ОРИЕНТИРЫ: Грядут алчные иностранцы

Для иностранцев, которые предпочитают работать и получать доход на рынке коммерческой недвижимости России, в том числе за счет длинных денег, появилась еще одна возможность. Одним из новых проектов Fleming Family & Partners (FF&P) стало создание компании Fleming Family & Partners Russia Real Estate Development Limited, управляющие которой – московские и зарубежные профессионалы – собираются провести IPO на Лондонской бирже. И в результате привлечь $300 млн. На эти деньги будет создан фонд, и средства из него будут направлены в девелопмент офисных, производственных, торговых и других объектов в Москве, Подмосковье и крупных российских городах. В целом же команда рассчитывает на такой объем проектов в РФ, на который понадобится потратить $1 млрд.

Средства управляющие собираются привлечь в том числе за счет банковских кредитов. Создающийся фонд – так называемый девелоперский – станет принципиально новым продуктом на рынке. С одной стороны, это большие риски, но с другой – более высокая доходность. Фонд относится к разряду публичных (в отличие от частных), созданных на деньги институциональных инвесторов.

До сих пор сделки на рынке совершались фондами, предпочитающими покупать готовые объекты (Yield-фонды) и, соответственно, нести меньшие риски. Так было в первые годы работы компании FF&P в Москве, когда созданные ею фонды приобрели бизнес-центр класса А на Гоголевском бульваре, 11, за $25–30 млн (2003 г., здание построил в 1998 г. инвестиционный банк Credit Suisse First Boston) и офисно-торговый комплекс на ул. Лесной, 3/9, у Sino Real Estate примерно за $25–30 млн (2005 г.).

Среди активных инвестфондов, работающих в Москве и РФ, можно отметить также фонд британской компании Raven Russia Limited, которая начала предпринимать конкретные шаги в 2005 г. В целом фонд собирается вложить в российскую недвижимость не меньше 500 млн фунтов стерлингов ($800 млн). Частично эти средства были привлечены в июле 2005 г. в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже (компания разместила примерно 30% своих акций на сумму более $266 млн). Raven Russia Limited приобрела строящийся терминал “Крекшино” у Национальной логистической компании, входящей в “РосЕвроГрупп”, сделка стала событием 2006 г. Сумма ее составила $110 млн.

Компания “РосЕвроГрупп” кроме “Крекшино” продала и часть себя. В октябре 2005 г. 38% Национальной логистической компании, входящей в ее структуру, купили Citigroup Venture Capital и немецкая компания DTB. 20% акций другой ее компании – “РосЕвроДевелопмент” – приобрел американский фонд Moore Capital.

Из покупок 2005–2006 гг. в офисном секторе можно отметить кроме приобретения FF&P комплекса на Лесной, 3/9, также и купленный Amerop Investment Fond офисный комплекс George Plaza.

Участниками сделок на столичном рынке становятся не только инфестфонды, но и девелоперские компании или крупные холдинги и банки.

Сделка в 2005 г. состоялась между инвестиционно-девелоперскими компаниями Coalco с русскими корнями и Capital Partners, ICD international и Lone Star Ventures, которым Coalco продала свой участок в 120 га вместе с проектом складского комплекса. Теперь Capital Partners строит на этом месте Логистический парк “Домодедово”. Стоимость продажи участка с проектом могла составить, по оценкам экспертов, около $350 000–450 000 за 1 га.

На другом участке, принадлежащем Capital Partners, возводится склад “Пушкино” на 35 га земли. Capital Partners в 2005 г. рефинансировала кредит, выданный на строительство этого склада. Вместо группы казахских банков проект теперь финансирует немецкий Eurohypo, который предложил более выгодные условия (выдал ипотечный кредит вместо строительного под 4–5% годовых вместо бывших 12–13%).

Такие низкие ставки по кредиту может позволить себе европейский банк, но не российский. На рынке говорят, что крупные ипотечные банки активно ищут возможности для выдачи кредитов под залог недвижимости, но пока немного объектов, которые соответствуют их требованиям.

Что касается сектора складов и повышенного интереса к нему иностранцев, есть точка зрения, что русские в большей степени ориентированы на рынки офисных и торговых помещений. Там доходность выше, а срок окупаемости проектов короче. Западные же инвесторы интересуются складским бизнесом, так как у них есть дешевый капитал, а доходность инвестиций в 11–14% их вполне устраивает. В среднем, как принято считать, инвестиции в складскую недвижимость приносят около 16–18% доходности в год. В Европе же она может составлять 8%.

Аналитики Центрального банка и Росстата пришли к выводу, что уже с 2005 г. помимо нефтяного сектора иностранные инвесторы активно взялись за рынок коммерческой недвижимости.

Приход фондов и других видов институциональных инвесторов на рынок, покупка ими объектов недвижимости – нормальная практика для развитой страны. В Европе большая часть недвижимости и проектов в этой сфере принадлежит фондам.

Объяснить растущую активность иностранцев можно несколькими причинами. Помимо высокой доходности от проектов, несмотря на которую не все желающие до сих пор решались работать в РФ, это и макроэкономические причины. Например, грядущее вступление России во Всемирную торговую организацию (ВТО), которое должно произойти уже в 2006–2007 гг.

Теме иностранных инвестиций и положению внешних инвесторов в РФ в соглашениях ВТО уделяется повышенное внимание. Для внешних инвесторов в России должны быть созданы максимально благоприятные условия работы на законодательном уровне. Когда страна станет участником ВТО, ее финансовый сектор будет регулироваться Генеральным соглашением о торговле услугами, в которое включены “интеллектуальные” и финансовые услуги. Главная цель соглашения – в том, чтобы сократить и устранить государственные меры, которые как-либо препятствуют “свободному предоставлению услуг через государственные границы” или дискриминируют компании с участием иностранного капитала. Как говорится в документе, поставка услуг будет осуществляться несколькими способами. Среди них – “коммерческое присутствие”. Оно позволяет иностранцам учреждать и приобретать компании разных форм собственности в России.