Заполнить любой ценой

По заверениям опрошенных «Ведомостями» экспертов, торговая недвижимость Ростова-на-Дону пострадала от кризиса меньше складов и офисов. По подсчетам Macon Realty Group (MRG), общая площадь торгцентров Ростова составляет более 744 000 кв. м. Cushman & Wakefield относит к качественным площадям 300 000 кв. м. По подсчетам MRG, если девелоперы выполнят обещания, то в 2010 г. будет введено еще пять торговых центров общей площадью почти 238 000 кв. м.

Рискнули открыться

В 2009 г. на рынок вышли ТРЦ «Золотой Вавилон» («Патеро девелопмент», 78 000 кв. м) и ТРК «Мегамаг» («Единство», 100 000 кв. м), сроки ввода которых неоднократно откладывались девелоперами. Эти комплексы открывались практически без арендаторов, констатируют опрошенные «Ведомостями» эксперты. В «Золотом Вавилоне», открытом в мае, сейчас занято 55% площадей, утверждает гендиректор «Патеро девелопмента» Валерий Афиногенов. Сданный в декабре «Мегамаг» также «заполнен не полностью», дипломатичен его управляющий Юрий Буянов.

Девелоперы в поте лица работают над скорейшим заполнением новых объектов, так как уже запланировали их расширение. В 2011 г. «Единство» собирается приступить к строительству второй очереди «Мегамага» – «с большой развлекательной частью», рассказал Буянов. Компания, по его словам, пересмотрела схему оплаты для арендаторов первой очереди: «Теперь работаем по проценту от товарооборота». «Золотой Вавилон» борется со снижением спроса «посредством агрессивной рекламно-маркетинговой политики», говорит Афиногенов. «Результат – постоянный рост посетителей, к сожалению опережающий количественный прирост арендаторов», – признает он.

Но пока собственники незаполненных объектов ищут арендаторов, они рискуют потерять посетителей, считают эксперты. Потребители болезненно реагируют на полупустые торговые комплексы и зачастую отказываются от их посещения в дальнейшем, говорит гендиректор MRG Илья Володько. «Вновь привлечь покупательский поток после этого чрезвычайно сложно», – предупреждает он. Володько считает, что новым проектам важно обеспечить заполняемость даже путем установления демпинговых арендных ставок. Привлечь операторов может и предоставление им арендных каникул, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости «Титула» Ариф Шахмуратов.

По информации MRG, средневзвешенный уровень ежемесячных арендных ставок сейчас равен 1910 руб. за 1 кв. м – на 16% меньше, чем в сентябре 2008 г. Упали цены и в сегменте street-retail: помещения, которые до кризиса предлагали за 100 000 руб., сейчас отдают за 60 000 руб., приводит пример Шахмуратов.

В выигрыше первые

За счет открытия новых объектов и неблагоприятной рыночной конъюнктуры средний уровень вакантных торговых площадей снизился с докризисных 97–98% до 92%, замечает Володько.

«Горизонт» (132 730 кв. м), который в скором времени расширится за счет нового 14-зального мультиплекса «Синема-парк» и аквапарка площадью 17 000 кв. м, с торговыми новостройками не конкурирует, так как гораздо лучше и по концепции, и по подбору арендаторов, утверждает гендиректор комплекса Дан Полонский.

Важность грамотно проработанной концепции для торговых центров подчеркивает и Володько: «Если до кризиса рынок прощал многие недостатки, то теперь стало важным все – от местоположения и экстерьера объекта до маркетинга и правильно подобранного пула арендаторов».

Конкуренты задерживаются

Девелоперы, не рискнувшие ввязаться в борьбу за арендатора в кризис, переносят сроки ввода объектов в эксплуатацию. Так, «в связи с принятым решением усовершенствовать концепцию и дополнительно проработать внешнюю отделку здания» сдвигается сдача ТРК «Шоколад» (70 000 кв. м), говорит пресс-секретарь компании «Седьмой континент» Влада Баранова, не называя дату предполагаемого открытия. Техническая готовность комплекса к открытию, по ее словам, – 80%. Ввод комплекса Fashion Center (14 000 кв. м) «Росевродевелопмент» перенес на осень 2010 г. В 2010 г. маловероятно начало строительства новых торговых объектов, говорит Володько. Уже сейчас по насыщенности качественными торговыми площадями Ростов даже опережает Москву – 294 кв. м на 1000 жителей, добавляет ведущий аналитик Cushman & Wakefield Татьяна Дивина. Шахмуратов, однако, считает, что торговые центры, которые будут введены в ближайшее время, станут востребованы: «Город растет, растет и платежеспособность населения». «Городу достаточно тех торговых комплексов, которые есть сейчас», – возражает Буянов.