На воздухе: Земля в законе

Кануло в Лету время, когда земля была некоей абстрактной колхозно-государственной собственностью. Постепенно она обретает хозяев, обрастает нормативно-законодательной базой и, естественно, становится объектом пристального внимания налоговых органов, призванных пополнять финансовые закрома государства. Одновременно земля становится реальным товаром.

Алюбой товар, как известно из учебников по экономике, может свободно обращаться на рынке, продаваться и покупаться без ограничений. Земля как товар является одновременно и одним из наиболее надежных активов для владельца. Но все это хорошо на словах, а как обстоит дело в реальности?

Налоговая жатва

В общем-то сразу после перехода страны на принципиально новые методы хозяйствования в начале 90-х гг. прошлого столетия зашла речь и о налогообложении недвижимости, а именно земли. Предложений было множество, были дискуссии, даже принимались кое-какие решения и постановления, тем не менее по большому счету дело с места не двигалось. Это объяснялось и масштабами страны, и неразберихой на местах. Никто не мог твердо сказать: что кому принадлежит, где и кто проводил границу и как замерял? А если кто формально и платил налог, то сумма налога мало соответствовала реальной стоимости земли. Отсюда распространенная практика самозахвата земли, коррупция, отсутствие налоговых отчислений и прочие издержки новой экономики.

2,5 года назад налоговому раздолью наконец-то были положены первые пределы. «С 1 января 2006 г. вступила в силу глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации – «Земельный налог», – объясняет Анастасия Неверова, юрист налоговой группы юридической фирмы «Вегас-Лекс». – С этого момента прядок расчета земельного налога кардинально изменился. Согласно ранее действовавшему порядку налоговые ставки по земельному налогу устанавливались в зависимости от категорий земель исходя из средних размеров земельного налога. За основу принимались средние ставки, которые приводились в приложениях к закону «О плате за землю». Фактически размер земельного налога устанавливался в виде фиксированного платежа за единицу площади (1 га или 1 кв. м). Главой 31 НК РФ (статья 394) был введен другой принцип установления ставок. С 2006 г. ставка – это процент от кадастровой стоимости земельного участка. Максимальная ставка налога – 0,3% – установлена на федеральном уровне. Поскольку земельный налог отнесен к местным налогам, конкретные величины процентов (налоговые ставки) в предусмотренных пределах устанавливают органы власти муниципальных образований. Впрочем, Налоговый кодекс допускает установление дифференцированных ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка».

Результаты изменений в налогообложении наглядно отразились на итогах I квартала прошлого года, замечает Анастасия Неверова: объем налоговых поступлений в целом по стране вырос по сравнению с тем же периодом 2006 г. в 12 раз и достиг 13,3 млрд руб.

«В настоящее время, – подчеркивает Владимир Яхонтов, замгендиректора компании «Миэль – Загородная недвижимость», – владельцы загородной недвижимости в России платят два налога: на землю и на недвижимость. За лес, водоем и другие природные ресурсы отдельной платы не существует. Исключение составляют случаи, когда земля сдается в аренду. Однако речь в данном случае идет не о налогах, а о более высоких арендных ставках на земли водного и лесного фондов. Загородные сделки облагаются налогами в соответствии со стоимостью контракта, а если стоимость контракта ниже кадастровой стоимости, то по кадастровой стоимости. В соответствии с законом «О налоге на имущество организаций в Московской области» налоговая ставка устанавливается в размере 2,2%. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков или имущества. В отношении территорий сельскохозяйственного назначения, земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства и для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства или дачного хозяйства, налоговые ставки не могут превышать 0,3% Во всех остальных случаях ставки не могут быть выше 1,5%».

Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank, в свою очередь, детализирует схему налогообложения подмосковных строений: стоимость до 300 000 руб. – ставка налога до 0,1%, от 300 000 до 500 000 руб. – от 0,1% до 0,3%, свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

На тот факт, что в результате изменений в законодательстве наметилась явная тенденция к повышению уровня налогообложения недвижимости, обращают внимание многие эксперты. «Некоторое время назад, – говорит Алексей Борисенко, главный редактор проекта «Федеральный интернет-портал «Индикаторы рынка земли», – я встречал оценки, свидетельствующие о том, что налоги на землю в Москве с начала 2006 г. увеличились в среднем в 1,7 раза, а в Московской области – в 5–6 раз».

