Девелопмент с препятствиями

По данным «Титула», предложение офисов в Ростове более 700 000 кв. м. В городе функционирует 13 качественных бизнес-центров общей арендуемой площадью более 120 000 кв. м, подсчитал представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко. В 2010 г. на рынок вышло два новых объекта: «Гвардейский» («Желдорипотека», 26 613 кв. м) и «Колизей» («Ростовдондевелопмент», 23 400 кв. м). Опрошенные «Ведомостями» эксперты констатируют: до конца года офисный сегмент Ростова вряд ли успеет пополниться новинками – ряд строек остановлен.

Решили повременить

В Ростове заявлено еще восемь новых бизнес-центров, но даты ввода большинства из них сдвинуты на неопределенный срок, говорит гендиректор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько. «Сдача объектов затягивается из-за сложностей с финансированием, да и нет гарантии, что введенный объект не будет простаивать без арендаторов», – объясняет эксперт.

До сих пор не сдан в эксплуатацию заявленный как класс А бизнес-центр «Пять морей» («Строительные компании Мазанова», 37 000 кв. м), строительство которого, по заявлениям девелопера, должно было завершиться еще в конце 2008 г. Получить комментарии в «Строительных компаниях Мазанова» не удалось. Не комментирует ситуацию с «Пятью морями» и кредитор проекта – Юго-Западный банк Сбербанка России, выдавший кредит в размере 900 млн руб. на строительство бизнес-центра еще в мае 2007 г.

Окончить строительство Don Capital («Пересвет-регион», 45 162 кв. м, класс А) теперь планируется на год позже – в IV квартале 2011 г., рассказали в ростовском офисе девелопера. По данным участников рынка, приостановлен и проект многофункционального комплекса «Альянс» («Южный строительный альянс»).

Черный список

Городская администрация собирается расторгать договоры аренды с застройщиками, имеющими задолженность в бюджет по земельному налогу и затягивающими работу над проектами, сообщил в сентябре заместитель мэра по экономике Виталий Золотухин. По словам чиновника, изъятые участки вновь будут выставлены на аукцион.

В черном списке администрации в основном девелоперы, обещавшие строить бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы. Среди прочих претензии у чиновников есть и к «Пересвет-регион – Ростов», строящей Don Capital: по данным мэрии, компания задолжала в бюджет 17,3 млн руб. за аренду участка. Получить комментарии у девелопера по этому вопросу не удалось.

По словам директора одного из агентств, пожелавшего остаться анонимным, некоторые должники уже вложили в свои участки миллионы рублей, но приостановили работы из-за кризиса. По мнению эксперта, большинство девелоперов из черного списка администрации, скорее всего, заключат с мэрией мировое соглашение и «найдут способ отсрочить выплату долга» – изъятия участков не последует.

Претензии у властей возникают и к застройщикам, которые не имеют задолженностей в бюджет по земельным налогам. Так, в апреле было приостановлено строительство бизнес-центра «Риверсайд-Дон» («Единство», 23 500 кв. м, класс А): прокуратура города обвинила девелопера в нарушении норм и правил безопасности при эксплуатации гидротехнического сооружения – причала (объект строится на набережной реки Дон). «Установлено, что вследствие забития [девелопером] фундаментных свай произошло смещение секции причальной стенки в сторону акватории реки на 100–150 мм, по факту нарушения было возбуждено дело об административном правонарушении», – говорится в заявлении прокуратуры. Однако в конце апреля суд отказал в удовлетворении иска прокуратуры, рассказала пресс-служба «Единства». Отменены и ранее принятые обеспечительные меры, в том числе приостановка строительной деятельности, сообщила маркетолог «Единства» Мария Калашникова. По ее словам, бизнес-центр откроется во II квартале 2011 г.

На перспективу

Девелоперы объектов, ввод которых затягивается из-за сложностей с финансированием или претензий администрации или прокуратуры, пока не много теряют, рассуждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Бизнес-центры, рискнувшие открыться в 2010 г., заполнены не полностью. В «Гвардейском» реализовано более 50% площадей, арендные ставки и цены продаж меняться не будут (500–600 руб. за 1 кв. м в месяц, 75 000–85 000 руб. за 1 кв. м), рассказала пресс-служба «Желдорипотеки». Открывшийся в сентябре 2010 г. «Колизей» нашел покупателей на 25% площадей при цене 1 кв. м в 75 000 руб., сообщил представитель отдела продаж бизнес-центра.

Спрос на офисы оставляет желать лучшего, хотя в мае – сентябре «активность на рынке была на удивление высокой», говорит специалист «Титула» Владимир Литвинов. Стагнация на рынке продолжается, но уже появились предпосылки его восстановления: доля вакантных площадей уменьшается (с 19% в начале года до 15%), в некоторых бизнес-центрах даже выросли ставки аренды, объясняет Панасенко.

По словам Литвинова, сейчас востребованы небольшие бюджетные офисы по 20–50 кв. м, сдать помещение площадью более 150 кв. м крайне сложно. Есть спрос и на качественные комплексы, но он гораздо ниже, чем до кризиса, говорит Володько. Небольшое оживление спроса уже успело сказаться на поведении арендодателей: скидки теперь предоставляются все реже, но арендаторов привлекают дополнительными услугами – льготным интернетом, рассрочкой платежей, выделением парковочных мест, замечает Панасенко.-