Продается бизнес-центр
Вчера стало известно, что на продажу на открытом рынке выставлено здание, принадлежавшее банку "Российский кредит", на Смоленской площади по соседству со сталинской высоткой Министерства иностранных дел РФ. За него просят $70 млн, сообщил "Ведомостям" Владислав Портнов, директор по специальным проектам эксклюзивного агента по продаже - компании CMS.
Когда здание будет продано, сделка должна войти в число крупнейших на столичном рынке. Учитывая, что общая площадь банковско-офисного комплекса составляет чуть более 21 000 кв. м, продажная цена установлена на уровне примерно $3300 за 1 кв. м. Такая стоимость очень высока - она редко превышает при подобных сделках планку в $2500 за 1 кв. м.
Однако участники рынка считают вероятность реализации здания за сумму, близкую к запрошенной, весьма высокой. "Расположение здания, транспортная доступность - все это повышает его стоимость", - говорит Портнов. "Продажа этого здания вполне реальна, - считает директор компании Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко. - По нему уже давно начинались переговоры. А сейчас на рынке присутствует целый ряд компаний, заинтересованных в крупных приобретениях.
Среди крупнейших сделок по продажам офисных зданий за последние годы можно вспомнить реализацию бизнес-центра Samsung (класс А) в Большом Гнездниковском переулке общей площадью 11 591 кв. м по схеме "продажа с последующим взятием в аренду". Стороны не раскрыли сумму сделки, однако, по информации осведомленного источника, инвестиционный фонд Capital Investments заплатил за здание около $25 млн. К подобным сделкам можно отнести продажу бизнес-центра "Дукат Плэйс II" на улице Гашека за $42 млн и приобретение "Норильским никелем" здания обанкротившегося Промстройбанка (комплекс из двух построек общей площадью 20 751 кв. м) , которое риэлторы оценивали в $40 млн.
Правда, по мнению Рябокобылко, запрашиваемые $70 млн стоит сравнивать не столько с вложениями в покупку зданий для последующей сдачи в аренду, сколько с объемами инвестиций, сделанных крупными компаниями в строительство административных комплексов для собственных нужд. Среди таких он назвал, например, новое "интеллектуальное здание" "ЮКОСа" на Дубининской улице неподалеку от Павелецкого вокзала площадью 27 000 кв. м. Его строительство, по оценкам риэлторов, должно было обойтись в $30 - 40 млн, еще примерно $10 млн могла стоить электронная и инженерная начинка здания.
Но в апреле состоялась и относительно крупная сделка: компания "Баркли Строй" продала за $7,5 млн построенный особняк (3245 кв. м) в 1-м Зачатьевском переулке, 3. Имя покупателя пока не разглашается.
Становятся известны и новые крупные проекты, к которым их инициаторы только приступают. На прошлой неделе в рамках проходившей международной выставки REALTEX-2003 инвестиционно-строительная компания "Реалтэкс" объявила о начале работ по возведению комплекса "Неглинная Plaza". Проект предусматривает не только создание торгово-офисного центра класса А (30 000 кв. м) и элитного жилого квартала (7400 кв. м) , но и комплексную реконструкцию квартала, расположенного в пределах Трубной площади и на пересечении Бульварного кольца и Неглинной улицы, в том числе и здания Московского архитектурного института. Общая площадь застройки - 1,22 га. Особенностью реконструкции станет сохранение архитектурно-художественного облика зданий, кроме того, в новом строительстве будут использованы элементы архитектурного стиля XIX в.
Генеральным партнером ИСК "Реалтэкс" по финансированию проекта станет КБ "ЛОКО-Банк", а его реализацией займется специально созданная партнерами компания "Стройвэкс". Общий объем инвестиций, по словам председателя совета директоров "ЛОКО-Банка" Станислава Богуславского, составит $75 - 80 млн, 30% из которых вложат "Реалтэкс" и "ЛОКО-Банк", а оставшиеся планируется привлечь в одном из крупных российских банков.
Еще один крупный офисный проект класса А впервые реализуется за пределами МКАД. В Химках ведется строительство "Кантри Парка" - 17-этажного бизнес-центра площадью 18 000 кв. м. Одна из изюминок - расположение на берегу водохранилища с благоустроенной набережной и причалом для катеров и яхт. Нестандартная возможность - обеспечение здания системой беспроводного доступа в Интернет, что позволяет работать в Сети из любой точки здания, сообщили в Colliers International.
А в Stiles & Riabokobylko сообщили о том, что в начале будущего года на рынок выйдет еще одно крупное торгово-офисное здание - на Профсоюзной улице, 56. Его офисная часть займет 45 000 кв. м при общей площади в 70 000 кв. м. Ожидается, что оно будет относительно дешевым - ставки аренды будут колебаться от $350 до $450 за 1 кв. м в год, в эту сумму уже включены эксплуатационные расходы и НДС.
Но общая ситуация на рынке офисов за последние месяцы менялась не сильно. Ставки аренды колебались незначительно, в основном в пределах 1 - 2%. Базовые арендные ставки в зданиях класса А (без учета эксплуатационных расходов и НДС) в Центральном районе и Замоскворечье в среднем были чуть выше $500. В апреле по сравнению с мартом довольно резко увеличился такой показатель, как индекс вакантных площадей, но аналитики уверенно объясняют это сдачей госкомиссии нескольких новых офисных зданий, в том числе такого огромного комплекса, как "Павелецкая Тауэр" (около 60 000 кв. м).