Как не зарыть деньги

Самому не построить

Вкладывая деньги просто в участок земли, инвестор принимает на себя множество рисков, начиная от сложностей с оформлением земли в собственность и заканчивая возможностью изъятия участка, если он два года не разрабатывается и не оформлен в поселок.

Чтобы избежать этого, можно сразу начать на купленной земле строительство одного или нескольких домов, которые потом продаются под ключ или под чистовую отделку. Для этого участок должен быть ликвидным на уже ставшем престижным или перспективном направлении, достаточного размера и с возможностью подвода коммуникаций – “Мосводоканал” обещает добиваться запрета на строительство частных построек без полного комплекта коммуникаций, поскольку рост числа “бесконтрольных объектов индивидуального строительства в водоохранных зонах”, не оснащенных системой канализации, приводит к загрязнению вод.

Участники рынка считают это одним из самых выгодных способов инвестиций в загородную недвижимость. Вот только при этом вам придется превратиться в застройщика. Для человека без опыта это практически нереально, во всяком случае, об основной работе или бизнесе на время придется забыть. Вместо этого надо будет оформлять все документы на землю, а потом на дом (см. врезку), придумать, кто и что будет строить, и контролировать качество строительства. Такие инвестиции могут превратить участок стоимостью $80 000 в объект с продажной ценой $200 000, но это прерогатива мелких застройщиков, резюмирует руководитель департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев.

“Например, есть некий земельный участок, – поясняет специалист департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Ирина Кувшинова. – Чаще всего это бывшее колхозное угодье. Для начала ему необходимо придать статус, позволяющий построить на нем дом, т. е. сменить категорию участка на “земли поселений” и разрешенное использование “индивидуальное жилищное строительство” либо, не меняя категорию “земель сельскохозяйственного назначения”, получить разрешение на дачную застройку. Для конечного потребителя разница только в том, что в последнем случае он не сможет прописаться в построенном доме”.

Частному лицу это не под силу, заниматься этим должен профессионал. Он будет готовить технические условия подведения коммуникаций, согласовывать генплан застройки и т. д.

Другая крайность – купить завершенный проект, на который не только оформлены все документы, но и уже построен дом. Здесь нет практически никаких хлопот и гораздо меньше рисков (см. таблицу), вот только эффективность такого вложения денег, по словам риэлторов, также минимальна.

Золотая середина

Между двумя крайними вариантами частному инвестору предоставляется масса возможностей для инвестирования. Пожалуй, оптимальный вариант инвестиций в загородную недвижимость – уже упоминавшаяся покупка объекта в строящемся коттеджном поселке. Это избавит вас от хлопот по приданию земельному участку подходящего статуса и организации строительства.

Поэтому в последнее время стала популярной покупка земельных участков в строящемся поселке для дальнейшей их застройки, отмечает Кувшинова из Penny Lane Realty. Ликвидность таких участков высока, а стоимость объекта по мере продвижения строительства постоянно возрастает.

Скорость, с которой идет строительство, является едва ли не главным риском этого вложения денег. Поэтому важно правильно выбрать не только проект, но и девелопера. Исследование компании IRN.ru показало, что всего на рынке загородного жилья работает 86 операторов (10 крупнейших по числу продаваемых объектов приведены в таблице).

Эксперт департамента загородной недвижимости Paul’s Yard Елена Гриневич выделяет два основных способа инвестиций в загородную недвижимость: покупка одного или нескольких коттеджей на этапе застройки с дальнейшей перепродажей и вложение денег непосредственно в землю. Доходность таких вложений, по оценкам компании, составляет 20–50% годовых в зависимости от объекта, а если инвестор участвует в строительстве на правах партнера, то может доходить и до 100%. Если же строится не один дом, а целый поселок, то после продажи всех домов цена одного дома/участка возрастает на 40–50%, а иногда и больше. Поэтому желающим инвестировать в подмосковную недвижимость ведущий специалист отдела загородной недвижимости Vesco Realty Алексей Овсянников рекомендует прежде всего приобретать землю в будущих поселках, причем без подряда на строительство. Когда большая часть участков в поселке будет застроена, ее можно будет выгодно продать.