«По налогу на имущество все осталось без изменений, – добавляет Светлана Кистанова, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город». – Есть оценка БТИ, исходя из которой рассчитывается налог. А оценка БТИ пересматривается раз в полгода-год – в зависимости от стоимости стройматериалов. И меняется она незначительно. А вот земельный налог изменился ощутимо. Раньше он считался исходя от оценочной стоимости земли, а с 2007 г. – от кадастровой. Отличаться эти подходы могут на порядок. Соответственно, налоги значительно изменились: раз в 5–6 – точно».

Кадастром по беспределу

Большие надежды связывают эксперты с земельным кадастром, т. е. системным сбором в единую базу объективных и достоверных сведений о всех земельных угодьях, участках и территориях. Для России это чрезвычайно актуально. «Сложно переоценить роль земельного кадастра как юридической составляющей при формировании цивилизованного рынка земли в РФ и установлении четких правил прозрачной деятельности, – высказывает свою точку зрения Алексей Борисенко. – Другое дело, как он реализуется. Здесь проблем достаточно. Безусловно, налаженный учет имеющихся в наличии ресурсов – основа успешного начала любого дела. Вторая составляющая – реальный вес этих ресурсов, т. е. реальная стоимости земли. В российских реалиях кадастровая стоимость земель часто существенно отличается от рыночной, да и сама по себе рыночная стоимость есть далеко не везде. В основном высокая стоимость формируется вокруг столичных и крупных городов, рядом с густонаселенными и промышленно развитыми территориями. Многое в данном случае зависит от территориальной принадлежности земли. Если в городской черте рыночная стоимость в большей степени превышает кадастровую, то вне города, наоборот, кадастровая стоимость может превышать рыночную. Причина такого расхождения кроется и в том, что налог на землю отдан на откуп местным властям, ратующим за пополнение своего бюджета и которые могут инициировать кадастровую оценку (или переоценку) земель».

Похожее мнение и у Павла Каткова, руководителя юридической службы ГК «Пересвет-Групп»: «Главное изменение, которое ожидается от земельного кадастра, создаваемого в соответствии с новым законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившем в силу 1 марта этого года, – объединение систем учета сведений о земле и недвижимости. Ранее такой учет вели два ведомства: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации. Сведения, которыми располагали указанные учетные ведомства, в том числе описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности, часто противоречили друг другу. Введение данного закона должно повлиять на формирование цивилизованных правоотношений, связанных с оборотом объектов недвижимости, и положительно отразиться на участниках отношений – как на профессионалах, так и на обывателях. Ведь раньше, собрав все справки и отстояв очередь, можно было получить отказ в регистрации. Причиной этому служила противоречивость и несоответствие сведений двух вышеупомянутых учетных ведомств. При правильной реализации закона, когда сведения будут учитываться в едином реестре, такие случаи должны прекратиться. Кроме того, справедливо будет рассчитывать на то, что одним из позитивных следствий реализации норм закона о кадастре станет повышение эффективности учета объектов недвижимости и, как следствие, администрирования земельного и имущественного налогов. Также следует ожидать улучшения кредитных отношений и положительной динамики рынка в сфере недвижимости в целом (как одно из следствий принятия закона) – в результате наличия достоверной информации об объекте недвижимости и механизма ее оперативного получения».

«Организация проведения государственной кадастровой оценки земель в настоящее время осуществляется федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами, – резюмирует Владимир Яхонтов. – Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года».

