Фонд для Лужкова
Решение о строительстве в ММДЦ “правительственного квартала” было принято в январе 2002 г. Последний проект предполагает, что на площади 3,4 га (участки 1 и 15 по Красногвардейскому проезду) должны появиться четыре 72-этажные башни общей площадью чуть более 765 000 кв. м. В них планируется разместить Московскую городскую думу и столичную мэрию. Изначально строительство хотели вести за счет бюджета и сдачи в аренду части помещений, которые столичные власти занимают сейчас. При себестоимости 1 кв. м в $1800 общая стоимость проекта могла составить до $1,4 млрд. Полтора года назад город рассчитывал получить эти деньги, заложив треть занимаемых чиновниками площадей, а еще часть площадей сдав в аренду.
Позже появилась идея переложить все расходы на плечи инвестора, которого планируется выбрать в начале следующего года на аукционе. В обмен на вложенные деньги победитель аукциона получит около половины полезных площадей (316 356 кв. м), а другая половина (332 157 кв. м) отходила мэрии (плюс 116 876 кв. м технических помещений). Поиск потенциальных инвесторов мэрия начала на выставке ExpoReal-2006 в Мюнхене, где был представлен этот проект.
Но параллельно разрабатывается очередная схема финансирования стройки. Как рассказали “Ведомостям” сразу два высокопоставленных чиновника мэрии Москвы, сейчас обсуждается идея создать ЗПИФН и не проводить аукцион. Одним из вдохновителей этой схемы чиновники мэрии называют заместителя мэра Москвы Иосифа Орджоникидзе.
По мнению Артема Цогоева, исполнительного директора управляющей компании “Blackwood Фонды недвижимости”, такая схема может заинтересовать инвесторов. “Кроме того, в таком случае в строительстве мэрии могут принять участие уже не один инвестор, а несколько”, – добавляет он. А представитель еще одной управляющей компании полагает, что подобная схема финансирования может быть использована, если желающих поучаствовать в аукционе не найдется. ”Но при этом мэрия и сама должна будет поучаствовать в качестве пайщика”, – рассуждает собеседник “Ведомостей”.
Впрочем, у этой схемы есть и противники. “После окончания срока действия ЗПИФНа у пайщиков останется не имущество, а паи, которые мэрии не нужны. По закону это имущество после окончания срока ЗПИФНа должно быть продано, а деньги поделены между пайщиками”, – говорит чиновник.
Аналитики считают, что ПИФ выгоден мэрии. По мнению управляющего директора УК “Уралсиб” Салавата Халилова, при наличии в ЗПИФНе нескольких пайщиков Москве, как обладателю 50% паев, будет легче контролировать процесс работы фонда. “Кроме того, снижаются затраты пайщиков, так как, во-первых, увеличивается их количество, а во-вторых, ЗПИФН не является юрлицом и не платит налог на имущество”, – добавляет он.
“После того как ЗПИФН прекратит свое существование, пайщикам надо продать имущество, а полученные средства разделить между собой. Если все пайщики договорятся, то продать имущество можно будет по цене ниже рыночной, а покупателями могут выступить компании, связанные с пайщиками”, – говорит представитель УК на условиях анонимности.
Если ЗПИФН создадут, то его доходность (при условии, что фонд расформируют после окончания строительства, а имущество продадут) составит около 20%. “Сейчас 1 кв. м в “Москва-Сити” продается по $8000–10 000. Новую мэрию, учитывая немалые объемы, можно продать за $6000–7000. Учитывая, что себестоимость строительства составляет $1800 за 1 кв. м и то, что половину площадей отдадут мэрии, доходность вложений будет невелика”, – согласен Цогоев. Другой участник рынка полагает, что ЗПИФН заинтересует иностранные компании, желающие работать в России. Для них строительство мэрии стало бы прекрасным имиджевым проектом.