И крупным, и мелким
Окупаемость вложений в торговые площади не превышает 4–5 лет, говорит специалист агентства недвижимости “Сибакадемстрой-недвижимость” Ирина Ильиных, поэтому они особенно популярны. Небольшие помещения площадью от 100 кв. м востребованы как торговцами, так и частными инвесторами, рассказывает риэлтор. Последние стремятся приобрести помещения на пересечении пешеходных потоков, чтобы сдать их под залы игровых автоматов или салону сотовой связи, – тогда окупаемость сокращается до трех лет. По словам Ильиных, удачно расположенное помещение можно сдать за 4000 руб. за 1 кв. м в месяц, что в полтора-два раза превышает средние ставки аренды для центра города.
По данным “Сибакадемстрой-недвижимости”, в январе 2006 г. средняя ежемесячная ставка аренды 1 кв. м в центре составляла 2000–2500 руб., а в районах средней отдаленности не опускалась ниже 1000–1500 руб. Цена торговой недвижимости возросла за прошлый год на 40–50%, говорит Ильиных.
В 2004 г., рассказывает директор агентства недвижимости “Акрополь” Зафар Умаров, цена в $2500 за 1 кв. м помещения на Красном проспекте казалась невероятно высокой, а в начале 2006 г. покупатели считали удачной сделку по $3500–4000 за 1 кв. м. Полгода назад магазин площадью около 100 кв. м на Красном проспекте в районе Дома быта был продан по цене $5000 за 1 кв. м – это считалось самой дорогой продажей сезона. Сейчас аналогичное помещение в том же районе выставлено уже по $7000 за 1 кв. м, приводит примеры он.
Ставки аренды растут медленнее, чем цены, продолжает Умаров. За 2005 г. они выросли на 10–15%, что типично для последних лет. Сейчас ставка аренды для небольших магазинов в центре составляет около 2500 руб. за 1 кв. м в месяц, в районах средней удаленности – от 800 руб. 1 за кв. м. Все больше начинает цениться площадь Маркса, где ежемесячные ставки достигают 2500–4000 руб. за 1 кв. м.
По мнению Умарова, рост цен на торговую недвижимость в 2006 г. продолжится, однако не будет столь значительным, как в 2005 г. В среднем по городу эксперт прогнозирует рост в 20%. Ввод новых торговых центров не заставил мелких арендаторов и инвесторов пересмотреть предпочтения – ставки аренды для них там слишком высоки, считает Умаров. Как правило, большая часть площадей отдается якорным арендаторам, а площадь “зоны галереи” незначительна. В новом ТРЦ “Континент” (26 000 кв. м) на пересечении ул. Доватора и Гусинобродского шоссе под бутики отдали в аренду около 10% торговых площадей, говорит гендиректор “Континента” Тимофей Мельников. По его словам, сначала арендаторы платили от 800 руб. до 1600 руб. за 1 кв. м в месяц, затем ставка стала определяться индивидуально и варьироваться от 300 руб. до 10 000 руб. за 1 кв. м. Минимальные ставки предусмотрены для якорных арендаторов, максимальные будут брать с салона игровых автоматов, поясняет Мельников.
Невелика доля мелких арендаторов и в крупнейшем торговом центре “Гигант” (22 000 кв. м). ТЦ был введен в декабре прошлого года на проезде Энергетиков у дамбы Димитровского моста холдингом “Сибирский гигант” (ему же принадлежит первый в городе новый торговый центр “Мегас”). По словам гендиректора “Гиганта” Романа Загуменного, площадь торгового зала составляет 12 000 кв. м, зона сопутствующей аренды занимает около 1100 кв. м. Ежемесячная ставка аренды сейчас составляет 2000–3000 руб. за 1 кв. м, добавил Загуменный. Ранее в компании сообщали, что объем инвестиций в торговый центр составил около $11 млн, планируемый срок окупаемости – три года. В компании не раскрывают планируемый оборот центра, но рассчитывают на то, что величина средней покупки будет равна 900–1500 руб., а средняя посещаемость – 5000–9000 человек в день.
В торговом центре “Москва”
(21 000 кв. м), построенном в конце 2005 г. девелоперской компанией “Труд” рядом с Центральным рынком, практически все площади были сданы. По словам заместителя гендиректора компании Анатолия Пастушенко, арендаторы согласились платить от 900 руб. до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от площади и этажа.
В I квартале 2006 г. “Труд” планирует сдать еще один небольшой торговый центр на пересечении Вокзальной магистрали и проспекта Димитрова, напротив ЦУМа. Его площадь составит 3500 кв. м. По словам Пастушенко, надземный этаж будет отдан под салоны по 100–480 кв. м с отдельным входом, а подземный – под галерею бутиков площадью от 36 кв. м. Ставка аренды в зависимости от этажа и площади магазина составит от 1500 руб. до 3500 руб. за 1 кв. м в месяц.
На II квартал 2006 г. намечена сдача двух очередей комплекса “Манхэттен” (48 000 кв. м), в котором около 10 000 кв. м займут торгово-развлекательные блоки. “Комплекс будет располагаться рядом с Вокзальной магистралью – главной торговой улицей города, и, следовательно, все его площади будут востребованы”, – уверен Пастушенко.