Доходное место: Классовая конкуренция

К сентябрю арендные ставки в ростовских бизнес-центрах, торговых и складских комплексах в среднем упали вдвое по сравнению с докризисным уровнем. Неизменно растет в этом году только один показатель рынка – процент вакантных площадей.

Соперники поневоле

Новым качественным бизнес-центрам классов А и В придется конкурировать не только между собой, но и с предложением класса С, прогнозируют опрошенные «Ведомостями» эксперты. По сравнению с другими крупными городами ЮФО (Краснодаром, Волгоградом, Сочи), где кабинеты класса С размещаются в зданиях на окраинах или промышленных районах, в Ростове-на-Дону они, как правило, расположены в центре или исторической и деловой частях города, имеют достаточно качественную отделку и необходимые коммуникации, отмечает гендиректор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько. По его мнению, они могут быть весьма привлекательны для арендаторов класса В, желающих минимизировать расходы. По данным MRG, объем офисных площадей класса С в Ростове составляет около 235 000 кв. м.

Обострение конкурентной борьбы между классами В и С связано и со значительным удешевлением последнего, ставки в котором с января 2009 г. упали на треть. Хороший офис класса С в сентябре можно было снять за 300–400 руб. за 1 кв. м против 600 руб. за помещение в бизнес-центре класса В, приводит пример специалист отдела коммерческой недвижимости «Титула» Владимир Литвинов.

Нет новым конторам

По подсчетам MRG, в Ростове-на-Дону сейчас функционирует 12 бизнес-центров более чем на 100 000 кв. м, еще 10 строится. Но ждать скорого ввода новых офисных объектов не приходится: девелоперам и инвесторам не хватает средств для завершения строительства.

У строительного концерна «Вант» подвис проект бизнес-центра «Ника», поделился риэлтор на условиях анонимности. «РосЕвроДевелопмент» приостановил реализацию торгово-офисного комплекса Fashion Center – пересматривают проект, сообщили в MRG. Все еще в отдаленной перспективе начало возведения торгово-офисного центра на ул. Большой Садовой, а офисная часть в комплексе «Ростов-сити» отнесена на вторую очередь строительства и пока сдвигается, рассказал директор по инвестициям и развитию концерна «Покровский», реализующего проекты, Константин Кушнарев. Многократно переносились сроки сдачи бизнес-центров «Гвардейский» («Желдорипотека») и долгожданных объектов класса А «Пять морей» («Строительный концерн Мазанова») и «Риверсайд-Дон» («Единство»).

Вводить новые бизнес-центры в эксплуатацию сейчас рискованно. По мнению Володько, если в 2009–2010 гг. введут запланированный объем классов А и В, а спрос не вырастет, пустовать в новых объектах будет более 40% площадей.

В «Единстве» пока довольны ходом заполнения бизнес-центра «Риверсайд-Дон» (23 550 кв. м): в общей сложности сдано и продано более 4500 кв. м, сообщили в концерне. «Темпы реализации, к сожалению, ниже, чем хотелось бы, но лето традиционно характеризуется спадом активности на рынке. С другой стороны, с учетом достаточно недолгого периода продаж (с декабря 2008 г.) и того, что объект еще строится, мы имеем хорошие результаты», – считает гендиректор концерна «Единство» Валентина Полевиченко.

С марта 2009 г. в существующих объектах класса В средний уровень вакантных площадей почти не меняется и равен примерно 8%, отмечают аналитики MRG.

По словам Литвинова, собственники бизнес-центров снижают ставки и цены продаж, пытаясь привлечь клиентов. «Пик падения ставок и цен пришелся на конец весны – начало лета, к этому времени офисы всех классов подешевели в 2 раза по сравнению с маем 2008 г.», – говорит он. Однако не все собственники готовы корректировать цены, многие предпочитают переждать плохой период, уточняет директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. «На ощутимое снижение идут те, кому нужны средства для последующих вложений или погашения кредитов», – объясняет эксперт.

По данным MRG, в бизнес-центрах класса В средняя арендная ставка в сентябре равнялась 740 руб. за 1 кв. м в месяц, в строящихся объектах класса А – 1040 руб.: эти показатели на 16% ниже, чем в марте 2009 г.

В строящихся объектах класса В помещения сейчас только продаются, «условия по аренде пока не сформированы ввиду переноса сроков сдачи в эксплуатацию большинства объектов», отмечает Володько. Примерные цены: в классе В – от 76 400 руб. за 1 кв. м, в классе А – от 102 270 руб. за 1 кв. м.

