв. м. И сейчас продаются по той же цене – это самая низкая цена квадратного метра в новостройках города. Элитного жилья строится мало, а платежеспособный спрос на него устойчив. Поэтому оно и дорожает быстрее».

Ждать ли кризис

Изменение структуры предложения на рынке новостроек только усилит тенденцию к дифференциации цен. По мнению Романчевой, для элитного жилья осталось мало действительно привлекательных мест. Эксперт считает, что в Нижнем Новгороде на статус элитности могут претендовать только дома малой этажности с небольшим количеством квартир и дефицит предложения в этом сегменте сохранится. Типового жилья и жилья бизнес-класса, напротив, строится все больше.

В Автозаводском районе ведет строительство микрорайона «Водный мир» нижегородская компания «Жилстрой-НН». В Верхних Печерах начала продажи квартир в микрорайоне «Печерская гряда» компания «Нижегородкапстрой» (учредители – «СУ-155» и правительство Нижегородской области). Компания планирует построить около 100 000 кв. м на этой площадке. В Советском районе строительство квартала «Две аллеи» продолжает «Жилстройресурс». В том же районе на территории бывшего зенитно-ракетного училища жилой комплекс «Зенит» из 18 высотных домов строят нижегородская компания «Автобан» и московская «Бородино-Строй». Здесь будет возведено 180 000 кв. м жилья. В середине ноября начала строительство жилого массива в микрорайоне «Мещерское озеро» с запланированным выходом жилья 150 000 кв. м группа компаний «Столица Нижний». Летом 2008 г. компания «Выбор» планирует начать строительство микрорайона на 100 000 кв. м жилья за кинотеатром «Сормовский». «Нижегородкапстрой» в Кузнечихе в районе ул. Штеменко обещает построить девять 17-этажных домов общей площадью около 100 000 кв. м.

«ПИК-Регион» как единственный участник аукциона получил площадку под строительство 250 000 кв. м жилья в Автозаводском районе. Наконец, в сентябре «Система-Галс» получила огромную по нижегородским меркам площадку под строительство жилья – 309 га на окраине Приокского района.

Эксперты называют цены, по которым некоторые московские застройщики продают жилье, демпинговыми. Так, «ПИК-Регион» в ЖК «Волжские огни» в Канавинском районе продает квартиры по 29 000 руб. за 1 кв. м, а строящие рядом нижегородские компании – по 40 000–42 000 руб. за 1 кв. м. «Нижегородкапстрой» в «Печерской гряде» в Нижегородском районе оценил 1 кв. м в 39 000–46 000. «Жилстрой-НН» по такой цене продает квартиры на окраине Автозаводского района, а его цена 1 кв. м в Нижегородском районе – 52 000–57 000.

По экспертным оценкам, оптимальным для нижегородского рынка является строительство 500 000 кв. м жилья в год. Через два года на рынок будет выброшено в 2–2,5 раза больше квартир, рассчитанных на одну, самую многочисленную, но наименее платежеспособную категорию покупателей. Как эти покупатели поведут себя, не берется прогнозировать никто.