Рублевка бьет рублем

На существующую разницу налогообложения недвижимости в Подмосковье указывают многие специалисты. Например, Юлия Тимонина, партнер компании «Эрнст энд Янг», обращает внимание: «В настоящий момент взимаются два основных налога, которые уплачиваются физическими лицами, владеющими землей и постройками в Подмосковье. Это налог на имущество физических лиц и земельный налог. Ставки указанных налогов устанавливают муниципалитеты в пределах максимальных ставок, закрепленных федеральным законодательством. Например, ставка земельного налога в Волоколамском районе Подмосковья составляет 0,2% от кадастровой стоимости участков под домами индивидуальной жилой застройки. Максимальная ставка, установленная законом, составляет 0,3%. В том же Волоколамском районе ставка налога на имущество составляет 0,5% (при стоимости имущества свыше 500 000 руб.) – при максимальной 2%. В то же время в Одинцовском районе ставка земельного налога уже 0,3%, а налога на имущество – 2%. Надо учитывать, что налог на имущество считается исходя из инвентаризационной стоимости здания, а земельный налог – из кадастровой стоимость земли. И если кадастровая стоимость еще в некоторой степени приближена к рыночной стоимости, то инвентаризационная стоимость в большинстве случаев существенно ниже рыночной».

Между тем кое-где в Подмосковье местное население и простые дачники уже почувствовали перемены. Вот что говорит по этому поводу Светлана Кистанова: «Пока никаких больших перемен, насколько известно, не планируется. Законопроект, предполагающий введение единого налога на имущество – землю и строения, пока еще в стадии обсуждения. Однако уже появились люди, которые отказываются от ставшей дорогой недвижимости. Например, на Рублевке есть поселок Усово, где земельные участки принадлежат малоимущим гражданам. Естественно, когда бабушке, у которой пенсия 8000 руб. в месяц, выставляют налогов на 15 000–20 000 руб. в год, она платить не в состоянии. Это подталкивает некоторых людей к продаже земли. Пока нельзя сказать, что это массовое явление, потому что, допустим, те, кто купил землю в течение последних 6–7 лет, вполне состоятельны и прекрасно понимают, что так или иначе за землю придется платить. Есть еще два наглядных примера. На Рублевском шоссе, 14 км от МКАД, участок в 12 соток, дом 320 кв. м. Собственник за 2007 г. заплатил налог около 16 000 руб. за участок и приблизительно 5000 руб. за строение. А на Минском шоссе, 8 км от МКАД, в поселке Абабурово за участок приблизительно в 50 соток раньше налог составлял 500–600 руб. в год, теперь в год придется выкладывать около 12 000 руб.».

Дачник устоит

«Я не вижу никаких сигналов того, что власти намерены снижать налоговое бремя, – комментирует ситуацию Алексей Борисенко. – Напротив, усиление государственного контроля за использованием природных ресурсов свидетельствует о дальнейшем росте административного давления на собственников земли. Особое внимание здесь будет уделяться деятельности крупных землевладельцев, т. е. степень этого внимания будет находиться в прямо пропорциональной зависимости от площади владений и масштабов производственной деятельности на этих территориях. Непосредственные значения ставок налоговых платежей также будут повышаться».

Павел Катков также убежден, что цены на дачные участки будут расти. Он обосновывает это бюджетной целесообразностью, а также тем, что Конституционный суд недавно высказался в пользу разрешения постоянной регистрации в строениях дачного типа. Вместе с тем, говорит эксперт, власть принимает меры по сдерживанию разумного уровня цен. Одной из принятых мер является постановление правительства РФ № 234 от 3.04.2008 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности», которое устанавливает ряд запретов, касающихся распоряжения земельными участками и расположенными на них объектами недвижимого имущества. Ожидается, что результатом принятия этих мер станет более эффективное применение указанных земельных участков, понижение стоимости строительства, а также стимулирование индивидуального строительства на указанных участках».

В то же время Анастасия Неверова считает, что мелким земельным собственникам опасаться нечего: «Вступление в силу главы 31 Налогового кодекса вызвало некоторую настороженность и тревогу. В частности, губернатор Московской области Борис Громов обращался с инициативой к районным руководителям с предложением отсрочить срок сбора платежей по земельному налогу, опасаясь социального взрыва в Подмосковье. В прессе распространялись слухи о том, что якобы размер платежей, исчисляемый от кадастровой стоимости участка, может достигнуть 30 000 руб. в год за стандартные 6 соток. Однако на практике все оказалось не так страшно. Если принять во внимание данные Роснедвижимости о кадастровой стоимости земли, можно произвести несложные расчеты. Например, в Талдомском районе за участок в 25 соток, выделенный для ведения личного подсобного хозяйства, его владелец будет ежегодно платить налог приблизительно 215 руб., в Одинцовском районе участок в 12,5 сотки, выделенный для тех же целей, будет облагаться годовым налогом приблизительно 5077 руб., а в Щербинке аналогичный по назначению участок площадью 9,44 сотки обойдется владельцу примерно в 773 руб. в год. И это по максимальной ставке налога 0,3%».

