ИГРОКИ: Что нужно для успешного развития сети

Доходы и рынок недвижимости

Сегодня даже не эксперту понятно, что развитию розничной торговли не только в Москве, но и в других регионах способствуют общий рост экономики России и постепенное увеличение доходов населения. При этом Москва продолжает оставаться самым преуспевающим городом страны, ее доля оборота розничной торговли составляет почти 25% от общероссийского. В 2003 г. оборот розничной торговли вырос на 13,9% по сравнению с предыдущим годом. На сегодняшний день средний москвич готов тратить на питание $300 в месяц. Для сравнения: в Новосибирске этот показатель составляет $100. В Москве и Санкт-Петербурге постепенно утверждается средний класс, в других городах он начинает формироваться.

Одновременно с ростом экономических показателей мы наблюдаем бум строительства торговых площадей по всей стране. К концу 2004 г. аналитики прогнозируют даже переизбыток торговых метров, что приведет к снижению арендных ставок, к простаиванию части неликвидных площадей и к изменению концепций неудачных объектов в целом. Уже сейчас бывает, чтон торговые сети занимают большие площади, но не могут быстро и полностью их освоить. Это непосредственно сказывается на их бизнесе: наблюдается недостаток ассортимента продукции, некоторая потеря стандартов обслуживания. Быстро сориентировавшиеся сетевики в этом случае пересматривают политику и стратегию своей работы на рынке в целом.

Но пока спрос на торговые помещения все еще превышает предложение, владельцы недвижимости устанавливают арендные ставки, исходя из собственных запросов, а зачастую просто из жадности. Но эта ситуация не вечна. Как считают специалисты компании Noble Gibbons, в текущем году рынок торговых площадей окончательно сформируется и арендные ставки на схожие помещения уже не будут отличаться большим разбросом.

Развитие сетей

Теперь обратимся к ситуации, в которой оказались сегодня продовольственные сети. Толчок их развитию дал кризис 1998 г. Отечественные компании получили возможность окрепнуть до прихода западных конкурентов, так как многие зарубежные фирмы, планировавшие инвестиции в Россию, после российского дефолта пересмотрели свои планы. Сегодня открытие магазинов в других странах является для западных розничных гигантов основным направлением деятельности. Подобная экспансия крупных сетей в Восточной Европе привела к снижению доли малых и средних магазинов.

В российских же торговых сетях свои проблемы. Среди основных факторов, сдерживающих развитие сетевой торговли, можно назвать недостаточно жесткий контроль над оптовиками, которые работают по черным схемам, а также отсутствие недорогих и длинных кредитов. Вполне очевидно, что чем более разветвленной будет сеть магазинов, тем ниже будут в них цены. Пока же в основных продуктовых супермаркетах цены остаются по мировым меркам высокими. Из-за того что количество магазинов невелико, издержки заметно выше, чем в западных сетях. Тем не менее сети супермаркетов в России наращивают обороты.

И здесь стоит упомянуть некоторые основные условия успешного развития сети. Одно из них – развитие оптовой торговли. За рубежом в торговых сетях от 40% до 60% товарооборота приходится именно на оптовую торговлю. Этими функциями, как правило, занимается созданный при компании торгово-распределительный центр, занимающийся доставкой и складированием товаров, распределением товарных потоков между магазинами сети, а также отправкой товаров региональным партнерам компании. Стоит также отметить важность правильного позиционирования магазинов. Например, магазины “Патэрсон” ориентированы на различные социальные группы, но одной из основных задач магазинов сети является оттягивание покупателей от мелкооптовых рынков, которые в окраинных районах особенно популярны и посещаемы. В компании “Патэрсон” твердо убеждены, что современные магазины стандарта “супермаркет”, имеющие сетевую структуру, могут и должны составить достойную конкуренцию мелкооптовым рынкам. Приведу пример. В начале марта в московском районе Бибирево открылся трехуровневый торговый центр “Александр Лэнд”. Почти весь цокольный этаж – более 2200 кв. м – занимает супермаркет “Патэрсон”. Концепцию “Александр Лэнд” разрабатывала компания Penny Lane Realty. Первоначально на этом месте предполагалось разместить продуктовый рынок. Однако благодаря совместным усилиям консультантов и владельцев объекта концепция изменилась.

