Доходное место: «Белые слоны» Олимпиады

Во время проведения заявочной кампании многие члены Международного олимпийского комитета всерьез думали, что Сочи – это город где-то в Китае и пишется в два слога «Со-Чи». После проведения Олимпиады-2014 весь мир, как надеются организаторы, научится правильно писать название российского города, ведь «Игры обеспечивают городу-организатору блестящий PR». Прецеденты есть: как отметил на инвестиционном форуме в Сочи гендиректор Оргкомитета Турина Чезаре Вачиаго, в 1999 г. о Турине слышало 5% населения земного шара, а в 2006 г. – 90%.

Блестящее будущее в тумане

Олимпийские игры придают экономическому развитию региона импульс, эквивалентный 20–25 годам эволюционного развития, считают в оргкомитете по подготовке зимних Игр 2014 г.

Организаторы ожидают, что поток туристов увеличится более чем вдвое к 2015 г. В настоящее время в Сочи приезжает около 2–2,5 млн человек, отмечает Кирилл Иртюга, гендиректор «РосИнвестОтеля». В оргкомитете «Сочи-2014» полагают, что количество туристов приблизится к 6 млн человек, ссылаясь опять же на пример Турина, где за семь лет подготовки к Играм туристов прибавилось на 67% до 5 млн человек в год. «В 1980-х в Сочи приезжало около 5 млн человек. Но в то время сюда ехали со всего Советского Союза, альтернатив у жителей не было», – уточняет Иртюга.

И в прошлом, и в этом году количество желающих отдохнуть в Сочи заметно сократилось. Большим спросом пользуются Геленджик, Анапа. Первая причина – пробки и стройки в Сочи. Как ни странно, «олимпийская реклама» нанесла удар по туризму. Вторая причина – высокие цены. Уже сейчас отдых в Сочи обходится в среднем почти в 2 раза дороже, чем на соседних, более демократичных курортах. «И после Олимпиады, как мы предполагаем, ситуация будет схожей», – считает Людмила Митяева, гендиректор CHC International.

И помимо количества гостей организаторам есть о чем беспокоиться. Олимпиады во всем мире крайне дорогое и почти всегда убыточное мероприятие, а у места проведения Игр постолимпиадные перспективы, как правило, туманны.

Roland Berger Strategy Consultants изучала работу оргкомитетов восьми зимних Олимпиад (результаты были озвучены на конференции «Ведомостей» в 2007 г.): более чем в половине случаев прямые расходы на подготовку к Играм превысили прямые доходы. Рекордными были убытки Игр «Лиллехаммер-1994» – около $350 млн, «Альбервилль-1992» и «Солт-Лейк-Сити – 2002» потеряли около $60 млн каждый, в Лейк-Плэсиде в 1980 г. убытки составили $18 млн. «Турин-2006» – почти $50 млн в минус, хотя ожидали доход в $50 млн, рассказал член правления Roland Berger Strategy Consultants Александр Нефедов.

Основные критические моменты, связанные с экономикой проведения Олимпиад, по версии Roland Berger Strategy Consultants, таковы: значительный рост инвестиций, резкое увеличение операционных расходов (выход за рамки сметы) и переоценка объема прямых доходов (количества посетителей, объемов спонсорских средств и др.), недостаточно проработанная концепция дальнейшего использования олимпийских объектов. В 2009 г. есть основания предполагать, что Олимпиада в Сочи может споткнуться обо все эти камни.

Долина стадионов

В Имеретинской долине появится 13 больших комплексов: биатлонный (20000 зрителей), лыжный (16000 зрителей), горнолыжный центр «Роза Хутор» (18000 зрителей), санно-бобслейная трасса (11000 зрителей), сноуборд-парк и фристайл-центр (15000 и 14000 зрителей соответственно), два комплекса трамплинов, ледовый дворец спорта, малая и большая ледовые арены, ледовая арена для керлинга, крытый конькобежный центр и центральный стадион на 40000 зрителей.

Организаторы Сочинской олимпиады полагают, ссылаясь на опыт Москвы, что большая часть спортивных объектов в Сочи будет использоваться и после проведения Игр. Да, объекты, построенные к Олимпиаде 1980 г., активно используются в настоящее время. Например, стадион «Лужники», на котором проходила церемония открытия и закрытия Игр 1980 г.

Спортивные объекты в Красной Поляне планируется включить в региональные, национальные и международные спортивные программы. Новые трассы и объекты в Красной Поляне, по идее, значительно увеличат количество спортивных мероприятий. «Горнолыжные курорты будут использоваться после Олимпиады в качестве тренировочных и развлекательных центров», – не сомневаются в ГК «Олимпстрой». Но для других участников рынка это не столь очевидно.

«Встает вопрос о стоимости услуг. Отдых на горнолыжном курорте в России обойдется дороже, чем, скажем, в Австрии», – полагает Людмила Митяева. Стоимость номеров в Европе ниже, а уровень сервиса с сочинским даже сравнивать не стоит. В Австрии номер в сезон стоит 50–70 евро, в Красной Поляне – 60–100 евро в сутки.

