Точка зрения: Изъятие без изъянов
Анализ законодательства, принятого в последние годы, свидетельствует: в России появляются законы, прямо или косвенно ограничивающие частные свободы и права граждан. Не стали исключением и земельные отношения.
В апреле 2013 г. был принят федеральный закон № 43-ФЗ от 5.04.2013, которым предусмотрены специальные правила изъятия земли для строительства транспортной и инженерной инфраструктуры на территории новой Москвы. Это довольно жесткий закон, который позволяет в случае пассивности собственников изымать их земли без приемлемой для них компенсации. Резоны его появления очевидны.
Активное строительство жилья в регионе не подкреплено таким же активным возведением сопутствующей инфраструктуры. Для нее нужна свободная от частных прав земля. Проблема в том, что земля перешла в частную собственность раньше, чем были утверждены градпланы по ее использованию. Чтобы построить объект для публичных нужд, государству приходится выкупать участки по среднерыночной стоимости.
Кроме финансовых издержек существуют и временные. Если применять общие правила изъятия земли, то освобождение перспективных участков от частных прав может занять несколько лет. А новая инфраструктура нужна уже «вчера». Закон об изъятии решил несколько задач: остановил процесс приватизации участков, перспективных для строительства инфраструктуры; установил ускоренный порядок их изъятия; ввел плату за смену разрешенного использования земли в Москве.
Противники закона считают его антиконституционным и нарушающим священное право собственности. Но пока что судебных споров, связанных с изъятием земли в новой Москве, нет. Правительство Москвы с апреля 2013 г. утвердило лишь несколько проектов планировок объектов транспортной инфраструктуры, а также перечень объектов инфраструктуры регионального значения, которые должны быть построены в новой Москве.
Подобное затишье имеет свои причины. Чтобы построить дороги и сети, их нужно спроектировать. Чтобы их спроектировать, нужно подготовить и утвердить проекты планировки и межевания территорий. Эти документы утверждаются при наличии генерального плана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Как известно, ни генплан, ни ПЗЗ для новой Москвы не утверждены. Генплан в отношении Новомосковского и Троицкого округов Москвы власти намерены утвердить до конца 2014 г. Таким образом, собственники земли могут пока не волноваться. Скорее всего, массовый процесс изъятия частных земель начнется не ранее 2015 г. Вряд ли государство будет обижать дачников и огородников, отбирая их наделы. Исключение могут составлять случаи, когда возникнет необходимость прокладки сетей и строительства дорог в населенных пунктах, где обычно наблюдается дефицит свободных участков.
Но чаще всего для возведения инфраструктурных объектов будут использоваться муниципальные территории, а также земли крупных латифундистов. Для последних, кстати, подобное строительство существенно повысит рыночную капитализацию смежных участков. Поэтому не исключено, что лендлорды будут конкурировать за право отдать земли под дороги и сети.
Тем не менее собственникам частных владений не стоит расслабляться. Мы порекомендуем им регулярно отслеживать сообщения властей об изъятии земли в новой Москве в СМИ, а также изучать утверждаемую властями граддокументацию. Она будет утверждаться без публичных слушаний, но должна быть опубликована для всеобщего сведения. Тем, кто еще не зарегистрировал права на недвижимость, по которой планируется проложить дорогу или инженерную сеть, лучше сделать это сейчас - так граждане исключат риск признания земли бесхозяйной с бесплатным переходом в собственность города, а также смогут защитить в суде права на недвижимость в случае их нарушения.
Если же частный участок будет изъят, собственнику не повредит за свой счет выполнить оценку его рыночной стоимости и проконсультироваться с квалифицированным юристом на предмет дальнейших действий.