Мнения
Бесплатный
Михаил Дмитриев
Статья опубликована в № 3965 от 23.11.2015 под заголовком: Стратегия: Как переселить Москву

Как переселить Москву за МКАД

Экономист Михаил Дмитриев о долгосрочных тенденциях на рынке жилья России и московской агломерации

Международные сопоставления указывают на тесную положительную связь между обеспеченностью жильем и ВВП на душу населения по паритету покупательной способности (ППС). При низких доходах семьи не в состоянии выделить достаточно средств на покупку или аренду жилья большой площади. Две большие страны – Китай и США – находятся по обеспеченности жильем выше тренда. Россия и Япония, напротив, ниже тренда.

Уровень инвестиций в жилье в России остается на низком уровне – около 5% ВВП, что почти в 2 раза ниже, чем в Индии и Китае, и ниже уровня Франции и Германии. При среднегодовых темпах ввода по 0,5 кв. м на человека такая ситуация может сохраняться неопределенно долгое время. Согласно индексу лучшей жизни (Better Life Index) ОЭСР, только 62% российских семей удовлетворены своими жилищными условиями против 86% в среднем по ОЭСР. В среднем по России на человека приходится 0,9 комнаты жилого помещения по сравнению с 1,6 в странах ОЭСР.

В Москве ситуация еще менее благоприятна – обеспеченность жильем составляет лишь 20 кв. м, что ниже, чем в среднем по России, и почти на треть ниже, чем в ближнем Подмосковье, где она одна из самых высоких в России. Между тем отставание от европейских агломераций в уровне доходов по ППС в Москве гораздо меньше, чем в целом по России. ВВП на душу населения в Москве по ППС близок к уровню Канады. Доходы в Москве по ППС не сильно отличаются от Мадрида, а по обеспеченности жильем Москва отстает от Мадрида примерно на 40%. Таким образом, столица по обеспеченности жильем намного сильнее, чем Россия в целом, отстает от оптимального уровня, который диктуется доходами ее населения. Только для того, чтобы добиться выравнивания обеспеченности жильем населения Москвы и Московской области на уровне 25 кв. м, надо дополнительно построить примерно 30 млн кв. м.

При этом основное предложение нового жилья по-прежнему ориентировано на старые нормы обеспеченности, которые давно не соответствуют достигнутому уровню среднедушевых доходов. По среднему размеру новых юнитов жилья (квартир, студий и других обособленных помещений, рассчитанных на одну семью) Россия отстает не только от всех стран ОЭСР и Китая, но и от всех стран бывшего СССР, кроме Таджикистана. С 2005 г. средний размер новых квартир в России не только не увеличился, но снизился почти на 10%. По показателям обеспеченности, которые должны быть оптимальными для России в соответствии с достигнутым уровнем доходов, средние по размеру квартиры, строящиеся сегодня, тесны даже для семьи из двух человек. Основная часть существующих квартир тоже слишком мала для средней семьи, и большинство этих квартир с трудом поддаются перепланировке и укрупнению. Таким образом, сложившиеся тенденции на первичном рынке жилья ведут к долговременному закреплению низких уровней обеспеченности квадратными метрами в расчете на семью.

Для роста обеспеченности жильем до уровня международного тренда средний размер юнита на первичном рынке должен быть увеличен как минимум в 1,5 раза в среднем по России и в 2 раза в Московском регионе. Средний размер квартир искусственно сдерживается завышенными ценами, которые обусловлены административными барьерами, ограниченной конкуренцией и барьерами доступа к коммунальной инфраструктуре.

Зачем инвестировать в жилье

Международные исследования показывают, что воздействие жилищных инвестиций на экономический рост значительно. В краткосрочном периоде жилищные инвестиции позитивно влияют на экономический рост вне зависимости от стадии экономического цикла. Влияние инвестиций в строительство жилья на рост ВВП оказывается более значительным, чем у большинства других видов инвестиций. В среднесрочной и долгосрочной перспективе инвестиции в строительство жилья влияют на экономический рост не только непосредственно, но и косвенно, через формирование спроса на продукцию стройиндустрии, а также благодаря увеличению мобильности рабочей силы и качества жизни населения.

