Земля и зона

Сегодня правительственная комиссия по законопроектной деятельности собирается рассмотреть подготовленные Минэкономразвития поправки в Земельный кодекс, рассказали два федеральных чиновника. Проект отменяет существующее деление земель на семь категорий (населенные пункты, сельское хозяйство, промышленность, водный и лесной фонды, земли запаса и особо охраняемые территории) и вводит зонирование территорий.

Внести законопроект в Госдуму до 1 марта правительству поручал президент Владимир Путин. Пресс-служба правительства не ответила на запрос «Ведомостей».

Законопроект обеспечит комплексный подход к развитию территорий, объясняет директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин, на смену точечным решениям об изменении категории каждого участка придут комплексные схемы функционального и территориального зонирования. Это снизит барьеры для застройки земель, рассчитывает он: сейчас перевод из одной категории в другую - например, из сельскохозяйственной в промышленную - может растянуться на годы, а сам процесс крайне непрозрачен. Нередко требуется разрешительный акт правительства, отмечает Ивакин: например, если объект планируется на федеральной земле. Принимать решения должна местная власть, считает он.

Закон вступит в силу с 2017 г., следует из проекта Минэкономразвития. Но фактически назначение значительной части участков уже пересмотрено. Почти все муниципалитеты утвердили генпланы своих территорий и схемы, которыми самостоятельно разделили земли на зоны, установили виды их использования, рассказывает Ивакин: под жилье, производство, офисы и т. д. Для некоторых видов земель сделано исключение (см. врез) - их границы установят правительство или регионы.

Переход от категорийности к зонированию давно назрел, считает сотрудник аппарата правительства: «Нынешние схемы глубоко коррупционны». Все решения приняты на самом высоком уровне, правок в проект не планируется, рассказывает он, в существующем виде его одобрит в четверг и правительство. Проблемы с проектом начнутся потом, предсказывает другой чиновник, против могут выступить профильные комитеты Госдумы и Совета Федерации.

Это земельная реформа без предпосылок, говорит первый зампред комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум: жалоб с мест нет, инвесторам нужна не правка Земельного кодекса, а стабильность. «Это революция по отношению к земле!» - восклицает первый зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский: сельхозземли отдадут девелоперам.

Законопроект лишь усилит защиту ценных земель, особенно сельскохозяйственных, возражает Ивакин: сейчас муниципалитет может без ограничений отдавать сельхозугодья или лес под застройку, включив их в черту населенного пункта. А проект запрещает муниципалитетам менять вид использования особо ценных сельхозугодий и лесного фонд, объясняет он. Менять назначение остальных сельхозземель муниципалитет сможет с одобрения региона. Кроме того, регионы утвердят регламент использования зон сельхозназначения: вид использования, максимальный процент застройки, примерное местоположение строений.

Недобросовестные чиновники и застройщики находят лазейки в законодательстве, согласен Лисовский, но проект Минэкономразвития узаконит сложившуюся практику. А у собственников сельхозземель, которые не используют их по назначению, появится возможность легализовать ситуацию, предупреждает он: нужно будет только договориться с местными властями. Пока Минсельхоз будет проводить ревизию сельхозземель, местные чиновники сменят ее разрешенный вид использования и передадут девелоперам, беспокоится Лисовский.

За последние четыре года под застройку (как промышленную, так и жилую) было отведено менее 1% сельхозземель, или 0,27 млн га, знает Ивакин, при этом, по данным Минсельхоза, не используется 20,86 млн га пашни. Основная угроза для сельскохозяйственных земель - не застройка, а ситуация в сельском хозяйстве, считает он. Представитель Минсельхоза не ответил на запрос «Ведомостей».

Сельское хозяйство в упадке, согласен гендиректор агрокомпании «Ростов-мир» Юрий Рошкован, госдотации сокращаются, импортеры демпингуют. Предприниматели и сами с радостью избавляются от своих земель, говорит он: компании банкротятся, им нужны средства, чтобы расплатиться по долгам. Новые правила им даже помогут, отмечает совладелец агрохолдинга Valinor Кирилл Подольский: из-за упрощения процедур перевода стоимость земли вырастет.

Перевод земли из одной категории в другую может растянуться на несколько лет, признает гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин, к этой практике уже привыкли, но процедуру лучше ускорить. Станет меньше административных барьеров, оборот ускорится, поддерживает проект президент Национального объединения строителей Ефим Басин, но нужен контроль. Следить должен регион, согласен Добашин.