Доходное место: Догнать и перегнать Швейцарию
Москва – одна из самых дорогих столиц мира, а подмосковные курорты и дома отдыха по ценам, похоже, скоро догонят Лазурный берег и Швейцарию. Во всяком случае, Турция, Египет и некоторые другие страны в этом отношении уже явно отстают.
Еще лет 10 назад в Московской области трудно было найти фешенебельный курорт, соответствующий высшим мировым стандартам. Сейчас дома отдыха нового поколения обещают всевозможные услуги.
Подмосковные звезды
По оценке Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований компании Vesco Consulting, в настоящее время рынок рекреационных услуг Московской области располагает примерно сотней современных загородных отелей категории от «3 звезд» до «5 звезд», а также приблизительно 400–500 детскими лагерями, базами отдыха, профилакториями, пансионатами и т. п.
«С начала 1990-х гг. все привлекательные советские зоны отдыха были выкуплены, значительная часть из них была отремонтирована и приведена к категории «3–4 звезды», а на месте обветшалых пансионатов строятся современные 4-5-звездочные комплексы», – говорит Алексеева. «Однако 70% предложения курортной недвижимости сформировано за счет пансионатов и домов отдыха, построенных еще в советские времена. Современных отелей с высоким уровнем сервиса и услуг не хватает», – добавляет Игорь Роганович, замдиректора отдела консалтинга компании Knight Frank.
Отдыхать на севере
Наиболее интересные курорты, по мнению Рогановича, сконцентрированы вдоль Дмитровского шоссе в районе Клязьминского и Пестовского водохранилищ. «Лучшие рекреационные объекты Подмосковья тяготеют к воде. Они расположены на дмитровском направлении, на расстоянии 10–50 км от МКАД, – подтверждает Алексеева. – Кроме того, интересные предложения есть на ленинградском направлении (Тверская область, Конаковский район) и на Новорижском/Волоколамском шоссе в районе Истринского водохранилища. Именно на берегу водоемов и рек сосредоточено наибольшее количество туристических комплексов, домов отдыха и курортных отелей».
Павел Здрадовский, гендиректор компании Paul’s Yard, среди лучших курортов выделяет оздоровительный комплекс «Бор» УД президента РФ, расположенный в сосновом бору в 20 км от МКАД по Каширскому шоссе, а также дом отдыха «Снегири» в Истринском районе.
Новый год отменяется
По словам Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», стартовая цена проживания в подмосковном доме отдыха – 2500 руб. за номер в сутки. На отдельно стоящие коттеджи цена начинается от 7000–8000 руб. в сутки. При желании можно найти номер/домик и за 50 000 руб. сутки. Если же в цену включены медицинские услуги, то, по ее подсчетам, стоимость составит от 2000 руб. в сутки, но уже на одного человека. В «Барвихе», к примеру, однодневный отдых с ночлегом обойдется в 4500 руб. на одного отдыхающего.
Работают подмосковные дома отдыха в большинстве случаев круглогодично. «Сезонных очень мало, – объясняет Ветлугина. – Невыгодно работать всего несколько месяцев в году, а остальное время простаивать. Сезонность, безусловно, есть с точки зрения заполняемости. Если летом нормальный уровень заполняемости – 80–90%, то зимой заметно меньше. Хотя это компенсируется в каникулы и на праздники. На Новый год цены, естественно, вырастают – раза в 2,5 по сравнению с обычной ценой. За новогодние каникулы вполне можно отдать на семью 300 000–400 000 руб. – уровень вполне европейский».
До кризиса даже за такие деньги от желающих не было отбоя, целые корпуса заказывали крупные корпорации для своих сотрудников. В настоящее время многие компании отменили корпоративные праздники совсем или в разы сократили расходы. Отмечать Новый год в пансионатах в основном будут те, кто оплатил заказ еще летом. На следующий год, по данным отельеров, у многих компаний в графе затрат на корпоративы стоит 0.
Невысокий, но стабильный доход
По словам Сергея Кошмана, заместителя председателя правительства Московской области, туризм в регионе развивается за счет инвестиций. «С помощью частного капитала восстанавливаются старые дома отдыха, пансионаты, санатории и возводятся новые – это в порядке вещей», – говорит он.
Но в целом рынок подмосковных курортов развит еще недостаточно. «Девелоперов, которые занимаются подобными проектами, можно пересчитать по пальцам», – говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость».
«Гостиничный бизнес ориентирован на длинные деньги и низкую рентабельность – на уровне 11% годовых. Его можно вывести на приемлемый уровень доходности только с помощью продажи, поэтому девелоперы, как правило, выбирают один из двух вариантов, – продолжает Яхонтов. – Первый – продажа апартаментов в гостинице частным лицам, которые передают апартаменты управляющей компании для сдачи в аренду. Управляющая компания получает 30% от сделки, 70% получает владелец апартаментов. Второй вариант – продажа гостиницы известным компаниям, как правило иностранным, которых устраивает низкая рентабельность».
Наталья Ветлугина считает, что несмотря на высокие постоянные издержки, например расходы на отопление и горячую воду, и неоднородный в течение года уровень наполняемости курорта, этот бизнес все равно рентабелен. По ее наблюдениям, когда, к примеру, в офисных или торговых комплексах доля незанятых площадей достигает 12%, объект уже убыточен. В курортных отелях, даже если 40% номеров свободно, бизнес остается прибыльным. Поэтому в нынешних сложных условиях дома отдыха, по ее мнению, чувствуют себя нормально.
Павел Здрадовский согласен: рынок подмосковных курортов, несмотря на кризис, чувствует себя уверенно. Во многих домах отдыха даже в сложившейся на рынках ситуации отсутствуют свободные номера. Но Татьяна Алексеева отмечает, что ограниченность ликвидности и финансовые потери, которые несут многие девелоперские компании, в первую очередь тормозят выход на рынок новых рекреационных проектов, срок окупаемости которых выше, чем, например, жилых поселков, а первоначальные затраты значительно превышают минимальные вложения в коттеджное строительство. В связи с этим в ближайшие 1–2 года на рынок выйдут единичные комплексы.
Среди новых проектов – гостиничный спортивно-оздоровительный комплекс «Кемпински Березки Москва» общей площадью 220 000 кв. м в 11 км к северу от Москвы по Осташковскому шоссе на Клязьминском водохранилище. На его возведение заключили контракт компания «Энергогарант Капитал-Строй» и группа отелей «Кемпински». Первых посетителей «Кемпински Березки Москва» примет в 2011 г. По словам Джанни ван Даалена, вице-президента группы отелей «Кемпински», в состав курортного комплекса войдут 5-звездочный отель на 200 номеров, жилой комплекс на 50 отдельных квартир, 40 вилл и причал на 100 яхт. Комплекс будет работать круглый год. Запланированы бассейны, рестораны и кафе, торговые павильоны, бизнес-центр, конференц-залы, SPA-центр, фитнес-клуб и прочие всевозможные удобства. Для VIP-гостей предусмотрены президентские номера. Стоимость проекта – $200 млн.