Точка зрения: Фактор ставки

На арендную ставку в бизнес-центрах влияют различные факторы – от ситуации на рынке недвижимости (соотношение спроса и предложения) до состояния сдаваемых помещений (с отделкой, shell & core и т. д.). Knight Frank выделяет следующие основные параметры:

качество офисных помещений (принадлежность к классу A/B+/B-);

стадия строительства (готовность объекта);

арендуемый этаж;

размер арендуемой площади;

срок договора аренды;

класс арендатора (якорный и проч.).

Заметим, что в список не вошло местоположение, что связано с сознательным разделением его влияния и качества объекта. Несмотря на специфику развития рынка офисной недвижимости Москвы (по транспортным кольцам от центра в сторону Подмосковья), мы считаем, что сейчас высококачественный офис, обладающий хорошей транспортной и пешеходной доступностью, вполне может быть признан классом A даже в том случае, если он находится за пределами Бульварного или Садового кольца.

Отсутствие достаточных парковочных мест наряду со сложной транспортной ситуацией в центре города изменили предпочтения большинства арендаторов. Сейчас арендаторам важна не столько близость к Кремлю, сколько удобство проезда к офису в рабочее время и качество предоставляемых помещений. Эти составляющие удачно сочетаются во многих офисных комплексах в районе ТТК и даже МКАД (Krylatsky Hills, IKEA Business Park).

Ставка на качество

Важным фактором, влияющим на ставку аренды, является принадлежность здания к определенному классу (A/B+/B-). Постепенное ужесточение требований потребителей к качеству офисных площадей привело к необходимости внесения соответствующих изменений в классификацию объектов данного сегмента. В 2007 г. консультанты приняли новую, доработанную, классификацию объектов офисной недвижимости, в которой были выдвинуты более жесткие требования к офисному строительству. Вследствие этого класс многих зданий был понижен.

Все высококачественные офисные здания делятся на три группы: A, B+ и B-. Для каждого из классов определен ряд обязательных и желательных критериев. В среднем ставки на класс A выше ставок на B+ на 30–40%, хотя в обоих классах есть колебания цен как в большую, так и в меньшую сторону.

От котлована до госкомиссии

Помимо принадлежности объекта к тому или иному классу на ставку аренды оказывает существенное влияние стадия готовности офисного объекта. В случае, если девелопер выводит помещения на рынок еще на ранних стадиях строительства (нулевой цикл), у арендатора есть возможность арендовать помещения с существенным дисконтом.

Мы разделили все стадии строительства на три условные группы/цикла: нулевой цикл, возведение коробки, сдача объекта госкомиссии (ГК). Длительность первых двух циклов, как правило, составляет около 3–4 кварталов; мы допускаем, что третий цикл (прохождение ГК) по продолжительности не превышает квартала.

В результате анализа мы пришли к следующим выводам:

ставки на начальном этапе строительства ниже ставок на завершающем этапе в среднем на 50–70%;

из-за превышения спроса над предложением некоторые девелоперы намеренно устанавливают высокие ставки даже на начальной стадии строительства. У них ставки на начальном этапе ниже ставок на завершающем этапе всего на 15–30%.

Таким образом, девелоперы высококачественных объектов разделяются на тех, кто придерживается стратегии постепенного увеличения ставок аренды, и тех, кто изначально устанавливает высокие ставки. Кроме того, в высотных объектах, как правило, верхние этажи не предлагаются рынку до завершающей стадии строительства, когда арендная ставка по объекту достигает своего максимума. Ставки на такие VIP-площади превышают ставки на нижних этажах на 60–80% для объектов первой подгруппы и на 40–60% для объектов второй подгруппы. В некоторых высотных объектах первой подгруппы эта разница может достигать 100–110%.

Чем больше, тем дешевле

Между арендуемой площадью и ставкой аренды существует обратная зависимость: чем больше площадь, тем ниже ставка. Собственники, как правило, разделяют предлагаемые площади на 5–7 групп: 500–1000 кв. м, 1001–2000 кв. м и т. д. Разница в ставках между первой группой (500–1000 кв. м) и последней группой (более 10 000–12 000 кв. м) составляет 20–30%.

