НА АСФАЛЬТЕ: Новая "серебряная миля"
Последние годы принесли в район Плющихи перемены. На фоне старинных домов "с историей" появляются современные комплексы высокой категории комфортности. Постепенно из тихого жилого района Москвы Плющиха превращается в центр деловой жизни - район, где престижно и жить, и работать.
Тишина Плющихи давно привлекает дипломатов и коммерсантов, хотя исторически это район жилой застройки. Здесь расположены посольства Турции, Колумбии, Бангладеш, Зимбабве, Йемена, Непала, Саудовской Аравии, находится несколько банков и офисов крупных компаний. Несмотря на достаточно разнородную застройку, Плющиха производит впечатление уютного обособленного уголка столицы. "Перспективы развития новых элитных районов очень велики, - говорит Владимир Вашлаев, руководитель отдела по связям с общественностью компании Blackwood. - Одним из них является старинная московская улица Плющиха, чья история уходит корнями в далекое прошлое". По мнению Максима Калмыкова, директора по маркетингу Московской строительной компании, в последнее время район Плющихи известен несколькими элитными строительными проектами, самые интересные из которых - Дом на Плющихе (инвестор - компания "Лоджик-Риэлти") , "Три тополя" ( "Авгур-Эстейт") и Венский дом ( "Индекс-ХХ").
Новые проекты.
Жилой комплекс Венский дом возводится по адресу: 1-й Неопалимовский пер. , вл. 8 - 10. Он состоит из двух жилых корпусов: одного восьмиэтажного на 28 квартир и второго, состоящего из двух секций - пятиэтажной А (шесть квартир, в том числе две двухуровневые) и 11-этажной Б (18 квартир). Площадь жилого комплекса - около 22 000 кв. м. На первом и цокольном этажах размещаются венское кафе, салон красоты, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, диспетчерская, прачечная, кладовые помещения. Оба корпуса соединены подземной автостоянкой и объединены друг с другом просторным внутренним двором. Попасть на территорию комплекса можно через автоматические ворота подземной автостоянки - со стороны 1-го Неопалимовского переулка и со стороны внутреннего проезда ко второму корпусу. Контроль доступа осуществляется с использованием пластиковых карточек, в каждой квартире видеодомофон. Также предусмотрены устройства автоматического пожаротушения и дымоудаления, аварийного голосового оповещения, воздушно-тепловых завес при входах и въездах в здание, приточная вентиляция с кондиционированием воздуха. Отопление и охлаждение в каждой квартире предполагает возможность самостоятельной регулировки температуры. Примечательная черта проекта - широкий выбор квартир: небольшие одноуровневые (94,7 кв. м) , двухуровневые до 350 кв. м, квартиры с зимними садами. Зеленый внутренний дворик, расположенный между двумя корпусами, отделен от соседних домов ажурной металлической решеткой.
Специалисты высоко оценили проект, и сегодня о Венском доме на Плющихе говорят как об одном из лучших домов категории de luxe. Для этого есть несколько причин. Во-первых, к его реализации привлечен немецкий строительный концерн STRABAG AG. Во-вторых, жилой комплекс имеет очень удачное месторасположение. Из его окон открываются замечательные виды на Москву, а группа пентхаусов по сумме своих потребительских качеств имеет самый высокий статус в городе. Доказательством престижности жилого комплекса и удачности его квартир стали результаты аукциона, на котором самый лучший пентхаус был продан по цене $20 000 за 1 кв. м. Его приобрел известный предприниматель и политик Константин Боровой, ранее возглавлявший Российскую товарно-сырьевую биржу, в прошлом депутат Госдумы. В остальных квартирах цена квадратного метра на нижних этажах составила от $300, а на верхних - от $6000.