“Не надо искать лишних сложностей, затевая строительство. Это уже не инвестиции, а бизнес, и, если им заниматься, надо свой основной бизнес заканчивать. Нужно просто купить у нормального девелопера, который сделал уже не один проект, инвестиционный контракт (или участок без подряда в централизованно застраиваемом поселке) с понятными сроками начала и окончания строительства – так же, как покупают квартиру в новостройке, на ранней стадии, – подождать до сдачи поселка, продать и получить свою маржу”, – советуют в “Миэль-Недвижимости”. По оценке компании, примерно 10% покупателей жилья в “Барвихе-2” преследуют именно инвестиционные цели. За полтора года таунхаусы площадью 233 кв. м в этом поселке подорожали с $280 000–300 000 за дом до $480 000–520 000.

Где нам стоит дом построить

Рейтинг популярности направлений несколько последних лет практически не меняется.

Наибольшие темпы роста традиционно демонстрируют западные и юго-западные направления. На самом престижном Рублево-Успенском шоссе наиболее ликвидны вложения средств в земельные участки, расположенные на расстоянии 10–25 км от МКАД. Средняя стоимость сотки в лесу там оценивается в $25 000– 35 000, а в Барвихе и Жуковке в отдельных случаях – в $70 000. Стоимость домов доходит до $8 млн, а в некоторых проектах – до $15 млн. Дефицит качественных участков по рублево-успенскому направлению настолько острый, что их ликвидность сомнений не вызывает.

“У Рублево-Успенского шоссе много проблем и недостатков, но ни одно другое направление, кроме, может быть, Ильинского шоссе, не может похвастать такой полнотой и развитостью инфраструктуры”, – говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков.

Не менее стремительно росли цены на участках по Новорижскому шоссе. Цена на самые ликвидные из них достигла $30 000 за сотку. Хорошие перспективы, по мнению экспертов, у калужского, киевского, пятницкого и дмитровского направлений. Их основными преимуществами стали природные условия, развитая инфраструктура и достаточное количество свободных площадок.

Удорожание земли является основным фактором роста цен на загородные дома. Но каждый конкретный поселок нужно рассматривать отдельно. Высокая доходность загородных проектов привлекла на рынок огромное количество “диких” игроков, поясняет Гриневич из Paul’s Yard. Отсутствие у них опыта привело к увеличению на рынке доли сомнительных проектов. Растущая конкуренция и рост предложения увеличивают риски таких инвестиций.

Эксперты Vesco Realty полагают, что цены на землю достигнут пика к весне 2005 г., соответственно, наиболее благоприятные условия для продаж земельных участков и коттеджей наступят в первой половине года. Среди перспективных объектов для вложения денег эксперты Vesco Realty отмечают новые поселки Павлово, Бенилюкс на Новорижском и “Бельгийская деревня”, Стародачное, Южные Ватутинки на Калужском шоссе.

Игра в классику

Крупные игроки едины во мнении: покупатель загородной недвижимости сегодня хочет дом в новом охраняемом коттеджном поселке в пределах 30 км от МКАД, желательно в лесу или у воды, с коммуникациями и хотя бы минимальной инфраструктурой.

Мода на многоэтажные замки прошла, и теперь востребованы дома не более чем в два этажа. В категории элитных коттеджей (от $800 000 за дом или от $250 000 за участок) популярны дома площадью 700–1500 кв. м. Покупатели жилья бизнес-класса ($300 000–800 000 за дом, $100 000–250 000 за участок) предпочитают дома поменьше, 250–450 кв. м. Площади домов экономкласса (дома в районе $80 000 или участки до $25 000) варьируются в пределах 100–200 кв. м. При высоком спросе предложение объектов экономкласса на загородном рынке отсутствует, поскольку строительство таких поселков менее рентабельно, нежели бизнес-класса или элитных.

С точки зрения инвестиций не так важно, какие именно дома и по какому проекту будут строить в поселке, считают в “Миэль-Недвижимости”. Дом, отвечающий личному вкусу инвестора, не обязательно будет ликвидным. Здесь стоит довериться девелоперу, который перед началом строительства потратился на маркетинговые исследования.

Анализ потребительских предпочтений покупателей загородной недвижимости, проведенный экспертами компаний “Миэль-Недвижимость” и “Бест-Недвижимость”, показал, что примерно треть покупателей хотят дом “под ключ”, причем предпочтительнее – в классическом европейском стиле площадью 250–300 кв. м. Такие объекты наиболее ликвидны.

Зависимость между расстоянием от Москвы и оптимальной площадью дома для каждого направления своя. На Рублево-Успенском шоссе надо рассчитывать на дома от 500 кв. м, для новорижского направления до “бетонки” и на эксклюзивном участке с лесными деревьями будет ликвидным дом площадью 400–600 кв. м, а вот на большем удалении надо выбирать меньшие дома, советуют в “Инкоме”.