Осеннее разочарование
Цены движутся и не движутся
Небольшое количество продаж в летние месяцы риэлторы и застройщики объясняли традиционным сезонным спадом, надеясь на осеннее оживление. Эти надежды оправдались лишь отчасти. “С середины сентября и спрос увеличился, и цены возросли. Но по-прежнему наибольшим спросом пользуются лишь небольшие и недорогие квартиры”, – замечает Светлана Виноградова, руководитель отдела первичного рынка компании “Адвекс”. Ольга Сажина, директор по маркетингу компании “Жилстрой-НН”, сентябрьскими результатами довольна: “Обычно мы продаем 60–70 квартир в месяц. В сентябре продали 76 квартир”. Как правило, продажи растут, когда появляются новые объекты, а такая активность при продаже оставшихся квартир немного непривычна, радуется Сажина. Охотнее, замечает она, стали покупать квартиры на верхних этажах: покупатели оценили открывающийся с 16–17-го этажа вид.
В сегменте более дорогого жилья продавцы говорят скорее о стабильности, чем о росте продаж. “Спрос пока ограниченный, думаю, активизации рынка стоит ожидать в середине октября”, – считает Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”. Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж компании “Лотос-НН”, добавляет, что спрос активизировался по сравнению с летними месяцами, но недостаточно.
Рост цен застройщики называют незначительным. Но Иванов считает, что он неизбежен из-за повышения себестоимости строительства. “Весеннее повышение цен на цемент продолжает до сих пор отражаться на рынке: застройщики, смягчая удар, повышают цены на жилье постепенно”, – говорит он. Вносят свою лепту и высокие цены на бензин. “На одном из наших объектов мы и летом ежемесячно повышали цены, и в сентябре подняли, как и планировали ранее, а на втором решили пока повременить с подъемом цен”, – говорит Виктория Куфтина.
Например, “Выбор” повысил цены в сентябре на 1,5%. На Казанском шоссе компания в августе продавала квартиры по 17 900 руб. за 1 кв. м, в сентябре – по 18 900–19 400 руб. “Жилстрой-НН” повысил цены в среднем на 2%: на проспекте Молодежном – с 17 000–17 500 руб. до 17 500–17 800 руб.
Директор Центра независимой экспертизы Татьяна Романчева констатирует, что в сентябре цены были повышены не более чем на четверти строящихся объектов. По мнению Романчевой, часть застройщиков повышает цены раз в квартал, поэтому в сентябре они не были изменены, другая часть не повысила цены из-за низкого уровня продаж. Есть и примеры другой стратегии: например, Волго-Вятская строительная компания изначально устанавливает на свои объекты высокие цены, которые практически не меняются в течение всего периода строительства. На ул. Минина компания продает квартиры уже длительное время по $2000 за 1 кв. м. “Стартстрой”, Ипотечная компания Сбербанка, “Вереск”, “Гарантия-Строй” цен тоже не повышали, хотя в практике компаний ежемесячное повышение цен. По словам Романчевой, цены фактически стоят, можно говорить лишь о естественном повышении цены 1 кв. м по мере приближения дома к сроку сдачи и из-за инфляции. За год общий рост не превысит 18–20%, считает Романчева.
Точное попадание
Несмотря на в целом невысокий уровень продаж и наличие непроданных квартир в уже сданных домах, есть объекты, которые продаются полностью задолго до срока сдачи дома, отмечает Светлана Виноградова. Например, дом компании “Нижегородстрой” в Ленинском районе сдается только через год, а предложений квартир уже нет, несмотря на довольно высокий уровень цен для района. “В Ленинском районе вообще мало жилья строится, кирпичные дома единичны, место чуть ли не лучшее в районе, компания имеет хорошую репутацию – и с продажами нет проблем”, – считает Виноградова. Таких точек несколько в городе. Например, “Выбор” в Сормовском районе только начинает строить дом, а предварительные договоры уже есть, по словам Иванова, на значительную часть квартир. “Интересно, что в первую очередь были разобраны большие – трех- и четырехкомнатные квартиры, которые, по мнению большинства экспертов, пользуются наименьшим спросом”, – говорит Иванов.
Такой “точечный” спрос, как считает Романчева, лишний раз подтверждает, что каждый новый проект нуждается в тщательной маркетинговой проработке. “Жилье продается плохо не потому, что спроса нет, а потому, что покупателю предлагается не то жилье, которое он хочет купить”, – считает она.
По мнению Куфтиной, совершенно незаполненной осталась ниша элитного жилья. Те дома, которые позиционируются как элитные, не вполне этой категории соответствуют.
В сегменте массового жилья, в средней и низшей ценовой категории ключевую роль для роста продаж, по мнению Виктории Куфтиной, играет возможность получения покупателем кредита. У компании “Жилстрой-НН”, которая строит типовое панельное жилье современных серий, квартиры расходятся на ура, по мнению Ольги Сажиной, как раз благодаря ипотеке: ведь цены на жилье у компании ничуть не ниже, чем у застройщиков на соседних площадках. На ул. Родионова, где конкуренция достаточно высока, “Жилстрой-НН” продает квартиры в панельных домах по 19 000–23 000 руб., а “Атенон” в монолитном – по 17 400 руб., “Лотос-НН” в кирпичном – по 17 500 руб. “Нам удалось преодолеть психологический барьер как у покупателей, так и у банков. На Автозаводе наш покупатель – рядовые работники ГАЗа, получающие не самые высокие доходы, молодые семьи”, – рассказала Сажина. Сейчас в Нижнем Новгороде кредиты на первичное жилье выдают шесть банков. Хотя в январе кредиты на новостройки давал только Сбербанк и только на дома “Жилстроя-НН”, сейчас у того же Сбербанка уже около десятка партнеров-застройщиков. Только по совместной программе Сбербанка и “Жилстроя-НН” выдано более 100 кредитов, правда, кредитные сделки под поручительство других застройщиков пока единичны.
В ожидании перемен
О перспективах развития застройщики говорят очень неохотно. По мнению Романчевой, изменение политической ситуации в регионе заставляет проявлять осторожность и некоторый пессимизм. После выборов мэра четыре года назад произошел большой передел выданных ранее земельных участков. Вадим Булавинов пересмотрел многие подписанные предыдущим мэром землеотводы. Сейчас итоги предстоящих 16 октября новых выборов мэра мало волнуют застройщиков: новый нижегородский губернатор Валерий Шанцев уже наложил руку на распределение земель в Нижнем Новгороде. В Законодательном собрании Нижегородской области в первом чтении принят закон, в соответствии с которым земельными ресурсами для инвестиционной деятельности будут распоряжаться не муниципалитеты, а область. Кроме того, Шанцев заявил о готовности пригласить столичных инвесторов для строительства типового массового жилья в Нижнем.
“Бояться нам нужно не конкуренции, а низкой покупательной способности населения”, – считает Андрей Баранов, генеральный директор компании “Нижегородский дом и К”. Уже сегодня, по мнению Романчевой, рынок достаточно насыщен, предложение в некоторых сегментах превышает платежеспособный спрос. Не спешить с освоением новых площадок заставляет и неопределенность с реализацией закона “Об участии в долевом строительстве жилья…”. В Нижнем Новгороде пока еще не зарегистрирован ни один договор долевого участия.