В Москве предложение офисов в среднем превышает спрос в 5 раз, а у МКАД – до 18 раз
Брокеры советуют девелоперам не строить новые бизнес-центры, а обустраивать готовые
Москва установила антирекорд по вводу офисных площадей. «За последние 10 лет новое строительство [бизнес-центров] находится на минимальном уровне», – заявил на конференции «Время принимать решения» Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. В 2016 г., в частности, было сдано чуть более 0,3 млн кв. м, в текущем ожидается примерно 0,5 млн кв. м, если планы девелоперов не будут пересмотрены, подсчитывают аналитики большой пятерки консультационных компаний.
Квартал без офисов
В I квартале 2017 г. на рынок не вышел ни один новый качественный объект, отмечает Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей JLL. Новый минимум обусловлен переносом срока ввода многих зданий, строительство которых находится в высокой степени готовности, успокаивают аналитики CBRE. По их данным, в начале 2017 г. предложение слегка увеличилось (на 21 000 кв. м) за счет ввода в эксплуатацию БЦ «Дубровка плаза» и еще одного реконструированного строения в БЦ «Большевик». В JLL ожидают ввода крупных офисных проектов во II–III кварталах.
Рынок идет к балансу спроса и предложения, прогнозирует Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield. Если до 2015 г. (включительно) объем нового строительства превышал поглощение офисных площадей, то начиная с 2016 г. положение изменилось: теперь снимают (покупают) больше, чем строят. Эта тенденция, по прогнозу Соколова, сохранится и в ближайшие годы.
Сейчас в среднем по Москве предложение офисов в 5 раз превышает спрос, в бизнес-центрах у МКАД этот разрыв составляет 18 раз, отметили на конференции «Офис лицом к человеку» аналитики Knight Frank. По их подсчетам, на рынке вакантно 2,7 млн кв. м. В классе А свободными остаются в среднем 19% площадей, в классе В – около 15%.
В 2016 г. было куплено и арендовано примерно по 280 000 кв. м, наиболее активными покупателями-арендаторами стали компании с государственным участием либо госструктуры – они взяли почти половину площадей. Подавляющее большинство сделок (70%) прошли с офисами в центре Москвы – в пределах Садового и Третьего транспортного кольца.
Не строить, а обустраивать
Практически все девелоперы отказались от строительства офисов, а банки перестали давать на них проектное финансирование, сетовал на конференции «Время принимать решения» Борис Левянт, руководитель ABD Architects. В его бюро в работе сейчас всего два проекта небольших офисных центров. Зато стало больше заказчиков на обустройство: ремонт или fit-out. «Офисным фейслифтингом сейчас занимаются все: и известные архитекторы, и полулюбители – выбор исполнителя зависит от бюджета клиента», – рассказывает Константин Соколов, глава московского офиса Semren & Mansson Russia. «Большинство наших заказчиков – промышленные компании, связанные с добычей полезных ископаемых, крупные производители материалов и оборудования, связисты, страховщики», – говорит Илья Байбус, гендиректор RD Construction.
По-прежнему значительное число сделок – переезды, арендаторы мигрируют по Москве в поисках лучших условий и местоположения, отмечают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Катализатором переезда в новые БЦ чаще всего является то, что их собственники предлагают лучшие условия и любые помещения, обеспеченные практически неограниченным числом энергомощностей, объясняет Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex. Если в старых зданиях арендаторам приходилось «конкурировать за киловатты», тепло или холод, то в новых они об этих проблемах успешно забывают. Устройство удобных переговорных, общественных зон в open-space, компенсирующих сотрудникам недостаток личного пространства на рабочем месте, создание рекреационных площадок со столами для пинг-понга и т. п., мест для неформального общения, кофе-пойнты – нынешний офис побуждает людей проводить на работе еще больше времени. «Теперь офис – это не просто этаж. Это вся жизнь человека», – рисует реализовавшуюся перспективу для клерков Алсу Зианшина, руководитель департамента маркетинга офисной недвижимости EMEA Cushman & Wakefield, London.
«Современный офис – гибкая среда, быстро реагирующая не только на изменение экономического фона, но и на веяния моды и урбанистические тенденции», – отмечает Кудрявцев. Мировые исследования свидетельствуют: 90% сотрудников признают, что их отношение к работе зависит от качества офиса, – таковы данные опроса International Well Building Institute. Это учреждение создало первую классификацию бизнес-центров, параметры которой в первую очередь учитывают благополучие и здоровое существование людей в офисном здании. Правда, пока по этой методике сертифицировано лишь 350 зданий в мире.