Величина инвестиционного жилищного мультипликатора может быть очень значительной. Например, расчеты для Пермского края, проведенные Юлией Катаевой и Юрием Перским, дают величину мультипликатора автономных инвестиций в жилищное строительство в размере 3,26. Это означает, что 1 руб. инвестиций в жилищное строительство ведет к приросту ВРП на 3,26 руб. Этот инвестиционный мультипликатор устроен иначе, чем у внешнеэкономического мультипликатора от экспорта нефти и газа.

В нефтяном мультипликаторе традиционно велика доля импортной составляющей. В период роста нефтегазового экспорта значительная часть прироста потребительского спроса и инвестиций насыщалась за счет дополнительного импорта, а не за счет соответствующего роста внутреннего производства. Менее чем за четыре года в 2005–2008 и 2009–2013 гг. поквартальный объем импорта в пересчете на рубли по текущему курсу практически удваивался, что намного опережало рост ВВП, доходов и инвестиций. Основной результат такой модели развития – сверхбыстрый рост текущего потребления населения за счет непропорционально высокого роста доли импортных товаров или товаров с большим удельным весом импортных компонентов.

Спрос, который возникает за счет покупки нового жилья, устроен иначе. Строительная деятельность, производство стройматериалов, оборудования для жилья и инфраструктуры, товаров для дома и многое-многое другое, что необходимо, когда возникает жилищный бум, – это секторы, которые мало торгуемы на мировом рынке. По данным McKinsey, только четверть продукции промышленности стройматериалов и других видов деятельности, связанных с поставками для строительства, участвует в международной торговле. Подавляющая часть этой продукции производится внутри стран-потребителей и тяготеет к местам ее потребления. Покупая жилье, люди, как правило, ограничивают себя в покупке новых автомобилей, смартфонов, компьютеров и других товаров с высокой импортной составляющей, а их расходы, связанные с покупкой дома, симулируют спрос на стройматериалы и другую продукцию в основном отечественного производства.

Это значит, что рост расходов населения на покупку нового жилья будет способствовать росту реального сектора российской экономики намного больше, чем бурный рост текущего потребления за счет импорта в период нефтяного бума.

Рост за счет жилищных инвестиций – это гораздо более здоровый рост, который стимулирует развитие собственного производства на основе здоровой конкуренции. Он не требует избыточного протекционизма ради поддержки заведомо неконкурентоспособных производств, которые снижают общую эффективность экономики. Согласно исследованию Института Гайдара, где были изучены 13 000 так называемых «газелей» (компаний малого и среднего бизнеса с наиболее высокими темпами роста), 2/3 этих российских компаний сосредоточены в сфере строительства, производства стройматериалов, инвестиций в недвижимость и обслуживания недвижимости (ЖКХ, управление арендным фондом и др.). 36% таких компаний сосредоточены в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Ускоренное строительство жилья и коммунальной инфраструктуры еще больше расширит возможности для деятельности «газелей» в этой сфере, в том числе за пределами московской и петербургской агломераций.

Первая попытка запустить жилищный мультипликатор относится к 2006–2009 гг. – периоду действия приоритетного национального проекта «Жилье». За три года инвестиции в жилищное строительство более чем удвоились, а в процентах к ВВП выросли с 5 до почти 9%. Но рост инвестиций и платежеспособного спроса на жилье в этот период не сопровождался достаточными усилиями по стимулированию предложения жилья по доступным ценам и привел к превышению спроса на жилье над его предложением. В результате объемы строительства жилья в этот период хотя и значительно выросли (примерно в 1,5 раза), но существенно отставали от темпов роста инвестиций в жилье.

