Верность доллару
На рынке элитного жилья, по мнению ряда риэлторов, закончилось господство долларовых ставок. Участники рынка уверены, что события будут развиваться по традиционному сценарию: в апреле-мае увеличится краткосрочное предложение квартир в аренду уезжающими на дачи горожанами, а в конце лета, когда поисками жилья займутся иногородние студенты, резко возрастет спрос, что поднимет ставки на новый уровень.
В последние месяцы нестабильность валютного курса, по словам специалиста агентства недвижимости "Доктор Ключ" Елены Гущиной, подтолкнула некоторых владельцев элитных квартир, прежде предпочитавших выставлять ставки аренды в долларах, к рублевым ценам. Небольшая часть перешла на евро. Это подтверждает и специалист агентства "Жилфонд" Дмитрий Гавриков. В то же время, например, среди клиентов агентства "Эрмитаж", по словам его директора Тимура Тагирова, на рублевые ставки не перешел никто. О том, что клиенты сохранили верность доллару, говорит и начальник отдела аренды агентства "Сайл" Татьяна Поутьянина.
"Ставки аренды элитных квартир неизменны уже несколько лет", - говорит Гущина. Хотя, по ее сведениям, количество элитных квартир, предлагаемых в аренду через "Доктор Ключ", увеличилось за год примерно на 20%. По данным Поутьяниной, предложение элитных квартир не увеличилось и всего сдано в аренду 100 - 150 таких объектов. Тагиров из "Эрмитажа" утверждает, что в городе сдано в аренду не более 25 элитных квартир и еще около 50 квартир, которые он относит к классу комфортабельных (промежуточному между элитным и типовым жильем). "Характеристика средней элитной квартиры - расположена в центре, в ней сделан добротный ремонт, есть кондиционер, джакузи, пластиковые окна, системы подогрева воды и пола. По его словам, ставки аренды элитных 1-комнатных квартир находятся в диапазоне $500 - 800, 2-комнатных - $500 - 1000 и 3-комнатных - $700 - 2500.
По словам Тагирова, элитных квартир в городе немного потому, что нет экономических предпосылок для инвестиций в создание элитного жилья с целью последующей сдачи его в аренду: "У инвестиций в коммерческую недвижимость доходность выше".
А вот инвестиции в покупку типового жилья для сдачи его в аренду, по мнению Гаврикова из "Жилфонда", набирают популярность. Об увеличении числа таких инвесторов говорит и начальник отдела аренды Регионального центра недвижимости (РЦН) Елена Федорова. По ее словам, среди клиентов РЦН есть несколько человек, каждый из которых сдает в аренду от трех до 15 квартир. У агентства "Доктор Ключ", по словам Гущиной, уже десяток клиентов, сдающих по 5 - 7 квартир. Она говорит, что предпринимателей привлекает высокая доходность таких инвестиций. "Однокомнатная в районе Центрального рынка стоит на вторичном рынке 600 000 - 650 000 руб. , - комментирует она. - Плюс затраты на ремонт и обстановку - примерно 150 000 руб. А сдать в аренду отремонтированную квартиру можно за 15 000 руб. в месяц. То есть вложения окупятся за четыре года". Специалист агентства "Крэдит Риэлт" Ирина Реснянская говорит, что желающие заработать на сдаче жилья в аренду покупают в основном типовые однокомнатные квартиры по линии метро.
Пока предприниматели приобретают квартиры для сдачи в аренду в разных домах. Но Гущина предполагает, что скоро они заинтересуются возможностью создания доходных домов, в которых все квартиры будут сдаваться в аренду: "Такой дом построить проще, чем скупать квартиры на вторичном рынке в одном доме".
Но по мнению Тагирова из "Эрмитажа", создание доходного дома в Новосибирске будет маркетинговой ошибкой. "Не удастся найти арендаторов по рыночным ставкам на такое большое количество элитных квартир", - считает он.
Дмитрий Гавриков из "Жилфонда" уверен, что арендаторы на квартиры в доходном доме найдутся в любом случае, но наиболее высоким спрос будет на аренду не элитных, а комфортабельных квартир. "В последнее время представители московских компаний снимают оптом (по 3 - 4 квартиры) жилье для приезжающих в Новосибирск на работу сотрудников, - говорит он. - И в основном их интересует жилье по ставкам от 10 000 руб. до 15 000 руб. в месяц".
В аренду элитные квартиры предлагаются не только в центре, но и в пригороде (в жилом комплексе "Изумрудный город"). Елена Федорова из РЦН говорит, что ставки аренды в "Изумрудном городе" - $1000 - 2000 в месяц. Предлагаются в аренду и коттеджи. Тагиров говорит, что в пригороде Новосибирска в аренду сдается не более 10 коттеджей и ставки аренды составляют $3000 - 5000 в месяц.
По словам Поутьяниной, владельцы дорогих квартир предоставляют арендаторам не только стены и мебель, но и комплекс услуг. "Они организуют уборку помещения, а иногда даже приготовление пищи, - утверждает она. - Это удобно и арендатору, и хозяину, поскольку он постоянно контролирует состояние квартиры". По мнению Федоровой из РЦН, услуги по уборке помещений пользуются спросом в основном у иностранцев: "Отечественные арендаторы обычно не любят, когда у посторонних есть доступ в квартиру".