ЗЕМЛЯ: Новая столыпинская реформа
До половины всех земель сельскохозяйственного назначения в Московской области уже находится в руках крупных собственников. Об этом, в частности, писала газета “Ведомости” (“Земля – лендлордам”, приложение “Недвижимость. Жилой фонд” от 10.07.2006).
Идет такой же процесс и в Краснодарском крае, но только в более драматичных формах. Скандалы и конфликты в связи с рейдерскими захватами крестьянских земель стали возникать почти сразу после вступления в силу закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, открывшего возможность купли-продажи сельхозугодий. Скупка активизировалась в последние месяцы как в связи с притоком нефтедолларов в российскую экономику, так и в связи со стартом национального проекта развития АПК, сделавшего перспективными инвестиции в сельское хозяйство. В моем Туапсинском избирательном округе в настоящее время разворачиваются скандалы вокруг рейдерских атак на несколько агрофирм.
Рейдерство приобрело такой размах благодаря несовершенству действующего земельного законодательства. Основной формой собственности на земли бывших колхозов и совхозов (в 1991–1993 гг. преобразованных в акционерные общества и товарищества с ограниченной ответственностью) является общая долевая собственность. Собственниками земель считаются все бывшие колхозники и работники совхозов, однако принадлежащие им доли, как правило, не выделены в натуре. В лучшем случае на руках у дольщиков находятся выданные в 1996–1997 гг. свидетельства о праве собственности на земельную долю. Эти документы представляют собой аналог ваучеров 1992–1994 гг. – бумага, говорящая о праве ее обладателя на некий, в точности не обозначенный, кусочек бывшего совхозно-колхозного имущества. Скупаются эти доли так же легко, как ваучеры. В законе “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” заданы верные принципы, но недостаточно четко прописан порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельхозназначения. Для исправления ситуации в закон неоднократно вносились поправки. Действующая редакция закона разрешает дольщику завещать свою земельную долю или вносить ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей участок, находящийся в долевой собственности. Можно передать свою земельную долю в доверительное управление, продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться своей долей (в том числе продать лицу, не являющемуся участником долевой собственности) каким-то иным образом, без выделения в натуре земельного участка, закон дольщику запрещает. Можно сказать, что нормы ужесточены до предела, однако рейдерство не прекратилось – просто в роли скупщиков теперь выступает либо кто-то из дольщиков (фактически нанимаемый рейдерами), либо сельхозорганизация. Очевидно, что корень проблемы в самом наличии общей долевой собственности на землю.
Теоретически дольщик имеет право выделить свой земельный пай в натуре и распоряжаться им по своему усмотрению: вести хозяйство, сдавать в аренду и т. д., и т. п. Однако практически это крайне сложно. Выделяемый участок должен либо относиться к утвержденной общим собранием дольщиков части земель, специально предназначенных для выделения, либо против его выделения не должен возражать никто из дольщиков (факт их оповещения о предстоящем выделении должен быть доказан). Правила выделения участков и разрешения споров от региона к региону разные, но в большинстве случаев процедура для желающих выделиться весьма обременительна.
Кто не слеп, тот видит, что перед нами процедура, аналогичная процедуре выхода из общины бывших крепостных в пореформенной России (1861–1906), – требуется согласие остальных общинников. Процедура так сложна, что велик соблазн расстаться с землей, так и не начав на ней хозяйствовать. Дальнейшее неоднозначно: рейдер может развернуть на приобретенных участках крупное агропроизводство, а может и попридержать землю в спекулятивных целях (в том числе и для перепродажи тем же бывшим дольщикам). В последнем случае возникает дополнительная почва для социальных конфликтов по поводу “новой прихватизации”. С другой стороны, сохранение земель в общей долевой собственности препятствует развитию сельскохозяйственного производства на современной основе.
Убежден, что процесс оформления земли в собственность нынешних дольщиков необходимо ускорить. Нужна новая столыпинская реформа: выделение земельного участка должно проводиться по заявлению одного дольщика в земельный комитет – вне зависимости от согласия других дольщиков. При этом (опять же по столыпинскому образцу) всем прочим дольщикам должно поступить предложение заодно выделить и их паи (можно даже пойти дальше по столыпинскому пути и ввести в этом случае оплату межевания за казенный счет). Эта мера создаст своего рода соревнование между дольщиками за раздел земли и укрепление паев в частной собственности – ведь первые обратившиеся получат те земли, которые они сами выбрали, а прочие – только остатки.
По существу рейдерские захваты означают превращение общей долевой собственности в частную. В 90-е гг. общая долевая собственность и рассматривалась как неизбежная (в силу громадности задачи и слабости госаппарата) переходная форма на пути к частной собственности. Сегодня мы видим, что этот переход осуществляется на деле, однако ведет к образованию не крестьянского (как предполагалось в 1991 г.), а помещичьего землевладения. Само по себе существование общей (долевой) собственности неизбежно будет и в дальнейшем служить приманкой для рейдеров и провоцировать конфликты. Пора ликвидировать эту форму собственности и защитить право крестьян на владение землей. Это лучше, чем ждать, пока вся земля окончательно перейдет в руки латифундистов.