Срок аренды также оказывает большое влияние на конечную ставку аренды. Зависимость так же, как и в предыдущих случаях, прямая (чем больше срок аренды, тем ниже ставка). Каждый дополнительный год аренды снижает среднегодовую ставку в среднем на 1–5%. Стоит учитывать, что такое снижение ставки возможно только при превышении минимального срока аренды, который составляет сейчас 5–6 лет.

Всех арендаторов высококачественных офисных помещений можно условно разделить на две группы: знаковые и прочие. В качестве знаковых выступают крупные компании (в большинстве случаев международные), которые способны привлечь внимание к объекту и облегчить формирование пула арендаторов. Как правило, этому классу арендаторов предлагают помещения с дисконтом в 20–30%.

Чем выше, тем дороже

В большинстве случаев между ставкой аренды и арендуемым этажом также существует прямая зависимость. Примечательно, что собственники по-разному подходят к установлению арендных ставок в зависимости от арендуемого этажа. Поскольку тенденция является новой, мы считаем, что ее следует рассмотреть более подробно.

Есть четыре различающиеся стратегии:

разделение объекта на несколько ценовых зон;

плавное повышение ставки каждые несколько этажей;

установление единой для всего здания ставки;

установление ставки путем проведения аукциона.

Некоторые собственники делят здание на 4–5 ценовых зон: от нижних этажей (зона I) до последних, VIP-этажей (зона V). Количество этажей, попадающих в ту или иную зону, может меняться в зависимости от целевой средней ставки по объекту. Разница между ставками II зоны и I зоны может составлять 20–30%. Отчасти такая разница объясняется тем, что в I зоне помещения арендуют, как правило, якорные арендаторы. Разница в ставках аренды на помещения зон II–V находится в диапазоне от 10% до 20%.

Другая стратегия заключается в плавном (в пределах 3–5%) повышении ставок аренды каждые 2–3 этажа. В некоторых случаях арендодатель выставляет единую ставку на весь объект, таким образом усредняя среднюю ставку по объекту и устраняя зависимость между этажностью и уровнем ставки. С экономической точки зрения данный подход нелогичен, поскольку нивелирует полезность каждого этажа (а на верхних этажах лучшие виды). Кроме того, охватывается всего одна ценовая группа потребителей.

Такая стратегия используется в тех случаях, когда вблизи объекта отсутствует конкурентное окружение. Однако если в районе есть аналогичный по качеству объект, собственник которого придерживается стратегии плавного повышения ставки, он может переманить к себе часть потенциальных арендаторов объекта с единой ставкой.

Предположим, что в обоих зданиях в аренду предлагаются этажи по ставке $1200 за 1 кв. м в год, но если в первом объекте это, скажем, 3-й этаж, то во втором объекте предлагается 7-й этаж. При прочих равных условиях арендатор выберет второе здание, так как при одинаковых затратах на аренду помещения во втором случае в качестве бонуса он получает лучший вид. Если учесть, что собственники объектов заложили одинаковые желаемые средние ставки за 1 кв. м по всему зданию, то вторая стратегия окажется более предпочтительной.

Добиться желаемой средней ставки возможно тремя разными способами. На наш взгляд, наиболее предпочтительными являются стратегии дифференцирования ставки в зависимости от этажа – плавного повышения и зональной разбивки. Вторая стратегия при прочих равных условиях охватывает больше категорий арендаторов и позволяет таким образом снизить риски неполной загрузки площадей.

Если рассматривать стратегии с точки зрения собственника, то при прочих равных условиях выручка будет одинаковой.

Еще одна стратегия – установление ставки аренды путем проведения своеобразного аукциона, т. е. прием заявок с обязательным указанием желаемой ставки и метража и последующий выбор пула арендаторов. Такой подход, на наш взгляд, возможен только в том случае, если соблюдаются два обязательных условия:

ситуация на рынке недвижимости представляет собой рынок продавца (превышение спроса над предложением);

объект обладает какими-то выдающимися отличительными характеристиками (исключительное качество предлагаемых помещений в сочетании с продуманной концепцией здания в целом).

Сейчас таких объектов в Москве единицы.

Если рассмотреть все ценовые стратегии с позиции собственника, то очевидно, что ни одна из них не может считаться оптимальной (или близкой к оптимальной). При прочих равных условиях (и существующих бюджетных ограничениях) арендатор будет максимизировать свою полезность, выбирая лучшие варианты из трех имеющихся.