Идет строительство жилого комплекса "Три тополя" (2-й Тружеников пер. , вл. 2) , сочетающего старомосковский стиль и немного вычурный модерн. Новый эксклюзивный жилой комплекс, находящийся в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря, сквера Девичьего поля, Ростовской и Саввинской набережных, включает в себя шестиэтажный жилой дом на 12 квартир и семь сблокированных коттеджей. Площадь квартир колеблется от 160 до 240 кв. м. Все жилые помещения имеют свободную планировку и высокие потолки от 3,2 до 3,9 м. В каждой квартире предусмотрены балконы и летние террасы, а также учтена возможность установки каминов. Французские окна от пола до потолка наполняют светом каждый уголок жилого помещения. Каждый из семи таун-хаусов имеет отдельный вход, три этажа жилых помещений, подвал и зимний сад. Подземный паркинг спроектирован из расчета два автомобиля на квартиру. Уникальная особенность жилого комплекса "Три тополя" - внутренний двор. При его проектировании архитекторы и ландшафтные дизайнеры сохранили природный рельеф и фактически заново возродили традиции старомосковского усадебного стиля. Ориентировочный срок сдачи объекта - III квартал 2004 г. Продажи идут по цене от $5000 за 1 кв. м.
А Дом на Плющихе, построенный в 1-м Тружениковом пер. , вл. 15а, уже сдан госкомиссии. Он спроектирован на 37 респектабельных квартир и четыре пентхауса с каминами и огромными террасами. Верхние этажи отступают от плоскости главного фасада, что позволяет организовать на эксплуатируемых кровлях зимние сады. Специалисты указывают, что для отделки этого комплекса впервые в Москве использовался бельгийский кирпич. Все квартиры в доме проданы.
Не осталось свободных квартир и в доме в 7-м Ростовском пер. , вл. 21 - 25. И это неудивительно, так как все они видовые, здание находится прямо на набережной Москвы-реки. Другие особенности - великолепный холл с люстрой Swarovski, комната отдыха для водителей (единственный дом в Москве с такой характеристикой) , домашний кинотеатр, комната переговоров. На каждую квартиру приходится по четыре машино-места в подземном паркинге, что тоже рекорд для столичного элитного домостроения.
А вот строительство дома по адресу: 2-й Тружеников пер. , вл. 2, только начинается, поэтому сохраняется большая вероятность наличия свободных квартир. Правда, информации о нем немного. Известно, что он имеет интересное архитектурное решение, а из окон откроются виды на Саввинскую набережную и Москву-реку. В доме будет 48 квартир, подземный паркинг. По словам риэлторов, в ближайшем будущем в районе Плющихи начнется возведение еще одного девятисекционного комплекса класса В под названием "Смоленская застава".
По мнению специалистов, уровень цен на новостройки здесь достаточно высок. Сегодня цены в районе Плющихи колеблются в диапазоне $3500 - 6000 за 1 кв. м. Летом же, когда в продаже еще были пентхаусы, цены доходили до $7000 - 7500 за 1 кв. м.
Сегодня многие эксперты рынка недвижимости с уверенностью ставят Плющиху в один ряд с Патриаршими и Чистыми прудами, Арбатом и Замоскворечьем, где ведется активное элитное жилищное строительство. Хотя аналитики отмечают, что у каждого района свои преимущества и недостатки. "Плющиха вряд ли станет второй Остоженкой в силу неоднородности застройки, - говорит Наталья Шичанина, президент компании "Белые ветры". - Но все преимущества этого района дают возможность застройщикам возводить здесь дома самой высокой категории комфортности, которые зачастую даже превосходят по характеристикам проекты на Остоженке. Все построенные в последнее время в районе Плющихи дома были распроданы еще до момента сдачи госкомиссии. В этом в первую очередь заслуга застройщиков, воплотивших в жизнь интереснейшие идеи, но и район сыграл не последнюю роль".
Вторичный рынок.
