Структура «Ростеха» продаст здание НИИ «Экран» на Таганке
Покупатель сможет использовать его под офис или перестроить в жилье
Компания «РТ-капитал» (отвечает за реализацию непрофильных активов госкорпорации «Ростех») выставила на продажу здание Научно-исследовательского института (НИИ) «Экран», расположенного на ул. Гончарной недалеко от ст. м. «Таганская» в Москве. Это следует из информации, опубликованной на сайте «РТ-капитала». Там сказано, что в лот войдет сам объект общей площадью 5434 кв. м и земельный участок под ним на 0,23 га. Аукцион пройдет в середине ноября, стартовая цена актива составит 1,01 млрд руб.
Здание на Гончарной улице было построено в стиле конструктивизма еще в 1933 г. Изначально на этом месте располагался храм Космы и Дамиана Нового, возведенный еще в 1659–1662 гг. Однако в 1920-х гг. церковь закрыли, а сам комплекс отдали под нужды одного из государственных учреждений, а позже перестроили. В итоге на этом участке появилось шестиэтажное здание.
НИИ «Экран» был создан в 1949 г. Он специализируется на разработке авиационной радиотехнической аппаратуры, систем радиоэлектронной защиты самолетов и вертолетов. «Экран» является частью «Концерна «Радиоэлектронные технологии» (входит в «Ростех»). Другие объекты НИИ, судя по данным Head Hunter, находятся в Самаре. В какой момент здание на Гончарной улице перешло к НИИ «Экран», неизвестно. В последнее время оно использовалось в качестве офисного объекта, говорят два консультанта, работавших с ним. По их словам, впоследствии здание было признано непрофильным активом.
Стартовая цена актива выглядит завышенной, полагает директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. По его словам, справедливая оценка проекта составляет не более 800 млн руб. (без учета НДС). Он отмечает, что у здания хорошее расположение – в центре, рядом со ст. м. «Таганская». Однако комплексу потребуется ремонт, если собственник решит использовать его по текущему назначению, говорит он. Сейчас стоимость таких работ составляет не более 150 000 руб. за 1 кв. м, говорит один из консультантов. Таким образом, общие затраты на эти цели могут достигнуть 815 млн руб.
В этом районе многие особняки адаптированы под офисные помещения, напоминает директор департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group Виктория Петрова.
Впрочем, наличие земельного участка в собственности позволит новому владельцу актива попробовать реализовать здесь жилой проект, рассуждает Платов. Об этом же говорит и партнер Ricci | M&A Петр Виноградов. По его словам, в таком случае площадь нового строительства, скорее всего, будет либо аналогична существующему, либо незначительно выше. Объем инвестиций в такой проект он оценивает в 2,5–3 млрд руб., а выручку от продажи лотов – в 4,5–5 млрд руб. В этом районе жилье в формате небольшого клубного дома всегда будет востребовано, отмечает он. Эксперт также не исключает, что здание приобретут под реконструкцию в апартаменты. При этом, по словам Платова, без объединения с соседними участками девелоперский потенциал площадки ограничен.
Актив может заинтересовать как жилых девелоперов, так и потенциальных инвесторов в коммерческую недвижимость, также считает Петрова. С ней согласен и Платов. Кроме того, покупателем может выступить и компания, которая рассматривает этот район для размещения собственной штаб-квартиры, резюмирует он.
В случае реализации жилого проекта победитель торгов может столкнуться с конкуренцией, предупреждают эксперты. Так, краснодарский девелопер Ava Group выкупил сразу две соседние площадки – в Большом Ватином переулке и на Гончарной улице. На одной из них он планирует возвести апарт-комплекс почти на 3000 кв. м. Потенциал второго участка – порядка 42 000 кв. м, говорит один из консультантов.
«Ростех» в последние годы активно избавляется от непрофильных активов. К примеру, зимой прошлого года здание «Рособоронэкспорта» на пр-те Вернадского у него за 2,95 млрд руб. выкупил девелопер Capital Group. А имущество московского конструкторского бюро «Компас» в Замоскворечье осенью того же года приобрел «Донстрой». MR Group выкупила у госкорпорации Московский завод радиотехнической аппаратуры, которому принадлежало 22 га на ул. Борисовские Пруды. Позже эту площадку приобрела группа ЛСР, которая сейчас строит там жилой комплекс Wave на 547 000 кв. м. Sminex стала владельцем завода «Фазотрон» (3,2 га в Электрическом переулке у Белорусского вокзала), а структура поставщика элитной парфюмерии Владимира Давиди – Дома московского гражданского губернатора на Тверской улице.