Денежное помещение

Вкладывать средства в столичную недвижимость в последние годы было очень выгодно. “Я приобрела двухкомнатную квартиру в Черемушках в мае 2004 г. за

$67 000, а сегодня ее готовы купить за $100 000, т. е. в полтора раза дороже”, – радуется частный предприниматель Светлана Потачевская. “Цены растут невероятно, купленная мною в канун 2005 г. квартира за $120 000 сейчас стоит $190 000”, – делится впечатлениями сотрудница финансовой компании Наталья Кондрашева.

Действительно, по данным аналитиков, в 2003 г. цены на жилье в Москве и пригороде выросли более чем на 40%, в 2004 г. – на 20–25%, в основном рост пришелся на первое полугодие. Но к концу 2004 г. недвижимость практически перестала дорожать. “В первой половине 2005 г. рост цен на жилые метры едва покрывал инфляцию”, – рассказывает руководитель аналитического центра iRN.ru Олег Репченко. И аналитики хором заявляли, что за год цены вырастут максимум на 10–15% и что золотое время для инвестиций в недвижимость миновало. Некоторые даже советовали избавляться от приобретенных несколько лет назад столичных квартир.

Снова в рост

Но пессимистический для инвесторов прогноз о снижении темпов роста цен на московскую недвижимость не оправдался. Рекордный рост цен на нефть подстегнул рынок жилья, объясняет директор аналитического центра “Миэль-Недвижимость” Геннадий Стерник. За 2005 г. квартиры в Москве и области подорожали в среднем более чем на 30%. По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, самыми прибыльными в прошлом году оказались инвестиции в квартиры в 10–14-этажных новых панельных домах, расположенных на Западе Москвы. Цены на них выросли за год на 34–36%. А меньше всего подорожало элитное жилье – по расчетам аналитиков компании Swiss Realty, всего на 23%.

Так что, по словам Репченко, чистый доход инвесторов от перепродажи столичного типового жилья с учетом всех издержек и налогов в прошлом году составил около 20%. А сдача жилья в аренду, по его данным, приносила им еще 7–9% годовых. По оценкам генерального директора компании Soho Realty Ольги Твороговой, доходы от сдачи жилья в аренду в 2005 г. составляли 8–10% годовых с учетом всех накладных расходов. К слову, по данным аналитиков, за минувший год арендные ставки на жилье тоже выросли – на 15–20%.

Плюс 5% за месяц

Новогодние праздники и двухнедельные каникулы не остановили рост. По данным аналитического центра iRN.ru, за январь 2006 г. квартиры в панельных и блочных домах подорожали на 4,6–4,9%, в монолитных и кирпичных – на 3,9%. При этом медленнее других (+3,2%) росли цены на квартиры большой площади в монолитно-кирпичных строениях.

В итоге средний уровень цен предложения жилья в Москве (без учета элитного жилья и нетиповых квартир) к концу января вырос до $2320. Самые дорогие метры, по информации компании Swiss Realty, сейчас предлагаются в элитарных новостройках на улицах Болотная и Остоженка – их цена достигает $25 000 за квадратный метр с отделкой. Самое дешевое жилье в готовых домах, по данным iRN.ru, сейчас можно найти в столичных районах за пределами МКАД – Куркине и Зеленограде ($1600/кв. м), а в пределах кольцевой дороги – в Бирюлеве и Печатниках ($1800–1900/кв. м).

О том, что нынешний уровень цен на столичное жилье не предел, говорят все. Ведь до Запада нам пока далеко. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев рассказывает, что в Нью-Йорке квадратный метр жилья для среднего класса стоит $5000–7000, в Лондоне – $5000–5500, в Париже – $4500–5000.

Прогнозы роста стоимости жилья на 2006 г. в Москве укладываются в интервал 15–20%. По мнению генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, жилье подорожает в этом году как минимум на 24%. Президент Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) Михаил Гороховский ожидает роста цен на жилье на 18–25%, Апрелев – на 15–20%. “Объем денег в экономике растет, увеличивается приток средств от продажи энергоносителей и металлов”, – объясняет Бекетов.