Вторичный рынок недвижимости в районе Плющихи довольно ограничен. Дешевых предложений не бывает, так как там практически нет типового жилья, а все дома, которые когда-либо строились, относятся к зданиям повышенной комфортности. "Средняя цена по району - около $2100 за 1 кв. м, - говорит Алексей Шленов, директор одного из отделений компании "Миэль". - [Даже] в домах высотой от трех до шести этажей с деревянными перекрытиями цена квадратного метра в среднем составляет $1700, а в кирпичных домах Совмина доходит до $3000".
В сентябре предложений было очень мало. В основном это были квартиры на первых этажах домов. Однако аппетиты у их хозяев были велики, и квартиры не скоро находили покупателей. Например, на улице Плющиха двухкомнатную квартиру общей площадью 51 кв. м на 1-м этаже оценили в $83 000 ($1630 за 1 кв. м) , а за четырехкомнатную квартиру общей площадью 89 кв. м, также расположенную на 1-м этаже пятиэтажного кирпичного дома, назначили цену $180 000 ($2020 за 1 кв. м). Периодически на рынке появляются квартиры с ремонтом высокого уровня по ценам от $3000 до $4500 за 1 кв. м, на них есть спрос, но предложений недостаточно. Квартиры из элитных домов на вторичный рынок попадают редко. Это связано с тем, что элитную застройку на Плющихе начали вести позже, чем, например, на Остоженке и Арбате. К примеру, двухуровневую пятикомнатную квартиру общей площадью 200 кв. м (под отделку) в восьмиэтажном доме в 7-м Ростовском пер. выставили на продажу за $870 000 ($4350 за 1 кв. м). "Мы ожидаем, что ситуация может измениться через некоторое время, когда в продажу будут поступать квартиры, расположенные в домах, построенных в последние годы", - говорит Шичанина.
Транспорт.
Основные транспортные магистрали, которые связывают Плющиху с другими частями города, - это Комсомольский проспект, Б. Пироговская улица и набережная Москвы-реки. Как и в других районах центра, в дневное время транспортная обстановка сложная. На фоне соседних улиц движение на самой Плющихе не очень интенсивное, так как по ней проходят всего два маршрута городского транспорта (автобусы N 64 и N 132). В то же время выехать на Садовое кольцо, не постояв в пробке, удается редко.
Экология.
Экологическая обстановка на Плющихе благоприятная. Это обусловлено тем, что в районе, прилегающем к Плющихе, нет производственных предприятий. Район получил развитие как научный центр, в основном медицинского профиля. На его территории находятся такие известные институты, как НИИ глазных болезней, НИИ гигиены человека и экологии окружающей среды им А. Н. Сысина, Научный центр хирургии, ЦНИИ стоматологии и многие другие. Всего же на территории Хамовников находится более 60 научных учреждений и около 10 промышленных предприятий, главным образом текстильной и швейной промышленности. Специалисты назвали несколько предприятий этого района, которые по причине малой рентабельности и непрофильности ждет реформирование, а возможно, и вывод на другую территорию.
Коммерческая недвижимость.
Плющиха все активнее стала заявлять о себе в деловой жизни столицы. На районе с достаточно удобными подъездными путями все чаще останавливают внимание бизнесмены, которые ищут место под офисы. "Район Плющихи пользуется большим спросом на рынке коммерческой недвижимости, - считает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. - Этот район, как правило, интересен компаниям, желающим иметь офис в центре города, но в то же время в тихом, обособленном месте. Фирма, приобретающая представительский офис в самом центре столицы, получает важнейший атрибут престижа, который благоприятно сказывается на отношениях с деловыми партнерами. Многие изъявляют желание приобрести особняк под представительский офис в центре города помимо уже имеющегося помещения в бизнес-центре в более отдаленных районах столицы".
