Точка зрения: Генплан от частников

После 31 декабря 2012 г. должны вступить в силу новые нормы закона, которые окажут значительное влияние на рынок новостроек в России.

При отсутствии в муниципальных образованиях утвержденных документов территориального планирования органы власти будут не вправе:

– готовить проекты планировки территории;

– принимать решения о резервировании, а также об изъятии земель для публичных нужд;

– осуществлять перевод земель из одной категории в другую.

Если до нового года в муниципальных образованиях не будут утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), то застройщики не смогут получать разрешения на строительство. Новые правила пока не будут применяться к столице: в связи с расширением ее границ сроки установления запрета перенесены на 2014 г.

Проблема в том, что указанная выше градостроительная документация утверждена далеко не во всех поселениях и округах и ее могут не успеть утвердить до нового года. По статистике Минрегионразвития РФ с 1 января 2005 г. по 31 декабря 2011 г. во всех муниципальных образованиях Московской области были утверждены две схемы территориального планирования, 28 генеральных планов и 13ПЗЗ. До сих пор не утверждены ПЗЗ, например, в городском округе Химки и ряде иных муниципальных образований Московской области. Отсутствие необходимой градостроительной документации на местах может привести после нового года к остановке строительства.

История вопроса

В 2005 г. был принят новый Градостроительный кодекс. Согласно ему муниципальным образованиям вменялась в переходный период подготовка на своих территориях документов территориального планирования, а также ПЗЗ. Но переходный период затянулся на семь лет. Срок подготовки документов сначала был установлен до 1 января 2008 г. Этот срок три раза переносился: в декабре 2007 г. – до 1 января 2010 г., в декабре 2009 г. – до 1 января 2012 г., в марте 2011 г. – до 31 декабря 2012 г. Это показывает, что новая градостроительная система в данном вопросе если не тормозит, то явно буксует.

Что будет на этот раз? За оставшееся до нового года время, пожалуй, чиновникам проще в очередной раз отодвинуть запрет, чем успеть утвердить недостающие градостроительные документы.

Но если законодатель не перенесет в очередной раз этот срок, что тогда? Масштаб проблемы будет зависеть от количества муниципальных образований, так и не утвердивших генпланы и ПЗЗ, а также их градостроительных потребностей.

Стоит отметить, что местные власти в Московской области ближе к концу 2012 г. резко активизировали усилия по подготовке этих градостроительных документов. Но законом предусмотрена специальная процедура их утверждения, которую необходимо соблюдать. Она занимает обычно не менее шести месяцев. Успеют местные власти утвердить генпланы и ПЗЗ до нового года или нет, зависит от состояния проработки этого вопроса в каждом конкретном муниципальном образовании.

О причинах проблемы

Почему за семь лет переходного периода муниципальные власти так и не успели этого сделать? Одна из причин, пожалуй, в том, что не хватает квалифицированных специалистов, способных быстро и качественно разработать необходимую градостроительную документацию в соответствии с нормативными требованиями. После краха СССР государство практически не занималось системно подготовкой кадров для градостроительного планирования. Хороших экспертов в этой сфере явно недостаточно.

Подчас местные власти сознательно не спешат утверждать генпланы и ПЗЗ. Возможно, у властей нет полного и ясного представления о перспективах градостроительного развития территорий. Нельзя исключать, что некоторые из чиновников не хотят расставаться с правом решать в ручном режиме, что и на каких на землях допустимо строить. Ведь после утверждения ПЗЗ собственники земли будут вправе без согласования с властями менять разрешенное использование участков в соответствии с ПЗЗ в уведомительном порядке.

Что делать?

Наиболее разумное решение в сложившейся ситуации – еще раз перенести срок подготовки документов территориального планирования и ПЗЗ. Не исключено, что именно это решение будет принято в последние дни уходящего года. Очевидно, что из-за задержек местных властей с утверждением градостроительной документации могут пострадать интересы застройщиков. При отсутствии проектов планировки территории девелоперы не смогут оценить рентабельность инвестиций в строительные проекты. Без разрешений на строительство не допускается вести строительные работы. Остановка строительства повлечет безработицу, усиление социальных противоречий.

В случае новой отсрочки ее важно эффективно использовать, успеть создать необходимые условия для решения проблемы по существу. Государство может привлечь частные инвестиции в разработку необходимой градостроительной документации, предложив налоговые преференции инвесторам (снижение или обнуление ставки НДС, зачет расходов в себестоимость новостроек), организовать подготовку квалифицированных планировщиков, увеличить число институтов, способных качественно и своевременно разрабатывать градостроительную документацию любого уровня.

При помощи частного строительного бизнеса разработка градостроительной документации ускорится, и тогда не потребуется в очередной раз на федеральном уровне откладывать решение данной проблемы.