Этот опыт указывает на необходимость проведения в дальнейшем более сбалансированной политики на рынке жилья, при которой стимулирование платежеспособного спроса дополняется адекватными стимулами со стороны предложения прежде всего жилья по доступным ценам.

Недостаточное предложение жилья в России связано не только с недостаточным уровнем инвестиций, но и с высокими административными барьерами. Процесс получения разрешения на строительство сложен и сопряжен со значительными расходами и временными затратами. Не менее значительными являются барьеры доступа к инфраструктуре (коммунальным сетям и местной дорожной сети).

В последнем исследовании Всемирного банка Doing Business 2016 Россия сразу на 37 позиций улучшила свое положение в рейтинге сложности получения разрешения на строительство, но все равно остается на 119-м месте среди 189 стран. При этом по количеству разрешительных процедур ситуация практически не улучшилась, а среднее время, затраченное на получение разрешений, выросло с 238,4 дня до 263,5 дня. В странах – лидерах по этим критериям срок получения разрешений составляет менее 100 дней, а количество разрешительных процедур в 2 раза меньше, чем в России. Поэтому рост жилищных инвестиций должен быть подкреплен снятием административных барьеров на земельном и строительном рынке и мерами по содействию конкуренции, которые способствуют росту предложения жилья на первичном рынке и снижению цен на него.

Что и для кого строить

Согласно данным опроса компании «Башкирова и партнеры», в Московскую область готовы переехать 32% москвичей. Это согласуется с нашими данными о распределении покупок нового жилья в Московском регионе. При сложившейся жилищной политике обеспеченность жильем в Москве сможет расти, только если москвичи будут выезжать за пределы старой Москвы.

Новое строительство жилья эконом-класса в старой Москве практически прекратилось. Ввод нового жилья там составляет всего 1% от жилого фонда в год (0,16 кв. м на человека) – один из самых низких показателей среди всех регионов РФ. Напротив, новая Москва и Московская область лидируют по объемам строительства жилья на душу населения. На территории новой Москвы при все еще невысокой численности населения сохраняются колоссальные душевые показатели жилищного строительства – более 5 кв. м на человека. В Московской области в 2014 г. объемы ввода жилья на одного жителя составили 1,06 кв. м, что выводит ее по этому показателю на 3-е место среди регионов РФ. Наиболее интенсивный ввод жилья наблюдается в новой Москве и в ближайшем Подмосковье. До 90% всего предложения на рынке первичного жилья Московской области сконцентрировано в пределах 25 км от МКАД.

Предложение нового доступного жилья и жилья на вторичном рынке в старой Москве настолько мало, что ее жители поставлены перед выбором: либо мириться с низким уровнем обеспеченности жильем, либо повышать размеры жилья путем покупки более доступного и просторного жилья в новой Москве и ближнем Подмосковье. Для большинства москвичей – покупателей нового жилья это означает переход на положение маятниковых мигрантов в связи с ростом удаленности от места работы. 2/3 нового жилья в Подмосковье приобретается жителями Москвы и приезжими из других регионов. В ближнем поясе Подмосковья строятся преимущественно многоэтажные дома.

Продавая квартиру в Москве для покупки квартиры в Московской области или новой Москве, одна семья в среднем повышает до уровня 25 кв. м на человека не только свою жилищную обеспеченность, но и обеспеченность еще четырех семей в старой Москве благодаря высвобождающемуся метражу жилья на вторичном рынке. Около 10% населения Москвы в течение ближайших 10–15 лет могут переехать в новую Москву. Еще примерно 10% населения Москвы, т. е. около 1,2 млн человек, могут переехать в Московскую область.

Этот процесс теоретически приводит к выравниванию обеспеченности жильем населения Москвы и Московской области на уровне 25 кв. м. Но чтобы он реализовался в полной мере, в Московской области надо дополнительно построить 30 млн кв. м. жилья.