Примером таких зданий может послужить особняк класса В+ общей площадью 977 кв. м на ул. Бурденко рядом с офисом "ЛУКОЙЛа". Реконструкция здания завершена, и особняк выставлен на продажу по цене $4300 (включая НДС) за 1 кв. м. Ведется реконструкция офисного здания класса В+ на Зубовской площади общей площадью 4800 кв. м (срок ввода - начало 2004 г. ) , он предлагается в аренду по ставке $450 за 1 кв. м в год (без учета НДС). Также в районе строится новое здание корейского посольства. На Саввинской набережной возводится бизнес-центр класса А общей площадью 5900 кв. м (ввод в эксплуатацию - IV квартал 2003 г. ). В этом центре пока еще имеется порядка 2000 кв. м вакантных площадей по цене $500 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Полностью сдан бизнес-центр класса А общей площадью 14 900 кв. м - Японский дом на Саввинской набережной. "Часть зданий класса В, отстраиваемых в районе Плющихи, происходит из реконструированных промышленных предприятий Москвы, - говорит Вашлаев из Blackwood. - Например, идет постепенная реконструкция и реализация зданий, принадлежащих фабрикам "Красная роза" (площадью 20 000 кв. м) и "Московский шелк" на ул. Тимура Фрунзе и в Большом Саввинском переулке соответственно".
Крупных торговых объектов на Плющихе нет. Ближайший современный универмаг - Смоленский пассаж и гипермаркет "Седьмой континент" находятся на Смоленской площади, "Галерея Акрополь" - на Комсомольском проспекте. В радиусе станций метро "Смоленская" и "Парк культуры" розничная торговля представлена во всем многообразии. В районе Плющихи есть небольшие продовольственные магазины, которые, по мнению специалистов, полностью покрывают потребность жителей микрорайона.
В зеркале истории.
Короткая московская улица Плющиха (ее протяженность немногим больше 1 км) имеет древнюю историю. Прежнее название улицы Плющиха, закрепленное за ней в конце XVIII в. по находившемуся там кабаку "Плющиха", - Саввинская улица (по бывшему Саввину монастырю) и Смоленская (по Смоленской дороге). В XV в. к западу от улицы до Москвы-реки лежало обширное подворье ростовского архиерея (сейчас на этом месте находятся Ростовские переулки) , окруженное слободками его рабочих. С восточной стороны улицы находилось Девичье поле. До XVII в. вся территория вдоль западной стороны улицы до Новодевичьего монастыря называлась Дорогомиловым в честь новгородского боярина, которому принадлежали земли. В XVII в. на месте подворья и слобод ростовского архиерея уже находилась Бережковская слобода ростовского митрополита.
По другую сторону улицы, заняв часть Девичьего поля у Земляного Вала, лежали дворцовая Ружейная, или Станошная, слобода, в которой жили мастера Оружейной палаты и располагался новый царский конюшенный двор. О них сегодня напоминают одноименные переулки. В 1649 г. земли, находящиеся за Земляным Валом, были названы выгонными и отданы городу. Рост Москвы в XVIII в. способствовал застройке этих земель людьми разных чинов.
В знаменитый пожар 1812 г. пострадала только восточная сторона Плющихи до Девичьего поля, а западная не горела, за исключением двух дворов.
Еще в конце XIX в. Плющиха была застроена деревянными зданиями и напоминала тихие улицы провинциальных российских городов. Изменил все, как водится, XX век: на Плющихе появились дома, построенные по проектам архитекторов Мейснера и Шауба, Челишева и Соколова, Аросева и Стамо.
С улицей Плющиха связаны имена многих известных людей. К сожалению, многие дома не дожили до наших дней. В январе 1837 г. на Плющихе в доме Щербачева (N 11) поселилась семья Толстых с восьмилетним Львом Николаевичем. Там они прожили всего год до смерти отца Льва Толстого. В 1840 г. этот дом занимал профессор А. О. Армфельд, у которого бывали Аксаковы, Михаил Погодин, Николай Гоголь. Недалеко, в Земледельческом переулке, жил Илья Репин. Плющиха связана с именами Василия Сурикова и Афанасия Фета. В Ружейном переулке жил поэт Алексей Плещеев, а между 2-м Ростовским переулком и Смоленской улицей - замечательный русский художник Алексей Саврасов.