Роль торговой недвижимости

Наконец мы подошли к вопросу о роли торговой недвижимости в успешном развитии продовольственных сетей. При подборе помещения под магазин в первую очередь должны учитываться три его характеристики: доступность, заметность, наличие целевого покупателя. В случае их удачного сочетания успех того или иного центра гарантирован – и наоборот. Ликвидность объекта, снятого, купленного или построенного под себя, определяется множеством обстоятельств. Но один упущенный из виду фактор может стать причиной нулевой ликвидности. Одним из главных достоинств объекта остается расположение его в “проходном месте”. Торговый центр, находящийся в неудобном для покупателей месте, не будет пользоваться должным спросом – соответственно, не будут окупаться вложенные средства арендаторов и арендодателей. Поэтому, прежде чем покупать или арендовать торговую площадь, необходимо проанализировать конъюнктуру рынка и выяснить, какие именно товары будут востребованы в данное время в данном месте. Для продуктового супермаркета не обязательно находиться рядом со станцией метро. Гораздо перспективнее средоточие заселенных жилых домов. Кроме того, аналитики рынка продолжают делать ставку на перспективность площадей, расположенных при выезде из города. В этом случае торговый объект обязательно должен иметь хорошие подъездные пути и удобные транспортные развязки. Естественно, одно из обязательных условий ликвидности торгового объекта – это наличие удобной парковки рядом с магазином.

В ситуации, когда предложение площадей в торговых центрах растет в геометрической прогрессии, наличие нескольких привлекательных “якорей” – раскрученных брэндов – становится для торгового комплекса одним из главных козырей в конкурентной борьбе и за арендаторов, и за потребителей. Чем дальше торговые новостройки расположены от станций метро и мощных пешеходных потоков, тем в большей степени они ориентированы на крупных сетевиков, которым отводится роль магнита для покупателей. В США и Западной Европе, где рынок торговых комплексов насыщен, объявлена настоящая охота за арендаторами-сетевиками. Их привлекают сокращением эксплуатационных издержек, нетривиальными архитектурными решениями и т. п. Здесь уже задача сетевика, проанализировав все “за” и “против”, согласиться на аренду помещения или искать что-то более соответствующее его маркетинговым планам.

Итак, можно сказать, что успешно развиваются торговые центры, которые отличаются удачным месторасположением, наличием удобных стоянок, четкой классификацией торговых зон и тем, что предлагают потребителю максимально широкий ассортимент товаров. Сегодня потребитель, зашедший в магазин, должен иметь возможность получить все желаемое качественно, с гарантией и быстро. Причем это относится не только к людям с высоким уровнем достатка. Средний класс также хочет посещать не менее комфортабельные торговые центры.

Формы владения помещениями

Как правило, прежде чем строить помещение с нуля, исключительно под себя, торговые сети рассматривают варианты покупки или аренды подходящих площадей. Можно арендовать помещения в неспециализированных строениях, но часто они не отвечают современным нормам и правилам успешной торговли. Среди доставшихся нам в наследство различных универмагов и продмагов, особенно в регионах, тоже мало тех, что соответствуют современным строгим нормам торговой науки. Если же подходящее помещение найдено и снято в аренду, возникают другие минусы. Например, можно потерять средства, вложенные в реконструкцию помещения. Если договор составлен, скажем, на пять лет, то по истечении срока собственник может и не продлить его, выгнав арендатора на улицу, не заплатив за ремонт. Кроме того, в регионах часто отсутствует цивилизованный подход к юридическим вопросам. К преимуществам аренды относится то, что компания всегда может сменить помещение, если вырастет из него. Ей также не приходится думать об управлении и эксплуатации здания, содержании помещений и аренде земли.

При покупке готового магазина надо учитывать одну особенность: по нормальной цене (т. е. такой, которая позволит окупить затраты на покупку магазина за срок до пяти лет) магазины продаются достаточно быстро и обычно без рекламы. А вот на публичную продажу выставляются помещения и отдельные строения для магазинов, которые имеют, как правило, завышенную цену. Такая недвижимость может висеть в базе риэлторской фирмы месяцами и даже годами, пока не удастся убедить владельца привести цену в соответствие с рыночными реалиями. Но если здание покупается и делаются большие инвестиции в его реконструкцию, они со временем окупаются. Кроме того, в регионах можно приобрести помещения по привлекательной цене. При общем дефиците площадей здесь вообще проще помещение купить, чем снять.

Часто при реализации проекта крупного торгового объекта не удается найти соответствующее помещение. И тогда его приходится строить под себя. Проблематичнее всего это сделать в регионах. Там пока отсутствуют профессиональные риэлторы, а крупные столичные консультанты не очень хотят заниматься управлением проектами в городах России. Все это одновременно с дефицитом площадей под покупку и аренду тормозит развитие сетевых компаний за пределами столицы.