В крупнейших деловых районах Москвы практически не осталось свободных офисов

Средняя доля свободных площадей в бизнес-центрах, расположенных в отдельных деловых районах Москвы, достигла критически низкого уровня. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании CORE.XP. К таковым она относит, к примеру, территорию у Павелецкого вокзала, где, по ее данным на середину мая этого года, вакантными оставались лишь 0,8% помещений (примерно 5200 кв. м). При этом за год этот показатель снизился на 2,2 процентного пункта (п. п.). Аналогичная ситуация складывается и в Басманном районе, а также в деловом центре «Москва-сити». Там на середину мая было доступно 4347 и 13 500 кв. м, т. е. 0,9% от общего предложения в данных местах. В мае 2024 г. уровень свободных площадей там был выше – 1 и 2,2%.

Похожая информация и у других консультантов. Представитель Nikoliers, в частности, указывает, что в «Москва-сити» и на «Павелецкой» вакансия сейчас составляет порядка 1%, в районе «Курской», которая расположена на территории Басманного района, – 0,9%. В Commonwealth Partnership (CMWP) и NF Group говорят об 1–1,1% свободных офисов у Павелецкого вокзала. В «Москва-сити» и Басманном районе, по их статистике, свободных площадей также меньше, чем в среднем по рынку: 1,9–2,3 и 2–2,3% соответственно.

В целом меньше всего офисов сейчас внутри Бульварного кольца: там доступно менее 20 000 кв. м, или 1,6% от общего предложения, говорит представитель Nikoliers. Внутри Садового кольца показатель, по данным CMWP, составляет 3%. В последний раз такой низкий показатель (2,5%) там был в 2006 г., отмечает руководитель департамента исследований и аналитики этой компании Полина Афанасьева. Таким образом, по ее словам, если этот индикатор по итогам 2025 г. продолжит сокращаться и дальше, то он может побить 20-летний минимум. При этом, по информации CORE.XP, вакансия внутри Садового кольца уже опустилась до 2,5%. Дефицит свободных офисов также наблюдается в районе ст. м. «Белорусская» (3,2%, по оценкам CORE.XP) и в Ленинградском деловом коридоре (3%, по данным CMWP).

В среднем же по Москве на середину мая этого года свободными оставались 3,7% качественных офисных площадей, говорится в исследовании CORE.XP. Похожие подсчеты и у CMWP. По ее данным на 19 мая, доля вакатных площадей в столичных бизнес-центрах составляла в среднем 4,4% (894 000 кв. м). По сравнению с I кварталом 2024 г. показатель снизился на 2,5 п. п. Нехватку офисов в столице директор коммерческого управления Stone Кристина Недря объясняет высокой деловой активностью на фоне низкого объема ввода новых бизнес-центров в последние годы. С 2016 г. в Москве в среднем сдавалось в эксплуатацию порядка 400 000 кв. м площадей классов А и В, напоминает она. Лишь изредка, по ее словам, данный показатель превышал 500 000 кв. м. В то же время только в 2024 г. в городе, как следует из отчета Nikoliers, было продано и сдано в аренду около 1,8 млн кв. м офисов. Новые проекты не успевают полностью удовлетворить растущий спрос, подтверждает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.

Острый дефицит офисных площадей в конкретных районах эксперты связывают с их привлекательным для арендаторов и покупателей расположением, а также с развитой инфраструктурой. Предложение там ограниченно еще и потому, что в центре, к примеру, мало свободных площадок под строительство, добавляет коммерческий директор October Group Юрий Коган. Городская программа стимулирования создания мест приложения труда, по его мнению, также приводит к тому, что инвесторам, чтобы получить льготы, выгоднее строить бизнес-центры ближе к МКАД. Тогда как на фоне высокой конкуренции за квалифицированных специалистов компании стремятся арендовать офисы именно в центральных районах, уточняет Коган.

Впрочем, со временем ситуация может измениться. По словам Хорошиловой, в настоящее время в ЦАО возводится более 1,5 млн кв. м офисов. Правда, как отмечают в CORE.XP, новое строительство распределено неравномерно: 56% всех новых проектов приходится на два района – ст. м. «Белорусская» и Ходынское поле. В «Москва-сити» же появится 271 000 кв. м новых площадей за счет строительства трех новых бизнес-центров, в районе Павелецкого вокзала уже в следующем году будет доступно 133 000 кв. м офисов в рамках программы создания мест приложения труда, добавляет Коган. А например, в Басманном районе, по его словам, возводится лишь 13 800 кв. м новых площадей.

При этом, скорее всего, не все объекты, заявленные к вводу в 2025 г., будут сданы в срок, так как ситуация с дорогим финансированием оказывает серьезное влияние на темпы строительства, говорит Афанасьева. Кроме того, по ее словам, многие крупные бизнес-центры были сданы в аренду или проданы еще до их завершения, поэтому к концу этого года уровень вакансии может снизиться еще сильнее. Хорошилова, в свою очередь, полагает, что доля свободных офисов стабилизируется в районе 3,6%. Но дефицит качественных офисных площадей продолжит ощущаться, особенно в центральных районах города, резюмирует эксперт.