Арендные ставки замерли
По данным агентств недвижимости, в начале 2006 г. в Нижнем Новгороде насчитывалось около 1,4 млн кв. м офисных площадей. Ожидается, что к концу года будет построено и реконструировано около 60 000 кв. м.
В Нижнем Новгороде появляется все больше желающих купить офисные помещения.
Однако, говорит Надежда Данилова, менеджер отдела коммерческой недвижимости риэлторской фирмы “Адрес”, число предложений на первичном рынке снизилось. Как следствие – повысились цены, в отдельных случаях до 50%. “В феврале в строящемся административном здании на ул. Горького офисные площади продавались по $1500 за 1 кв. м. В начале августа – уже по $1700–1800. В административном здании на ул. Провиантской цена 1 кв. м в начале года составляла $2000, сейчас, когда здание уже построено, достигла $3000. В заречной части цены не слишком отличаются от центра города: в Сормове они достигают $2200 за 1 кв. м, а на Автозаводе есть предложения по $3000–4000 за 1 кв. м”, – рассказала Данилова.
По ее словам, традиционно рынок продаж пополнялся в основном за счет строящихся жилых домов, на первых этажах которых застройщики размещали офисные или торговые площади. В 2006 г. в связи с введением в действие нового закона “Об участии в долевом строительстве...” объемы вводимых новостроек упали, соответственно, уменьшилось количество находящихся в них офисных площадей. Наоборот, частных инвесторов и владельцев маленьких компаний, желающих приобрести небольшие офисные помещения, стало больше.
В отличие от рынка продаж, на рынке аренды ставки в 2005 г. – первом полугодии 2006 г. росли не быстрее инфляции, а спрос и предложение были уравновешены, говорят аналитики Нижегородского центра научной экспертизы. “Рост спроса на аренду офисных площадей зависит от увеличения деловой активности и экономического потенциала региона. А в Нижнем Новгороде девелоперы стали активно строить офисы в то время, когда объемы производства практически стояли на месте” – так Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, объясняет несбывшиеся надежды девелоперов на увеличение спроса.
Хотя в существующих бизнес-центрах вакантных помещений практически нет, заполняемость близка к 100%. Недостаток в арендаторах испытывают небольшие офисы невысокого качества, расположенные в старых административных зданиях или жилых домах. Их собственники вынуждены пересматривать ставки – в сторону понижения. “В центре города, на ул. Варварской, в пристроенной к жилому дому офисной части, собственник долго не мог сдать площади по 900 руб. за 1 кв. м и снизил ставку до 600 руб., – рассказала Надежда Данилова. – В этом районе много предложений в бизнес-центрах, поэтому сдать по такой высокой цене площади на первых этажах сложно”.
“Управляющие бизнес-центров корректируют арендные ставки, делая поправку на уровень инфляции”, – говорит Сергей Каратаев, руководитель отдела аренды управляющей компании “Ваш офис”. Например, в бизнес-центре на Нартова, 6, считающемся одним из наиболее успешных БЦ города, арендные ставки повысили только в феврале – на коэффициент инфляции 2005 г. Сейчас они составляют от 450 до 550 руб. за 1 кв. м (без учета стоимости коммунальных услуг).
“В нагорной части города ставки не растут, здесь много современных бизнес-центров, – отмечает Каратаев. – Наоборот, в заречной части, где их почти нет, а спрос на офисные площади ощутим, ставки немного увеличились”. “В наиболее привлекательных для арендаторов местах заречной части города они поднялись с 400 руб. до 500 руб. за 1 кв. м”, – говорит Данилова.
Заречная часть привлекла внимание девелоперов. До сих пор бизнес-центров там практически не строилось, сейчас же реализуют свои проекты или планируют строительство несколько компаний: в старом Канавине, на Автозаводе, в Сормове. Строительная компания “Дельта” строит бизнес-центр на ул. Керченской в Канавинском районе. Общая площадь офисного здания составит 18 000 кв. м, предполагаемый срок сдачи – III квартал 2007 г. В Автозаводском районе еще ряд девелоперов готовят предпроектную документацию новых офисных центров.
Рынок офисов в заречной части пополняется и за счет открытия дилерских центров по продаже автомобилей. “Производители требуют, чтобы дилеры открывали свои центры в современных, хорошо оборудованных помещениях, и девелоперы вместе с центром по продаже автомобилей строят еще тысячу, а то и больше квадратных метров офисных площадей для сдачи в аренду”, – объясняет Романчева. Например, компании “Автобриз”, “Интерпласт”, “Агат” в своих строящихся и построенных центрах предусмотрели дополнительные площади для сдачи в аренду в качестве офисных помещений.
В нагорной части города, в Нижегородском районе, где сейчас сосредоточено 38% офисных площадей, бизнес-центров планируется построить еще больше: компания “Новый город” ведет строительство административно-торгового здания на ул. Алексеевской. Общая площадь здания – 36 000 кв. м, планируется, что офисы разместятся на 20 000 кв. м. На ул. Ковалихинской ведется строительство первой очереди центра международной торговли (девелопер – группа компаний “Региональный центр международной торговли”). Свой объект девелопер позиционирует как бизнес-центр класса А, общая площадь здания составит 17 500 кв. м, офисы займут пять верхних этажей, внизу разместятся торгово-выставочные площади и ресторан. Компания “Элтекс” на ул. Горького строит административное здание общей площадью 11 000 кв. м. На ул. Салганской ведет строительство бизнес-центра класса В компания “Выбор”.
По мнению Романчевой, ввод новых площадей приведет к замедлению темпов роста арендных ставок и к увеличению сроков окупаемости проектов. “Если раньше проект среднего масштаба окупался за 4–5 лет, то сейчас возможно его увеличение до 5–6 лет”, – считает Романчева.