Весь покрытый зеленью

Небольшие скверы, лужайки, внутренние дворы и атриумы или зеленые крыши не оказывают влияния на стоимость аренды и не приносят прямых доходов владельцу бизнес-центра (БЦ). Но это значимая статусная деталь, которая напрямую влияет на ликвидность.

Наш опыт в деловом квартале Neopolis показывает: благоустроенная территория с парком увеличивает спрос со стороны арендаторов на 10–15%. Изучение спроса на офисные помещения за последние пять лет – мы опрашивали руководителей наших арендаторов – показало: 74% выражают заинтересованность в беговых и прогулочных дорожках, для 49% респондентов важно, какие возможности предлагаются для работы на свежем воздухе (оборудованные общественные и зеленые зоны, площадки для воркаута и др.). Еще около 15% опрошенных заинтересовались зонами для йоги.

Изначально проекты озеленения появлялись в ответ на требования законодательства в отношении застройки городских территорий. Девелоперы обязаны компенсировать все удаленные в процессе стройки деревья. Но довольно быстро из простого обременения элементы ландшафтного дизайна превратились в статусную и необходимую характеристику БЦ высокого класса. В качестве примеров можно привести «Лайтхаус» или «Фабрику Станиславского».

Благоустройство территории БЦ требует от застройщика вложений на стадии проектирования, в дальнейшем за растениями необходимо ухаживать. Но все это удорожает проект незначительно. По оценкам Дениса Кусенкова, директора по развитию, старшего партнера ландшафтной компании Arteza, цена не превышает 5% от общей стоимости строительства, а результат для капитализации объекта дает колоссальный. Качественные покрытия, ливневая канализация, продуманная логистика парковок – то, во что в любом случае приходится вкладываться. На фоне этого стоимость именно озеленительных проектов не сильно влияет на общую экономику.

Используются, как правило, не дорогостоящие экзотические экземпляры, а простые растения, максимально приспособленные к агрессивной среде – обилию пыли и загазованности города. Это можжевельники, горные сосны, злаки, кустарники, в том числе такие декоративные, как спиреи и гортензии, мелкоплодные яблони. Значительная часть благоустройства и озеленения городских БЦ – это озеленение поверх подземных паркингов, крыш стилобатов или надземных автостоянок с эксплуатируемой кровлей. Редко когда речь идет о высадке дорогих крупномеров: на таких площадках, как правило, недостаточно большой слой грунта, чтобы сильно углубиться с корневой системой. По расчетам специалистов, стоимость озеленения 100 кв. м территории БЦ обходится от 430 000 руб. Ландшафтный дизайнер Ольга Пятакова, руководитель бюро «Времена года», рассчитывает среднюю стоимость работ следующим образом: на 100 кв. м растения – 250 000 руб.; грунт – 40 000 руб.; подложка, мульча – 12 000 руб.; работа по засыпке грунта, выравниванию, трамбовке, посадке растений, засыпке мульчи – 120 000 руб.

Выбираются обычно те растения, которым достаточно простого капельного полива, а проблема прополки во многом решается как раз мульчированием. В итоге уход сводится к периодической обработке от вредителей и болезней, рыхлению, подкормке и обрезке. Это достаточно делать 3–4 раза в месяц. Таким образом усилиями специалистов уход в сезон (с мая по октябрь) не превышает 6000–8000 руб. за сотку. И если, например, в атриуме делается озеленение уличного типа – деревья в земле, то им нужен такой же период покоя, как и растениям на открытой улице. Не повод отказываться от озеленения, которое самым благоприятным образом сказывается на результативности работы компаний-арендаторов.

Если это озеленение круглогодичное в кадках – это уже совсем другая история. Это рассчитывается по принципу зимнего сада, отнюдь не бюджетно, требует профессионального круглогодичного ухода с помощью специалистов, обязательной ночной подсветки растений (дорогие лампы, отдельная электрика и проч.), опрыскиваний, промывки листьев и т. д.