Больше шикарных кабинетов

С начала года цены на офисные помещения поднялись на 30–40%, в то время как ставки аренды выросли на 5–10%, констатирует президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. По его словам, доходность бизнеса от сдачи в аренду офисных помещений для инвесторов, приобретающих офисы у застройщика, снизилась с 20–25% в 2005 г. и составляет сейчас 13–18% годовых.

Партнер по маркетингу компании DSO Consulting Сергей Дьячков в ближайшее время ожидает бум бизнес-центров. К концу 2006 г. девелоперы обещают ввести в эксплуатацию более 70 000 кв. м современных офисных помещений, а с декабря 2006 г. и в течение 2007 г. на рынок попадет еще около 300 000 кв. м, подсчитал Дьячков. По его словам, эти объемы превысят показатели прошлых лет: например, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м современных офисов.

Потребность в помещениях класса А растет, и в 2007–2009 гг. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом году, убежден руководитель пресс-службы компании Knight Frank Андрей Патрушев. Он связывает это с общим повышением деловой активности в регионе, а также приходом иногородних компаний. “Чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, – говорит Патрушев. – Емкость уже объявленных к реализации бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года”. По мнению коммерческого директора “Росевродевелопмента” Натальи Коротаевой, потребность в офисах класса А в Новосибирске сейчас составляет около 130 000 кв. м.

В декабре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию БЦ “Росевроплаза” (общая площадь – 30 000 кв. м, стоимость – около $35 млн, девелопер – “Росевродевелопмент”). По словам Коротаевой, годовая ставка аренды в БЦ составит от $440 за 1 кв. м и 40% площадей уже сданы в аренду. Наибольшим спросом пользовались небольшие помещения площадью 140–150 кв. м, добавляет она.

Компания “СТ Групп Регион” также строит бизнес-центр класса А в Новосибирске. “Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 30 000 кв. м, его возведут на участке площадью 0,34 га в центре города”, – заявил коммерческий директор “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. По его информации, инвестиции в проект составят не менее $27 млн. “Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закрывают”, – отмечает Шмелев. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400–450 за 1 кв. м в год.

Конкуренцию столичным девелоперам намерены составить местные застройщики, реализующие проекты БЦ “Гринвич” и “Кобра”. В июле 2007 г. компания “Трансервис” планирует сдать бизнес-центр “Гринвич” (общая площадь – 34 000 кв. м). По словам гендиректора компании Александра Бойко, первые договоры аренды можно будет заключать уже в феврале следующего года по ставке от 1300 руб. за 1 кв. м. Бойко убежден, что бизнес-центр будет востребован у арендаторов: “Гринвич” обладает вместительной парковкой на 350 автомобилей, что выгодно отличает его от других офисных зданий города – там парковочные места в дефиците”, – аргументирует он.

В следующем году планирует ввести свой бизнес-центр “Кобра” (общая площадь – 22 000 кв. м) и девелоперская компания “Труд”. Управлять им будет компания “Экопласт-Сервис”, входящая в структуру “Труда”. “Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, и в дальнейшем арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по цене аренды”, – считает замдиректора “Труда” Анатолий Пастушенко.

“Большинство арендодателей зафиксирует ставки на весь период 2007 г., – уверен Луговой. – Какая-то часть бизнес-центров столкнется с увеличением срока экспозиции и даже оттоком арендаторов. В первую очередь это будут здания, неудачно расположенные и имеющие мало парковочных мест”.

По мнению Дьячкова, в 2007 г. ставки в офисах класса А будут расти медленнее инфляции. В сегменте офисов класса В рост ставок будет происходить вровень с инфляцией, убежден директор риэлторской компании “Акрополь” Зафар Умаров. Он объясняет это тем, что основной спрос со стороны новосибирских компаний приходится именно на этот сегмент. С введением заявленных бизнес-центров можно будет говорить о некоторой стабилизации рынка – в частности, уже сейчас об этом свидетельствует замедление роста ставок, однако до подлинного насыщения в сегменте офисов класса В пока далеко, резюмирует собеседник.