Некоторые объекты, как трасса для бобслея, уникальны, в России других таких нет. Эти комплексы, видимо, будут востребованы и после Олимпиады. «Но большинство объектов не будет использоваться на 100%», – уверен Иртюга.

Власти тем не менее видят перспективы Сочи в развитии круглогодичного курорта. Возможности для этого есть. Зимний сезон в среднем длится около 150 дней, в горах, где снег лежит до конца мая, его продолжительность увеличивается, отмечает Сергей Бачин, гендиректор «Розы Хутор». В зимний сезон загрузка всего комплекса может составить более 10000 человек в день. «Что касается заполняемости гостиниц, мы, естественно, планируем пиковую нагрузку в разгар зимнего и летнего сезонов и меньшую в межсезонье – весной и осенью», – прогнозирует Бачин.

Предполагаемых цен он назвать не смог, отметив только, что они «не будут превышать среднерыночные». В целом компания рассчитывает на окупаемость проекта более 15 лет после завершения строительства. «Мы отдаем себе отчет в том, что горнолыжный курорт «Роза Хутор» – масштабный проект с долгосрочными инвестициями, и не рассчитываем на сверхбыструю окупаемость», – говорит Бачин. Курорт готов принять первых посетителей в сезоне 2011–2012 гг., гостиницы будут различного уровня – «3–5 звезд».

Арены с вариациями

Для того чтобы Сочи не стал «кладбищем стадионов», предусмотрены и другие меры: неспортивное использование, перенос объектов в другие места и ликвидация. Так, второй вариант использования конькобежного центра – выставочный комплекс, а ледовые арены для хоккея можно превратить в концертные залы. Центральный стадион изначально проектировался с прицелом на будущее использование в качестве арены для проведения футбольных состязаний. Поскольку Россия надеется принимать мировые футбольные чемпионаты, стадион реализуется по стандартам FIFA. Также здесь предполагается организовывать масштабные концерты.

Существуют идеи переноса ледовых арен в другие города. Какие именно объекты и куда предполагается перенести, говорить пока рано, сказали в ГК «Олимпстрой».

В Олимпийском парке пять ледовых арен, три из них предполагается сделать сборно-разборными, чтобы после Игр перенести эти объекты в другие регионы РФ, где власти захотят развивать зимние виды спорта. Естественно, проектирование велось с учетом возможности переноса, отметили в «Олимпстрое».

По словам Бачина, после Олимпиады будут демонтированы все временные сооружения олимпийской инфраструктуры, предназначенные исключительно для проведения Игр. А на месте Олимпийской деревни появится четыре гостиницы.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Blackwood, также полагает, что основную часть спортивных объектов стоит демонтировать и перевести в другие места, чтобы избежать их простоя и пустых расходов: «В «олимпийском» количестве спортивные объекты региону не нужны».

«Если спорткомплексы будут переданы целевым спорткомитетам, у Сочи появится потенциал развития. Если останутся в собственности оргкомитета или перейдут в частные руки, их будущее неясно», – говорит Иртюга. По его мнению, коммерческие структуры постараются избавиться от затратной и хлопотной недвижимости.

Номера будут, и много

В настоящее время в Сочи предлагается около 20000 номеров, столько же – в частном секторе и еще 2500 – в Красной Поляне, подсчитал Иртюга. Федеральной целевой программой к Олимпиаде планируется построить еще 25000 номеров класса «3–4 звезды». И того получается фонд в 50000 номеров. Это больше, чем в Москве с ее 18 млн человек, ежедневно наполняющих мегаполис. В столице 230 отелей на 36000 номеров.

Окупаемость гостиничных проектов в Москве до кризиса, по данным «РосИнвестОтеля», была на уровне 5–6 лет, сейчас раньше чем через 7–10 лет проект не отобьется. Об окупаемости проектов в Сочи можно только осторожно молчать. И участники рынка молчат. В одной из международных гостиничных сетей на вопрос «Ведомостей» «Будут ли востребованы 50000 номеров» ответили вопросом: «А вы верите, что их построят?»

«В настоящее время загрузка отелей в среднем по году – 40%, после Олимпиады, возможно, она достигнет 55–60%», – предполагает Широкова. «После Игр гостиничный рынок будет перенасыщен. Чтобы сохранить хоть привлекательность, операторы будут снижать цены», – думает Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Group. Тем не менее The Rezidor Group участвует в сочинских проектах и ведет переговоры с несколькими владельцами участков. «Сейчас ряд инвесторов считает, что, если есть земля, значит, необходимо там строить отель, – рассказывает Ховланд. – Но, возможно, именно в этом месте проект другого назначения будет работать лучше».

Широкова видит хорошие перспективы у проекта ОПИН – на территории санатория им. Мориса Тореза, «Система-Галс» – на месте бывших «Интуриста» и «Камелии», ОПК – на месте гостиницы «Приморская». Будут пользоваться спросом отели в Адлере, Лазаревском, Дагомысе, где цены традиционно ниже, чем в Сочи.