Большинство экспертов полагают, что основной рост придется на первое полугодие 2006 г., а во второй половине года рынок станет более спокойным. Такого мнения, в частности, придерживаются Бекетов и Репченко. “Темпы роста цен на жилье не сократятся еще 3–6 месяцев”, – уверен Стерник из “Миэль”. А Гороховский из МАГР не исключает второго этапа удорожания недвижимости уже осенью.

Что касается аренды, по данным начальника отдела маркетинга корпорации “Квартира.ру” Юрия Кочеткова, сейчас однокомнатную квартиру с мебелью в удаленном спальном районе, например в Южном Бутове, можно сдать минимум за $400 в месяц, а цены на аренду элитного жилья начинаются от $2000. “Верхний предел не ограничен. Многое зависит от “начинки квартиры”, района и самого дома”, – говорит он.

Но, по мнению Крапина из RWAY, в этом году арендные ставки станут выше еще на 8–12%. Апрелев также считает, что они увеличатся на 10–12%, а Гороховский называет 12–20% в зависимости от сегмента жилья. Приобретение жилья для сдачи в аренду станет прибыльным делом, даже если цены на жилье перестанут расти.

Но цены на жилье в этом году снижаться не будут, уверены аналитики и риэлторы.

Вклад на будущее

Если верить этим прогнозам, инвестировать в недвижимость еще не поздно.

Все эксперты советуют, если хватит денег, вкладываться в элитное жилье как наиболее надежное. В случае разворота рынка, чего, впрочем, пока не ждет никто из аналитиков, эти объекты обычно дешевеют медленнее других. Гороховский полагает, что в этом году элитное жилье внутри Садового кольца подорожает больше других объектов. “В центре осталось мало пригодных для строительства площадок”, – объясняет он свою позицию. Крапин рекомендует обратить внимание на объекты в районе Остоженки, Фрунзенской и Нового Арбата.

Но Апрелев замечает, что элитное жилье, как правило, дорожает медленнее рынка.

Для сдачи в аренду и он, и Гороховский рекомендуют приобретать жилье экономкласса, “потому что оно недооценено”. Чтобы заработать на перепродаже, по мнению Репченко, наиболее интересны 1–2-комнатные квартиры в новых панельных домах в спальных районах – такие объекты будут дорожать быстрее. Особенно привлекательны в этом смысле районы, где планируется улучшить инфраструктуру и транспортную сеть, например Строгино или Солнцево-Переделкино, добавляет он. А Крапин также рекомендует обратить внимание на квартиры в типовых монолитных и в новых панельных домах в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах столицы.

Что касается новостроек, то, по мнению экспертов, делать инвестиции с целью извлечения максимальной прибыли надо бы на начальном этапе строительства. “Тогда к моменту оформления права собственности – через полтора-два года – капитал может увеличиться в полтора раза с учетом роста цен”, – считает Кочетков.

Однако и рисков у таких вложений существенно больше. “Сейчас на рынке порядка 80 000 договоров, по которым люди, вложившиеся в строительство на нулевом или начальном цикле, так и не вступили в права собственности на жилье, многие недостроены”, – рассказывает Крапин.

По мнению всех экспертов, инвестировать в недвижимость имеет смысл на несколько лет. “Тогда и накладные расходы от перепродажи будут меньше, и в течение этих лет можно будет получать доход от сдачи жилья в аренду”, – объясняет Репченко.

Эксперты пока не берутся оценить, до какого уровня могут подняться цены на жилье в столице и окрестностях. Теоретически цена квадратного метра может быть любой, подчеркивает Бекетов. По мнению аналитиков, все “будет зависеть от экономической ситуации в стране”. “В развитых странах рост цен на жилье обычно опережает инфляцию на 1–2% в год”, – рассказывает Кочетков. В любом случае Апрелев считает жилую недвижимость перспективным объектом вложения денег для инвесторов на многие годы. Ведь помимо роста цен можно извлекать доход от аренды.