Стоят для покупателей

Ближе к концу III квартала 2009 г. объем качественных торговых площадей в Ростове составил 423 640 кв. м, подсчитали специалисты MRG. Еще около 230 000 кв. м обещают прибавить городу в 2009–2010 гг. девелоперы новых торговых комплексов. Наиболее крупные строящиеся объекты – это ТРК «Мегамаг» («Единство», 93 000 кв. м) и ТРЦ «Шоколад» («Седьмой континент», «Ташир», 70 000 кв. м).

Предложение качественных торговых площадей в этом году уже пополнилось за счет открытия в мае первой очереди ТРК «Золотой Вавилон» («Патеро девелопмент», 78 000 кв. м). Но пока в комплексе работает только 1-й этаж, заполненный, по оценке аналитиков DTZ, примерно на 30%.

ТРК «Мегамаг» заполнен на 75%, уверяют представители концерна «Единство». По словам Полевиченко, в августе был заключен договор на брокеридж с компаниями LC&MC и «Сателлит Девелопмент» и теперь они надеются «на скорое заполнение оставшихся 25% площадей». «Якорные арендаторы комплекса – гипермаркет «Карусель» и гипермаркет спортивных товаров «Декатлон» – уже занимаются отделочными работами, но они успевают только к декабрю, поэтому мы сдвинули открытие к этому сроку», – рассказала Полевиченко. Размер ставок для якорных арендаторов в «Мегамаге» составляет $170–320 за 1 кв. м в год, для арендаторов торговой галереи – $460–800. «С октября 2008 г. у нас было только два случая расторжения предварительных договоров аренды», – поделилась Полевиченко.

Заполнить новый торговый комплекс арендаторами непросто, говорит Литвинов. Спрос на торговую недвижимость сейчас в 2–3 раза ниже, чем в сентябре 2008 г., соглашаются опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

В основном арендаторов привлекают, снижая ставки, рассказывает Володько. По подсчетам аналитиков DTZ, за январь – август 2009 г. торговая недвижимость в аренду в Ростове-на-Дону подешевела на 10–30%. В I квартале 2009 г. средний уровень арендных ставок в качественных ТЦ был равен 2100 руб. за 1 кв. м в месяц, в августе он понизился до 1910 руб., отмечают специалисты MRG. По прогнозу Володько, до конца года возможное снижение ставок составит еще 5–10%.

Незаконный стрит-ритейл

Пока снижается спрос на качественные помещения ТЦ, увеличивается дефицит площадей в сегменте стрит-ритейла. В мае мэр Ростова-на-Дону Михаил Чернышев издал постановление № 351, по которому для перевода квартиры в нежилой фонд (и, соответственно, для переоборудования под магазин) необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома. В результате предложение в сегменте стрит-ритейла перестало пополняться, констатируют риэлторы.

«С момента выхода постановления в Ростове не было ни одного положительного решения о смене статуса жилой недвижимости», – говорит специалист отдела коммерческой недвижимости «Титула» Константин Поцелуев. По словам риэлтора, благодаря нововведению мэрии резко снизился спрос на квартиры под коммерческую недвижимость, зато выросла (на 15–17%) цена на «готовые» помещения площадью 30–100 кв. м. В кулуарах риэлторского сообщества поговаривают, что постановление пролоббировали в мэрии крупные торговые сети, заинтересованные в сокращении количества небольших магазинов. «Такие магазины нам не конкуренты; для торговых сетей нет никакого интереса продвигать подобные постановления», – прокомментировал слухи владелец ростовской сети «В двух шагах» Андрей Холопов.

Мало товаров для склада

Общий объем складских объектов в Ростове-на-Дону аналитики MRG оценивают в 486 000 кв. м. Из них на качественные объекты приходится 156 000 кв. м (32%). К классу А относятся логистический комплекс компании НЛК в Батайске (10 000 кв. м) и первая очередь логопарка «Мегалоджикс» (Raven Russia и «Авалон», 87 000 кв. м).

В регионе заявлено несколько проектов логистических парков класса А общей площадью 500 000 кв. м, реализация которых, по мнению экспертов, приведет к локальному насыщению рынка. Но их строительство сейчас маловероятно, считает Володько: доходы ритейлеров снизились, существенно уменьшился спрос на складские помещения. По словам директора проекта «Мегалоджикс» Давида Гуссе, «земля, проект и разрешение под строительство второй очереди логистического комплекса в Ростове имеются», но строительство начнется после заполнения площадей первой очереди. Возможно, проект будет реализован под заказ (built-to-suit), «если возникнут реальные запросы», рассказал Гуссе.

По данным риэлторов, с марта по сентябрь 2009 г. аренда отапливаемых складских помещений класса С подешевела на 13% – до 220 руб. за 1 кв. м в месяц, неотапливаемые склады упали в цене на 12% (на 18% по сравнению с августом 2008 г.) до 137 руб. за 1 кв. м в месяц.