На каких условиях можно получить земельную ипотеку
Земля перестала дешеветь, но земельную ипотеку пока предлагает лишь несколько банков и под проценты выше докризисных
ИТАР-ТАСС
До кризиса земли в Подмосковье дорожали в среднем на 15% в год. К середине 2009 г. участки без подряда в рознице подешевели примерно на треть, а отыгрывать падение они начали лишь с весны прошлого года, говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент». Наиболее удачные объекты, по ее словам, подорожали на 20–25% от минимальных отметок. Тогда же, в 2010 г., начал восстанавливаться спрос на ипотеку земельных участков, отмечает начальник управления стратегического маркетинга «Банка сосьете женераль восток» (БСЖВ) Стефан Буайе.
банкиры предпочитают квартиры
Многие банки, в частности «ВТБ 24», МДМ-банк, Номос-банк, Русь-банк, выдают, по сути, потребительские кредиты на довольно крупные суммы под залог имеющейся недвижимости, чаще всего квартир. А вот тем, кто не хочет закладывать жилье, если, например, планирует квартирный обмен, одолжить под залог приобретаемой земли готово лишь несколько банков (см. таблицу).
Дело в том, что земля намного менее ликвидна, чем квартиры, а сделки с ней более рискованны, объясняет замначальника управления розничного кредитования Росевробанка Анастасия Мангилева.
Кредитующие под залог приобретаемой земли требуют, чтобы заемщик сам оплатил не менее 30%, а лучше половину стоимости участка. Лишь в программе Сбербанка «Загородная недвижимость» (распространяется на покупку земли) анонсирован взнос в 15%.
Обычно банки берут в залог лишь земли населенных пунктов с разрешениями на индивидуальное жилищное строительство либо ведение личного подсобного хозяйства. Росевробанк кредитует покупку земли и категории сельхозназначения (садовые товарищества). Но если вблизи участка нет хотя бы электрических коммуникаций, в кредите скорее всего откажут или прокредитуют на небольшую сумму – до 30% стоимости объекта, уточняет Мангилева. БСЖВ и банк «Союз» требуют возможность круглогодичного подъезда к покупаемому участку.
Но банк никогда не выдаст кредит на покупку участка, находящегося в водоохранной, резервной зоне или на территории национального парка. Кроме того, банки могут накладывать ограничения и на размеры участка – от 5–6 соток, поскольку меньшие участки малоликвидны.
Наконец, кредиты выдаются, лишь когда земля оформлена в собственность – неважно, физического или юридического лица, добавляет Буайе.
Ставки и расходы
Проценты земельной ипотеки еще не достигли предкризисных минимумов. Сегодня они составляют 13–15,5% годовых в рублях и 12–13% в долларах. Это в среднем на 1,5–2,5 процентного пункта выше, чем в середине 2008 г.
И все же это намного выгоднее потребкредитов – в большинстве банков на 3–5 п. п. Для пятилетнего кредита на 1 млн руб. снижение ставки на 5 пунктов, по расчетам специалистов Росевробанка, за весь срок экономит 162 000 руб.
Оценка земельного участка дороже, чем квартиры. Расценки на услуги оценщиков для загородной недвижимости начинаются с 7000 руб., а квартир в Москве – от 4000 руб.
Зато сэкономить можно на страховании залога: пустая земля в отличие от квартиры обычно не страхуется от гибели и ущерба. Эти риски практически отсутствуют, объясняет Буайе. Обычно страховка стоит 0,16–0,18% от остатка ссудной задолженности в год.
Чтобы получить минимальную кредитную ставку по земельной ипотеке, достаточно титульного (от утраты права собственности на землю, около 0,4% от задолженности) и личного страхования заемщика. В последнем виде тариф целиком зависит от пола и возраста заемщика. Например, годовой полис для 30-летней женщины обойдется в 0,2%, а 50-летней – уже в 0,5%. Но страховать себя (на тех же условиях) заемщику придется при большинстве кредитов и любом залоге.