«В основных направлениях налоговой политики РФ на 2008–2009 гг. говорится о необходимости введения единого налога на недвижимость физических лиц в среднесрочной перспективе. Поэтому появление нового налога скорее всего не произойдет ранее 2011 г. (или даже позднее), кроме того, государственный кадастр недвижимости только начинает формироваться», – успокаивает Анастасия Неверова.

Специалисты кроме всего прочего говорят и о льготах для мелких собственников, пенсионеров и малообеспеченных слоев населения. Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость», указывает на Земельный кодекс, где перечислен довольно широкий круг лиц, которые освобождаются от выплаты земельных налогов. К ним относятся инвалиды, граждане, пострадавшие при аварии на Чернобыльской АЭС, герои Советского Союза и РФ, а также представители малочисленных народов, занимающиеся традиционными промыслами и художественными ремеслами в местах их традиционного проживания. Кроме того, на пять лет освобождаются от выплаты земельного налога фермеры, впервые организующие фермерские хозяйства.

Павел Катков добавляет: «Немало вопросов вызывали льготы по налогам. Так, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, освобождены от уплаты налога на строения, помещения и сооружения. Имелась неопределенность по поводу количества объектов, в отношении которых может быть получена льгота. Ясность внес Минфин, согласно письму которого от 4 марта 2008 г. № 03-05-06-01/04 пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, и имеющие в собственности несколько строений, помещений и сооружений, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении всех названных объектов».

Ловушка захлопнулась?

В связи с налоговыми изменениями, произошедшими и неизбежными грядущими, остро встает вопрос с ценами на земельные угодья. Будут ли они дорожать или, наоборот, дешеветь? Любопытный взгляд на проблему у Алексея Борисенко. Он считает, что подмосковный рынок земли сильно перегрет: «Люди, которые скупали землю, как говорится, не глядя, для спекуляций, участки по 15–20 га, сегодня «крепко попали». И мы рекомендуем скорее выходить из этих активов, пока не стало еще хуже. Основной источник земель для жилищного и промышленного строительства – это земля сельскохозяйственного назначения. За последние почти 4 года в Подмосковье были приняты решения о переводе в другую категорию приблизительно 0,33% сельскохозяйственных земель – это 0,13% от общей площади всех земель Московской области. Таким образом, шумиха, которая идет сегодня вокруг подорожания земли, в основном связана с этими незначительными площадями и преднамеренно подогревается крупнейшими игроками. Подобное раздувание очередного пузыря на подмосковном земельном рынке можно частично связать с избыточным давлением больших денежных сумм, вбрасываемых в частный оборот, высокими ценами на энергоносители и высокой степенью коррумпированности властных структур».

«Согласно нашим расчетам, – продолжает эксперт, – за 4 года построены коттеджи для 1,5% москвичей (как раз новой элиты, так как старая успела это все сделать раньше, еще в 90-е). При этом рыночная стоимость земли, проданной за эти 4 года под загородные дома, составила приблизительно $7 млрд. Ясно одно: дефицита земель нет! Он создается искусственно, как и рост цен. Безусловно, выигрывают от него те, кто управляет рынком, а не те, кто пытается «поймать волну». Вернее – у «ловящих волну» тоже есть шанс, но они очень похожи на тех, кто приносит деньги в финансовую пирамиду, понимая, куда принесли, но все же надеясь успеть их выхватить с процентами до того, как пирамида рухнет. В определении реальной рыночной стоимости земли поможет «Агрокалькулятор» – наш авторский продукт, размещенный в открытом доступе. Он однозначно показывает, что сама по себе сельхозземля в ближайшем будущем может стоить в России в среднем не дороже $2000–2500 за 1 га, или $20–25 за сотку».