Олимпийский неликвид

После окончания Игр в 2014 г. на рынок жилой недвижимости Сочи выйдет огромный объем качественного и дорогого предложения, построенного специально для Олимпиады, говорится в исследовании Macon Realty Group (MRG). По прогнозу агентства, последние апартаменты в олимпийских объектах «Сочное» (2965 апартаментов), «Малый Ахун» (1093 апартамента), «Park Inn Имеретинская» (2255) и комплекс для размещения представителей СМИ (4200) (см. таблицу) будут проданы в 2024-2026 гг.

Наиболее ликвидны в Сочи будут квартиры стоимостью от 6 млн до 15 млн руб. (1 кв. м не дороже 130 000-140 000 руб.). По расчетам MRG, в олимпийских объектах число таких квартир может составить 3200 (около 30%). «Продажа квартир с более высокими бюджетом и ценой за 1 кв. м будет проходить замедленными темпами и растянется еще на 10-12 лет», — отмечено в исследовании. При этом максимальный спрос придется на 2015-2016 гг., когда количество сделок будет достигать 1500 ежегодно.

«В расчетах мы исходим из количества сделок с элитной и бизнес-недвижимостью, которые совершаются в Сочи, например, в этом году прогнозируем 500, в 2014 г. — 700, в 2016 г. выходим на максимум — 1500», — объясняет гендиректор MRG Илья Володько. Всего в первом полугодии 2014 г. на сочинском рынке жилья будет сосредоточено 14 567 квартир в объектах бизнес- и элитного классов (с учетом неолимпийских объектов).

«Такой объем недвижимости уйдет минимум за 8-10 лет», — соглашается руководитель представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгений Панасенко. По его словам, первый год после Олимпиады на эти объекты будет вспышка спроса, но их будут приобретать для последующей перепродажи.

«Срок окупаемости нашего проекта по самому пессимистичному сценарию — 12 лет, для объема жилья в 190 000 кв. м это недолго», — говорит бывший гендиректор ООО «Топ-проджект» (инвестор «Park Inn Имеретинская», входит в группу «Кортрос» (до 1 марта «Ренова-стройгруп») Владислав Мажоров. Инвестиции в проект (кредит ВЭБа) составят 16 млрд руб.

Средняя стоимость 1 кв. м в домах бизнес- и элитного классов в Сочи сейчас составляет 134 100 руб. По прогнозу MRG, в 2014 г. после выхода на рынок олимпийских квартир цена достигнет 161 900 руб. Средняя стартовая цена в олимпийских апартаментах составит около 170 000 руб. за 1 кв. м из-за более высокой себестоимости строительства, наличия отделки и меблировки, длительных сроков реализации и желания девелоперов обеспечить приемлемый уровень экономической эффективности, сказано в исследовании MRG. По словам Мажорова, стоимость 1 кв. м жилья при старте продаж в «Park Inn Имеретинская» составит 105 000 руб. за 1 кв. м, затем будет повышаться.

«В “Рогсибале” (застройщик “Сочного”, входит в “Базовый элемент”) работа по согласованию сроков и цен еще ведется», — говорит начальник отдела маркетинга «Рогсибала» Екатерина Круглова.

«Как основное жилье такие объекты вряд ли будут востребованы из-за отсутствия социальной инфраструктуры (школы, магазины), удаленности от центра города, это для покупателей второго или третьего жилья», — полагает гендиректор «Сочи Алеана» Андрей Уманский. По его мнению, спрос на эту недвижимость будет низкий из-за высокой стоимости и короткого летнего сезона: «В той же Испании море работает дольше». «Даже значительное снижение цен на олимпийские апартаменты (до 30%) уже не вызовет существенного прироста спроса, поскольку потенциал сделок в этом сегменте будет полностью реализован [к окончанию Олимпиады]», — пишут аналитики MRG.

«Олимпиада никак не влияет на спрос и на цены, ценник на дорогое жилье почти не растет уже два года, вряд ли будет расти и после Игр», — считает руководитель отдела продаж «Винсент-недвижимости» Андрей Царев.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве "Ведомостей" (Смарт-версия).