Более высокий уровень социального обеспечения и социальных услуг в Москве по сравнению с Московской областью сдерживает переезд за пределы Москвы и способствует консервации низкого уровня обеспеченности жильем у жителей старой Москвы. В свою очередь, муниципальные образования ближнего Подмосковья, столкнувшиеся с масштабным вводом нового жилья на своей территории, не имеют налоговой базы для обеспечения сопоставимого с Москвой уровня социальных и коммунальных услуг. Маятниковые мигранты, заселяющие новые дома, уплачивают подоходный налог по месту работы, а не по месту жительства и значительную часть покупок тоже делают в старой Москве, тем самым сужая ресурсную базу для развития предложения социальных и коммунальных услуг по месту их проживания.

Многие москвичи переезжают в ближнее Подмосковье, сохраняя московскую регистрацию. В связи с этим официальная статистика обеспеченности жильем в старой Москве несколько занижает уровень обеспеченности. Напротив, статистика в ближнем Подмосковье завышает уровень обеспеченности, поскольку часть постоянных жителей в этой зоне сохраняют московскую регистрацию.

За пределы ближнего пояса Подмосковья переезжать готова лишь относительно небольшая часть жителей старой Москвы. Наиболее перспективным такой переезд представляется для семей, трудовая деятельность которых происходит в режиме удаленной занятости. Анализ обследований Росстата в разрезе видов деятельности главы домохозяйства показывает, что большинство видов деятельности, в которых возможна удаленная работа на дому, соответствуют низкому уровню обеспеченности жильем. В Москве таких семей довольно много. Они могут продать небольшое жилье в Москве, чтобы получить гораздо более просторное жилье в Подмосковье, в расчете на полную или частичную работу в удаленном режиме. Многим из них для этого понадобятся ипотечные кредиты на часть стоимости нового жилья. В перспективе доля занятых в удаленном режиме будет быстро расти. В США и Великобритании они уже составляют 13–15% занятых, причем около половины из них относятся к категории высокооплачиваемых.

Сложившиеся тенденции в Московском регионе создают условия для диверсификации форматов предложения первичного жилья. Эта диверсификация должна ориентироваться в первую очередь на увеличение размеров предлагаемых юнитов при средних параметрах комфортности предлагаемого жилья, а также на сочетание разных типов застройки (многоквартирная, таунхаусы и плотная коттеджная застройка). Определенный сегмент жилья может строиться на значительном транспортном удалении от Москвы (во втором и даже третьем поясе Подмосковья). В таком случае речь идет о реализации комплексных целевых стратегий маркетинга, ориентированных на те сегменты среднего класса, которые будут больше активного времени проводить не в Москве, а в Подмосковье, в непосредственной близости от места жительства.

Такие целевые группы могут включать:

– работающих в удаленном доступе или нуждающихся в нерегулярных поездках на место работы в Москве;

– занятых в экономике по месту жительства;

– пенсионеров.

В силу особенностей целевых аудиторий подобные стратегии девелопмента в отличие от предложения стандартного многоэтажного жилья в ближнем Подмосковье, ориентированного на маятниковых мигрантов, должны предусматривать реализацию комплексных стратегий:

– комплексные решения по созданию комфортной городской среды;

– условия для социализации, рекреации, лечения, учебы и спорта;

– привлечение бизнесов, способных создавать высокопроизводительные и привлекательные рабочие места вблизи мест проживания;

– развитие туристической инфраструктуры.

Но реализация таких проектов до начала их тиражирования должна будет пройти демонстрационный период, в ходе которого первые экспериментальные проекты комплексного городского развития в среднем и дальнем поясе Подмосковья будут формировать культуру нового стиля расселения и потребления жилья, демонстрируя его преимущества для целевых групп покупателей из Москвы и других регионов.

Автор – президент хозяйственного партнерства «Новый экономический рост»