Продать типовые квартиры

В период бурного роста цен на московскую и подмосковную недвижимость – 25–40% за год – жилье превратилось в доходный инвестиционный инструмент, которым активно пользовались частные инвесторы. Год-два назад многие люди покупали квартиры не ради улучшения своих жилищных условий, а впрок для детей, чтобы извлечь прибыль от перепродажи квартир в будущем или просто защитить свои долларовые сбережения, которые обесценились только в 2003 г. более чем на 7%. По оценкам руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, доля таких инвестиционных квартир в конце 2003-го – начале 2004 г. составляла около 30% от общего объема продаж на первичном рынке жилья против традиционных для стабильного рынка недвижимости 3–5%.

За период январь – март 2004 г. 8,8% всех покупателей квартир в новостройках составляли лица, приобретающие недвижимость исключительно с целью перепродажи. К такому выводу пришел директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости” Геннадий Стерник, проанализировав базу данных компании.

Теперь ситуация на рынке недвижимости меняется не в лучшую для инвесторов сторону. В 2004 г. в среднем рост цен на жилье в столице составил 15–20%, и аналитики рынка недвижимости считают, что в 2005 г. рассчитывать на существенный рост цен уже не приходится. За последние полгода цены на квартиры по большому счету не растут, свидетельствует независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Частным инвесторам ждать от рынка больше нечего, считает Стерник.

Так что инвесторам, которые покупали квартиры несколько лет назад исключительно ради вложения денег, пора подумать о фиксации прибыли, считают эксперты.

Андрей Бекетов полагает, что уже полгода назад можно было начать выводить деньги с рынка недвижимости. К слову, все обозреватели этого рынка осенью прошлого года отмечали заметный рост объемов предложения квартир на вторичном рынке в среднем на 30–40%. Значительная часть этого увеличения была связана с желанием продать квартиры, купленные впрок с целью вложения денег, считает Репченко.

Присоединиться к продавцам и сейчас еще не поздно.

“Поскольку за последние год-два цены заметно выросли на всех сегментах рынка жилья, сейчас есть смысл реализовывать инвестиционные квартиры любого качества”, – считает Геннадий Стерник. Впрочем, спешить продавать недвижимость особых причин тоже нет: цены на нее пока не падают, замечает он.

“Если человек просто вложил в недвижимость свободные деньги на черный день, сейчас особых причин для паники и срочной продажи я не вижу”, – соглашается Олег Репченко, так как падения цен на квартиры не наблюдает.

К продажам эксперты советуют подходить избирательно. Некоторые виды недвижимости они вообще не советуют продавать.

Пока не стоит продавать качественное элитное жилье в престижных районах, которое не устареет морально в течение 3–5 лет, считает Репченко. “Такие объекты редко дешевеют, они даже могут немного подорожать, пока весь рынок “стоит”, их лучше пока сдавать в аренду”, – объясняет он.

“Можно также подержать квартиры, приобретенные на самых ранних стадиях строительства, в домах, которые сейчас готовы к введению в строй. Их стоимость волей-неволей после сдачи в эксплуатацию еще возрастет”, – рассуждает Стерник. Дело в том, что, по данным риэлторов, обычно после сдачи жилого объекта Госкомиссии и введения его в эксплуатацию происходит скачок цены примерно на 10% и более.

В то же время есть категории квартир, которые стоит продать без особых промедлений. К примеру, Репченко рекомендует инвесторам уже сейчас избавляться от недвижимости в панельных домах в малопрестижных районах.

А по мнению руководителя проекта RealtyInvestments.ru Вадима Логинова, сейчас на пике цен о фиксации своей прибыли стоит подумать владельцам инвестиционных квартир бизнес-класса (кирпично-монолитные дома в удаленных районах города, таун-хаусы), так как это жилье сейчас худшее с позиции соотношения “цена – качество”.

Решая вопрос, продавать или не продавать, инвесторы должны помнить, что при реализации они потеряют около 5% от стоимости недвижимости. Это расходы на оформление сделки, услуги риэлторов и т. п.

Кроме того, продав недвижимость, инвестор столкнется со старой проблемой, куда вложить свободные деньги. Андрей Бекетов считает, что сейчас для инвестора нет разумной альтернативы. Сдавая же имеющуюся недвижимость в аренду, он может получить тот же доход, что и в банке, замечает Бекетов.